Бесплатный фрагмент - Безопасность сделок с недвижимостью. Основы

Юридические риски сделок с недвижимостью

— Обременения/долги/запреты

— Перепланировка

— Поддельные документы

— Семейное положение продавца

— Зарегистрированные лица в квартире

— Недееспособность лиц в сделках с недвижимостью

— Риски признания сделки недействительной

Перепланировка

Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления.

За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно произвести визуальный осмотр, изучить выписку ЕГРН и технический паспорт квартиры — в документы должны быть внесены соответствующие изменения.

Обременения/долги/запреты

Перед покупкой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Прежде чем приступить к заключению сделки, следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Информация об этом содержится в выписке Росреестра.

Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве. Рекомендуется проверить, нет ли у собственника долгов за коммунальные платежи. Для этого необходима справка из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Виды обременений/ограничений:

— Аренда;

— Ипотека;

— Рента;

— Арест;

— Запрет на регистрацию;

— Сервитут;

— Доверительное управление;

— Природоохранные (водоохранные и иные) зоны.

Зарегистрированные лица в квартире

Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги (справку). Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение.

Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке.

Выписка из домовой книги (справка) — это документ, сообщающий о том, кто прописан в домовладении — жилом доме или квартире. Выписка из домовой книги принадлежит к классу документов жилищного учета.

В 2017 году функции ведения жилищного учета были переданы МВД. Домовые книги отменили, а документацию перевели в цифровые архивы. Справку из таких архивов во многих регионах и называют выпиской из домовой книги, применяя это понятие как анахронизм.

Недееспособность лиц в сделках с недвижимостью

Участник любого гражданского договора должен в полной мере осознавать, что он делает; в случае с недвижимостью дееспособный продавец может самостоятельно реализовать свои права. Если он недееспособен, то сделка будет признана судом недействительной. Этим критерием иногда пользуются мошенники.

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия.

Семейное положение продавца

При проведении анализа юридической чистоты сделки стоит обратить внимание на семейное положение продавца. Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена».

Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.

Поддельные документы

Перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.

Поддельный паспорт

Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса на сайте МВД. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.

Поддельная доверенность

Действительность нотариально удостоверенной доверенности, а также информацию об отмене Вы можете проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по ссылке: http://reestr-dover.ru. Для проверки доверенности необходимо знать ее реквизиты (регистрационный номер, дату выдачи доверенности, сведения о лице, выдавшем доверенность, а также сведения о нотариусе, ее удостоверившем).

Поддельное решение суда

Если в основании права собственности указано решение суда, то следует по возможности уточнить действительность данного решения, к примеру, посмотреть на сайте суда в разделе «Судебное делопроизводство» — там указываются все дела.

Риски признания сделки недействительной

Суд признает сделку недействительной, в случаях если:

— супруг продавца не давал письменного согласия на продажу жилья, в том числе и бывший супруг;

— продавец приобретал квартиру с использованием средств маткапитала и «забыл» выделить в ней доли детям, либо после продажи квартиры дети стали жить в худших условиях, чем раньше;

— продавец обанкротился в течении ТРЕХ лет с момента продажи квартиры;

— продавец получил квартиру по наследству, с нарушением прав других наследников;

— продавец окажется недееспособным, в том числе будет признан таковым уже после сделки;

— продавец приватизировал квартиру с нарушением прав других жильцов;

— продавец не является тем, за кого себя выдает (мошенник продает квартиру по чужому паспорту или по фальшивой доверенности).

Юридические риски сделок с недвижимостью в сведениях ЗАГС

Новое в законодательстве о семейном положении продавца:

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 15.07.2021 №1205 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. №828 и признании утратившими силу отдельных положений актов Правительства Российской Федерации» нет обязанности ставить печать о наличии или отсутствия брака, детей до 14 лет, в паспорт. Согласно Постановлению ставить печать это право заявителя. Данная правовая норма может привести к многочисленным нарушениям в сфере безопасности сделок.

Меры

В связи с рисками мошенничества с оборотом недвижимости по данному основанию, рекомендуется принимать следующие меры:

— Обязательное требование к продавцу предоставить свидетельства о браке, расторжении брака, рождении детей;

— Проверка сведений АГС посредством сервиса: https://zags.nalog.ru/services/ags/

— При небходимости собственник для осуществления сделки запрашивает в порядке подачи обращения через региональный портал ЗАГС сведения АГС.

Постановление Правительства Российской Федерации от 15.07.2021 №1205 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. №828 и признании утратившими силу отдельных положений актов Правительства Российской Федерации»