Бесплатный фрагмент - Торги по банкротству

Глава 1. Почему это важно и срочно для вас

Приветствую вас в книге-инструкции «Торги по банкротству». Со мной вы проще и быстрее купите квартиру, автомобиль, земельный участок или коммерческое помещение в хорошем состоянии по цене значительно ниже рыночной. И это не громкое обещание из разряда невыполнимого, это — реальная возможность, в этом вы убедитесь уже по ходу чтения книги.

Цель этой книги — познакомить вас с торгами по банкротству, разобрать популярные мифы и помочь найти свой первый выгодный лот: квартиру, земельный участок, автомобиль или коммерческое помещение со скидкой 50—70%.

После прочтения книги вы увидите для себя огромные возможности для реализации своих целей, например, создать дополнительный источник дохода, выгодно купить квартиру в Крыму, найти земельный участок у моря с большой скидкой или даже начать собственное дело через торги по банкротству.

Я занимаюсь торгами по банкротству с 2013 года и заметил интересную закономерность: в экономике происходят серьёзные изменения и кризисы (вспомните 2014, 2020, 2022 годы), а количество интересных лотов на торгах становится всё больше. При этом конкуренция, как ни странно, часто снижается.

Почему многие до сих пор не идут в эту сферу? Всё дело в мифах и страхах, которыми окутаны торги по банкротству. Многие верят слухам, даже не пытаясь разобраться в теме. Поэтому предлагаю вам не опираться на чужие мнения, а внимательно изучить 10 главу, где я подробно, на примерах, разобрал основные сомнения и заблуждения.

Чтобы книга была не только полезной, но и практической, в 7 главе я пошагово показал со скриншотами, как найти свой первый выгодный лот со скидкой 50–70%.

Большое преимущество торгов в том, что на них можно зарабатывать даже без собственных вложений. Да, это действительно возможно. В 6 главе я разобрал два способа заработка без использования своих денег.

А чтобы избежать распространённых ошибок при покупке лота, обязательно выполните шаги, описанные в главах 8 и 9.

Главная задача этой небольшой книги — познакомить вас с темой торгов по банкротству, показать реальные возможности для заработка и выгодных покупок, помочь найти первый перспективный лот. В заключительной главе я расскажу, как со мной вы сможете проще и быстрее купить квартиру, автомобиль, земельный участок или коммерческое помещение в хорошем состоянии за полцены.

---

Глава 2. Почему со мной у вас получится

Давайте познакомимся поближе. В этой главе вы узнаете, почему мне можно доверять и почему я уверен, что торги по банкротству доступны практически каждому человеку.

Меня зовут Олег Селифанов, мне 49 лет, живу в г. Екатеринбург. С 2013 года профессионально занимаюсь торгами по банкротству.

В 2015 году я создал «Академию торгов по банкротству», где за это время прошли обучение более 19 000 человек.

За годы работы я участвовал более чем в 500 торгах — как для себя, так и в интересах инвесторов. Меня приглашают в качестве эксперта по торгам по банкротству на телеканалы НТВ, Россия 24 и Москва 24.

Если ввести моё имя и фамилию в любую нейросеть, она выдаст примерно вот такую биографию:

Вроде всё верно, а нет… Я всё-таки нашёл одну ошибку в этом отчёте: 15 млн. рублей я привлёк в 2019 году, а не в 2025-м.

Тогда я выиграл восемь квартир и одну комнату в г. Уфа и привлёк 21 соинвестора, в т.ч. и свою тёщу (она вложила 400 тыс. рублей).

Ниже показаны несколько рисунков (см. рисунки 2—6) по этой сделке, а то вдруг вы мне не поверите.

Первый (рисунок 2) по выигранному лоту:

На рисунке 2 показан лот с торгов по банкротству — группа из 9 объектов недвижимости в Уфа. В состав лота входили квартиры и комната разной площади в разных районах города.

В верхней части видно, что торги проходили в формате публичного предложения — цена постепенно снижалась по датам. Изначально стоимость лота составляла около 20,4 млн рублей, после чего цена поэтапно уменьшалась.

В нижней части скриншота показаны основные результаты торгов:

— итоговая цена покупки составила 15 527 999 рублей;

— стартовая цена была 20,4 млн рублей;

— снижение цены составило 24%;

— в торгах участвовали 4 участника;

— победителем стал Олег Селифанов (то есть я);

— дата завершения торгов — 27.06.2019.

Этот пример хорошо показывает, что даже крупные и дорогие лоты на торгах по банкротству нередко покупаются значительно дешевле рыночной стоимости.

У вас, наверное, возник вопрос: почему я участвовал на периоде с ценой 15 млн. рублей? Ведь снижение было не таким большим — всего 24%.

Дело в том, что ещё до участия в торгах мы провели тщательный анализ этих квартир и определили их реальную рыночную стоимость. По консервативному сценарию продажа оценивалась примерно в 23 млн рублей. То есть при вложениях в 15 млн можно было заработать около 8 млн рублей (вариант Б).

Также у нас был и более оптимистичный сценарий — продать квартиры по верхней границе рынка примерно за 25 млн рублей (вариант А).

Важно: при анализе любого лота всегда рассматривайте минимум три варианта его продажи (спекулятивный, консервативный и что делать с лотом, если он не продаётся).

Привлекая инвесторов в этот проект, я расписал варианты продажи квартир и просчитал сколько затрат мы понесём. Инвесторы должны быть уверены, что расходы не «съедят» всю прибыль. Вот перечень расходов по квартирам, который был в договоре:

В процессе работы все расходы по каждой квартире сводились в общую Excel-таблицу (см. рисунок 4).

Важно: под каждую сумму расхода у нас был чек, договор или расписка:

После продажи квартир каждый инвестор видел какая часть прибыли ему причитается (см. рисунок 5). В этом проекте распределение прибыли было в соотношении 63/37: где 63% получает инвестор, а 37% получает моя команда.

И после продажи всех квартир я подготовил для инвесторов итоговый отчёт по проекту (см. рисунок 6).

Самое главное — мы уложились в запланированный срок 9 месяцев, смогли сократить общие расходы на 181 тыс. рублей и получили итоговую прибыль около 5 миллионов рублей.

Этот пример показывает, что даже крупные лоты на торгах по банкротству можно покупать значительно дешевле рынка, привлекая соинвесторов. В сделке участвовал 21 инвестор, включая мою тёщу, которая вложила 400 тыс. рублей. Такой подход позволяет заходить в прибыльные сделки даже без собственного большого капитала.

Опыт у меня большой: были как самостоятельные покупки, так и сделки совместно с одним или несколькими инвесторами.

С 2015 по 2024 год я был сооснователем крупной онлайн-школы «Академия торгов по банкротству». И по сей день я с удовольствием передаю свой опыт партнёрам и ученикам. Моя цель — чтобы в каждом городе был богатый партнёр.

За эти годы я разработал две авторские методики и назвал их в честь Шерлока Холмса и Доктора Ватсона… Благодаря первой ученики находят недооценённые, но высоколиквидные лоты, которые становятся фундаментом их капитала. А благодаря второй методике — покупают лоты на деньги соинвесторов и делят прибыль 50 на 50 (подробнее в 6-й главе).

У меня есть простое правило: люди рядом со мной богатеют быстрее, чем без меня. Если вам это откликается — переходите к следующей главе.

---

Глава 3. Разберём законность торгов

С 2011 года у вас есть возможность выкупать разное имущество должников с дисконтом до 50—70% от рыночной стоимости.

Речь идёт о торгах по банкротству. На мой взгляд, это один из самых понятных и относительно защищённых способов вложения денег, который быстро окупается. Вы инвестируете в реальные активы, которые можно посмотреть лично, оценить их состояние, понять реальную стоимость и на которые всегда есть спрос. Но торгах продаётся разное имущество, но самые популярные лоты это — земля, квартиры, автомобили, спецтехника, гаражи и оборудование.

В Америке есть похожий формат торгов — это аукционы забытых вещей, которые люди оставили в складских боксах и кладовках. На эту тему даже сняли популярное шоу Storage Wars, у нас его часто знают под названием «Охотники за складами». Но там участники покупают имущество не глядя. Как кота в мешке. Если повезёт — удвоишь вложения, а если нет — то извини.

На торгах по банкротству всё устроено иначе. Вы всегда можете заранее посмотреть имущество вживую. Это прямо прописано в Федеральном законе №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Организатор торгов обязан предоставить информацию об объекте и организовать осмотр. После этого вы уже сами принимаете решение — участвовать в торгах или нет.

Для участия в торгах достаточно оформить электронную подпись (ЭЦП) и установить специальную программу КриптоПРО. В среднем это обходится примерно в 6 тысяч рублей.

А предприниматели (ИП и ООО) могут получить электронную подпись бесплатно через ФНС.

Само участие в торгах бесплатное. Если вы не выиграли торги, задаток по закону полностью возвращается в течение 5 рабочих дней.

Ниже покажу свой пример возврата задатка с площадки МЭТС в период майских праздников:

Основная цель торгов — помочь кредиторам вернуть долги хотя бы частично. Задачи заработать на продаже имущества у них обычно нет.

Цель у должника (банкрота), наоборот, полностью избавиться от долгов. Например, если человек должен 10 млн. рублей, а из имущества у него остался только старый гараж стоимостью 50 тыс. рублей, то после завершения процедуры банкротства оставшиеся долги всё равно будут полностью списаны. Даже если имущества оказалось недостаточно для полного погашения задолженности.

Наша задача как участников торгов — находить выгодные лоты, покупать их по сниженной цене и зарабатывать на дальнейшей перепродаже или использовании актива. При этом деньги от продажи имущества идут кредиторам в счёт погашения долгов. Выигрывают все стороны.

Торги проходят в три стадии:

— аукцион;

— повторные торги;

— публичное предложение.

На первых двух этапах цена обычно повышается — побеждает тот, кто предложит больше остальных участников.

А вот на этапе публичного предложения цена постепенно снижается. Иногда скидка достигает 50–70%, а в отдельных случаях — даже 90% от первоначальной стоимости. Примеры таких лотов я покажу в 7-й главе.

Глава 4. Покажу вашу выгоду, если вы в найме или работаете на себя

Вот основные причины, почему я считаю, что на торгах по банкротству ВСЕГДА можно заработать деньги.

1. Это абсолютно легально и все ваши сделки защищены законом (вас не кинут и не обманут)

— Торги проходят на электронных площадках, поэтому любые манипуляции со стороны конкурсного управляющего практически исключены.

— Конкурсный управляющий действует строго в рамках Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Шаг влево — шаг вправо для него будет большой «Ай-ай-ай…»).

— Если управляющий нарушает закон или процедуру торгов, на него можно подать жалобу, и к нему будут применены санкции, вплоть до его отстранения от дела.

2. Если вы проиграли торги, то вы НИЧЕГО не теряете

— Если управляющий нарушает закон или процедуру торгов, на него можно подать жалобу, вплоть до его отстранения от дела.

— Поиск лотов и участие в торгах на электронных площадках БЕСПЛАТНЫ для всех участников.

3. В торгах нет лимита по заработку, только вы сами решаете сколько зарабатывать

— Торги проходят круглый год — 365 дней в году.

— Практически всё происходит удалённо через электронные площадки.

— Лоты продаются по всей стране — от небольших городов до крупных мегаполисов.

— Нет ограничений по количеству приобретаемых лотов.

— Начать можно даже с небольших вложений, постепенно увеличивая капитал за счёт реинвестирования прибыли.

— Торги можно спокойно совмещать с основной работой или бизнесом.

4. На торгах можно начать зарабатывать даже если у вас нет своего капитала

— Некоторые сделки можно проводить без использования собственных денег.

— В нашем клубе «Капитал» есть возможность привлекать соинвесторов под интересные лоты.

— Вы всегда продадите ликвидное имущество купленное с дисконтом 50—70% потому что я научу вас выбирать имущество, которое пользуется спросом в любом городе.

— Количество банкротств с каждым годом растёт, а конкуренция среди тех, кто профессионально работает с торгами, по-прежнему остаётся низкой.

5. Покупая некоторые виды имущества на торгах по банкротству, вы как предприниматель (ИП или ООО) можете не платить НДС

Для многих это серьёзный плюс, особенно при работе с недвижимостью.

Согласно Налоговому кодексу РФ:

— пп.22 п.3 НК РФ Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) (п.3 Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции)

— пп.6 п.2 НК РФ Статья 146. Объект налогообложения (п.2 В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения)

от НДС освобождаются отдельные операции, связанные с реализацией имущества (см. рисунки 8 и 9).

Таким образом, покупая жилую недвижимость (квартиры, жилые дома, доли в них) и земельные участки на торгах вы освобождаетесь от уплаты НДС. В текущих реалиях это большой плюс для каждого предпринимателя. Это позволяет снизить общие затраты при покупке лота и увеличить итоговую прибыль от сделки.

---

Глава 5. Десять причин, почему в 2011 году я ушёл с хорошей должности с зарплатой 120 000 рублей

Год назад в конце мая, дочка с утра озадачила меня неожиданной просьбой — для выпускного фильма нужны были фотографии с первого класса.

Начали искать старые фото детей и быстро поняли, что сходу найти ничего не можем. Вообще ничего. В телефонах — только свежие фотографии.

Жена сразу расстроилась:

— Мы потеряли 10 лет жизни…

А я точно помнил, что когда-то всё собирал в одном месте. Но в каком — уже не помнил. Проверил один компьютер, второй, зашёл на Яндекс Диск — пусто. И тут уже появилась неприятная мысль: а вдруг при переустановке Windows я случайно всё удалил со старого компьютера?

Примерно через час поисков я всё-таки нашёл старый переносной жёсткий диск, а на нём — все нужные фото и видео. Секции, праздники, дни рождения, походы, семейные поездки… В итоге мы всей семьёй зависли за просмотром на несколько часов. Вспоминали, смеялись, особенно над старыми детскими видео.

Именно в тот момент я снова понял, почему когда-то выбрал торги по банкротству. Эта история и подтолкнула меня к написанию этой главы.

В итоге я вывел для себя десять причин, почему считаю это направление одним из лучших.

Первая и самая главная причина ухода с найма с хорошей должности — время. Именно ради этого я ушёл с хорошей должности ГИПа — главного инженера проектов. Мне хотелось видеть, как растут дети: вместе ходить на секции, соревнования, в походы, ездить в семейные поездки.

Сейчас расскажу, какое событие в итоге повлияло на моё решение уволиться.

Представьте: зимний вечер, за окном идёт снег. Я стою у окна своего кабинета и смотрю на людей, которые спокойно идут домой. И в этот момент я им по-настоящему завидую.

На дворе 2011 год. У меня хорошая должность — главный инженер проектов в крупной проектной организации, быстрый карьерный рост, зарплата 120 000 рублей. Но при этом я стою в воскресенье в 20:00 на работе и в очередной раз спасаю договор с заказчиком.

Потому что заказчик всегда был на первом месте. От него зависела работа компании и зарплата всего коллектива. Доволен заказчик — значит люди вовремя получат деньги.

И у меня всегда стоял нелёгкий выбор — либо быть дома с семьёй, проводить время с дочкой, либо быть на работе и срочно сдавать проект, чтобы коллектив вовремя получил зарплату.

Дочке тогда было уже два года. И в какой-то момент я поймал себя на мысли, что вообще не помню, как она растёт — ведь утром я уезжал на работу она ещё спала, а вечером приезжал она уже спала…

Не помню её первых слов. Помню только, как однажды вечером жена сказала: «Сегодня Ксюнька произнесла первое слово МАМА! Представляешь…»

И в тот момент меня как обухом ударили по голове… Надо срочно что-то менять иначе ребёнок вырастет без отца. Эта мысль начала крутиться у меня в голове все постоянно.

Уже тогда на работе я часто готовил документы на тендеры, чтобы выиграть очередные проектные работы. А это были крупные объекты — электрические подстанции и линии электропередач напряжением 110—500 кВ в Тюменской области и ХМАО.

Многие тендеры часто проходили на тех же площадках, что и торги по банкротству. Тогда я впервые про них услышал. Мне стало интересно, что это такое. Сначала просто наблюдал, потом начал понемногу изучать, задавать вопросы, консультироваться со всеми, кто хоть что-то понимал в торгах.

И однажды мне попался очень интересный лот.

Обанкротился крупный завод ЖБИ в г. Ачинск в Красноярском крае. И всё его имущество выставили на публичные торги: административные здания, склады, ангары, оборудование, техника и т. п. Короче, выбирай, не хочу.

Я, конечно, выбрал административное здание. Оно мне показалось перспективным. Но тут я заметил какую-то странность.

В то время (2013 год) действовало правило — кто первым подаст заявку на этапе, тот и победитель.

И смотрю — пока цена была 3.282.480 рублей, кто-то подал заявку, а в конце этапа отозвал. Наступал новый этап с ценой на 10% ниже, и он снова подавал заявку и в конце снова отзывал.

И самое интересное — организатор торгов никак на это не реагировал. На каждом этапе ситуация повторялась. Мне было интересно, чем же всё это закончится. На каком этапе он станет победителем.

А знаете, что ещё заметил? С каждым новым этапом скорость подачи заявки становилась всё медленнее и медленнее. Если в самом начале этот товарищ подавал заявку за 7 секунд, то ближе к концу — уже за 13.

И кстати — цена за время этих качелей снижалась аж на 90%, представляете?

И вот тогда меня реально «прошибло». Появился азарт, интерес и понимание, какие возможности здесь скрываются.

А что из этого вышло —смотрите в видео.

Если ссылка на видео в тексте не активна, то наведите камеру телефона на QR-code ниже и перейдите по нему.