Бесплатный фрагмент - Подготовка к строительству и проект дома

Введение

Казалось бы, есть участок — значит, можно начинать стройку. Но прежде чем звать строителей, собственнику необходимо выполнить подготовительную работу. И проект дома — только часть её. Чтобы в последующем стройка не пошла вкривь и вкось, нужно многое решить и предусмотреть. Сначала следует спланировать расположение всех объектов на участке: дома, хозяйственных построек, коммуникаций и т. д. По этой части есть определенные нормы и правила. Если вы читали первую книгу «Как выбрать участок для дома», мы уже затрагивали эту тему. Здесь мы изучим ее подробно.

Что нам стоит дом построить? Нарисуем — будем жить. Хорошо бы так! Но всё кажется ясным и простым только в первом приближении. Начните разбираться всерьез и вы поймете правоту этого утверждения. Закопаться в поисках правильных ответов легко. Загвоздка и в том, что новичок даже не знает какие вопросы задать.

Тем не менее, некоторые пускаются в строительные приключения без подготовки, так сказать, «не зная броду». Из-за обилия доступной информации в интернете возникает иллюзия, что строительству учиться не надо. Всё и так понятно: посмотрел ролик, пролистал две-три статейки, и вперёд. Опасность и коварство такого подхода заключается в том, что смельчак не представляет масштабы своего незнания. До поры реальность скрыта от него завесой и открывается постепенно, по мере обнаружения косяков буквально на каждом шагу. Как результат — разочарования, переделки, затраты и долгострой. К сожалению, подобное наблюдается повсеместно и постоянно.

Хорошая новость состоит в том, что для умных и дальновидных есть другой путь. Можно ещё до начала строительства уделить немного времени изучению нужного предмета, чтобы в процессе сэкономить уйму времени и денег. Читайте эту книгу — и обойдёте «грабли» стороной. Я написал её как раз для этого.

Моя цель — помочь вам разобраться и дать необходимые знания, чтобы на пути к своему дому вы не спотыкались и двигались уверенно. Иначе вы рискуете надежностью будущего дома, придется дольше ждать новоселья и нести дополнительные расходы. Да, любая ошибка имеет цену. А ошибки в строительстве обходятся подчас очень дорого. Каким путем идти — решать, конечно, вам.

О книге

Издание предназначено к практическому использованию. Но у всех разный уровень подготовки. Возможно, что-то из содержимого вы уже знаете. Можете изучать интересующие вас темы в произвольном порядке, как сочтете нужным. Новичкам рекомендовал бы прочитать книгу с начала до конца и потом обращаться к ней по мере надобности.

Книга построена так, чтобы вы могли быстро получить информацию по интересующему вопросу. Все основные аспекты по выбору земельного участка освещены в логической последовательности. Смотрите оглавление и ищите там нужную тему.

Практически в каждой главе приведены ссылки на законы, ГОСТы и строительные правила. Это для того, чтобы вы понимали, что излагаемые здесь тезисы взяты не с потолка, но имеют правовое обоснование. Вы всегда сможете ознакомиться с нужным документом, чтобы при общении с подрядчиками и госучреждениями четко понимать действующий порядок и свои права.

Определенная информация выделена на страницах дополнительно:

ИНФО — справки по теме, расшифровка терминов, ссылки на документы и дополнительные материалы;

ВНИМАНИЕ! — моменты, требующие вашего особого внимания, предупреждения, стоп-сигналы о потенциальной проблеме;

ВАЖНО! — это лучше запомнить и учесть на будущее;

ЛАЙФХАК — идеи, приемы и подходы, облегчающие решение конкретной задачи;

СОВЕТ — рекомендации и практические советы.

Часть 1. ПРОЕКТ

Для чего нужен проект

После покупки участка следующим важным этапом является проектирование дома. Результатом будет комплект графических (чертежи, схемы, планы) и текстовых документов, которые содержат все параметры будущего здания и исчерпывающую информацию для его возведения.

Каким получится дом, как он будет выглядеть и насколько комфортным станет пребывание в нем, прежде всего зависит от самого застройщика, несмотря на то, что вся проектно-строительная документация готовится специалистами.

Не преувеличивают ли важность проекта? В чем его реальная польза? Ведь грамотный проект стоит денег, и многие частные застройщики недоумевают зачем выкладывать свои кровно заработанные за какие-то «картинки». Прежде чем делать выводы прочитайте, пожалуйста, главу ниже. Если после этого вы решите все-таки строить «из головы», мне останется только пожелать вам удачи. А она вам очень понадобится, т.к. строить без проекта — это как выйти в открытое море без карты, парусов и компаса, не зная сколько точно плыть и какие припасы понадобятся. Итак, в чем значение проекта?

Ясность замысла

Проект дает четкое представление о том, как будет выглядеть ваш дом и как он будет устроен внутри. По мере того как продвигается работа над проектом, будут проявляться подробности и детали. Вы лучше проясните для себя те или иные нюансы. Если необходимо, попросите внести правки, лучше отражающие ваш замысел.

Хорошо проработанный индивидуальный проект гарантирует, что ваши пожелания полностью учтены, и дом будет соответствовать вашим потребностям и образу жизни.

Без проекта какие-то моменты точно будут упущены или неверно истолкованы исполнителями. Это приведет к дополнительным работам — придется что-то переделывать по ходу стройки, либо отказаться от изначальной идеи и смириться с тем результатом, каким увидели его зодчие.

Контроль качества

В договоре подряда указывают, что работы выполняются на основе проекта и сметы. Проектная документация (ПД) помогает выявить недочеты и дефекты, добиваясь от исполнителей качественного выполнения работ. Проект является рабочим документом, который всегда под рукой. Чем он подробнее, тем прозрачнее будет процесс строительства. Видя отклонения в работе, можно смело ссылаться на проект и указать конкретное место несоответствия, а, если понадобится, доказать свою правоту в суде. Отвертеться бракоделу будет куда сложнее.

Соблюдение норм

Профессионально выполненный проект должен учитывать требования ГОСТов и СП, предъявляемые к ИЖС. Если строить без проекта, неминуемо будут ошибки и нарушения. Вопрос лишь в их количестве и последствиях.

Расчеты, лежащие в основе проекта, призваны обеспечить безопасность и надежность будущего дома. Благодаря им заложенные в проект решения будут полностью отвечать условиям строительства и ограничениям участка. Можно быть уверенным, что вычисленные параметры необходимы и достаточны.

В отсутствие проекта, т.е. без расчета нагрузок, прочность конструкций окажется избыточной или, наоборот, недостаточной. Поскольку маловероятно без знаний угадать точь-в-точь все нужные величины. Это означает, что в случае «перебора» вы понесете лишние расходы (материалы, работа, усложнения и брак), а при «недоборе» будете жить в доме с риском для жизни и здоровья.

Планирование финансов

Проект позволяет заказчику контролировать не только качество, но и расходы. На основе проекта готовят сметы на строительно-монтажные работы (СМР), а спецификации содержат данные по необходимому количеству материалов. Вы заранее узнаете общую стоимость дома и каждого этапа строительства. Это дает возможность скорректировать и распределить бюджет, согласовать порядок оплаты с подрядчиками.

С грамотным проектом исключаются ситуации, когда вдруг возникает необходимость в дополнительных работах или материалах, потому что их кто-то забыл предусмотреть. В проектно-сметной документации (ПСД) указаны все объемы и количество — извольте придерживаться, господа подрядчики. Соответственно вы избежите непредвиденных расходов и останетесь в рамках своего бюджета.

Организация строительства

Проект является инструментом управления строительными работами. В этом его ключевое значение. Для профессионала ПД — это подробный план действий по достижению понятного конечного результата. Профессионально разработанная документация помогает избежать путаницы и разное понимание одного и того же, все участники строительства могут говорить на одном языке. Вероятность недоразумений и конфликтов будет сведена к минимуму.

Без проекта, напротив, организовать и координировать строительство труднее. Наряду с этим резко возрастает риск переделок, различных сбоев, задержек, халтуры и вольностей со стороны исполнителей. При разъяснениях на пальцах строители сделают так, как уразумели и как им удобно, и не факт, что это будет то, чего вы ожидали. Вполне обычное явление: по незнанию заказчик не так сказал — бригадир понял и распорядился по-своему.

Эффективно проконтролировать стройку «на глазок» практически нереально. Во-первых, это нужно разбираться куда, когда и на что смотреть. И, во-вторых, держать рабочих под постоянным присмотром и раздавать указания, что предполагает безвылазное пребывание заказчика на стройплощадке.

Ликвидность недвижимости

Вдруг вы надумаете дом продать? Не спешите ответить «нет» — в жизни всякое бывает. К примеру, вашему подросшему семейству он стал тесноват, или вы переезжаете в другой город. И тут возникает вопрос ликвидности: по какой цене выставить и насколько быстро можно продать вашу недвижимость? При прочих равных условиях, дом с проектом найдет нового хозяина значительно быстрее. У вас будет документальное подтверждение, что домовладение возведено строго по технологии и соответствует всем нормам. Без проекта вряд ли кто поверит на слово и выложит крупную сумму за кота в мешке. В конечном итоге продажа может растянуться на годы, цена будет ниже. Причем уступить, скорее всего, придется гораздо больше, чем обошелся бы проект.

Выводы: с проектом или без?

Готовый проект — целый пакет документов, и это лучший способ получить качественный результат без переплаты. Основные требования к проектной и рабочей документации для строительства изложены в ГОСТ Р 21.101—2020.

Вместе с тем есть другая точка зрения, что частный дом вполне реально построить без проекта. Мол, ничего сложного избу сколотить. К тому же экспертизу проектной документации (ПД) проходить не нужно. И разрешение на ввод объекта в эксплуатацию для ИЖС не требуется. Зачем еще заморочки с каким-то проектом за свои же деньги?

В условиях ограниченного бюджета многие считают проект излишеством, и в отказе от него узревают возможность сэкономить. Действительно, проект может стоить дорого (о цене поговорим далее), и на его разработку порой уходят месяцы.

В принципе, вы можете строить дом какой хотите и как хотите, исходя из собственных соображений. Применительно к частному домостроению подготовка ПД не обязательна, делать проект или нет — на усмотрение застройщика (п.3 ст.48 ГрК РФ).

Если вы собираетесь организовать строительство самостоятельно и обладаете необходимыми навыками, возможно, экономия на проекте оправдана. Подчеркиваю: если вы умеете строить. Кто знает: может, вы магистр Йода в малоэтажке. Но если в самострой пускается чайник, его возможности наломать дров сопоставимы самомнению. Без знаний и опыта самоуверенный дилетант способен наворотить таких дел, что потом и дом будет не в радость.

Во-первых, это строительные ошибки. Даже в проектах случаются просчеты и нестыковки. Что же говорить о количестве возможных «косяков», если строительство ведется вообще без проекта?!

Во-вторых, затягивание сроков и незапланированные траты. Переделки и сбои в работе, как следствия бессистемности и непрофессионализма, не только отдаляют заветный день новоселья, но и приводят к удорожанию стройки. Причем, перерасход может легко перекрыть сумму, сэкономленную ранее на проекте, и опустошить банковский счет. Падение в непредвиденный финансовый минус частенько становится причиной превращения стройки в долгострой.

В-третьих, как уже говорил, продать дом, построенный по «собственной» технологии, за нормальную цену будет трудно.

Что входит в проект

Сущность проекта раскрывается через графику и текстовые материалы на бумаге или в электронном виде в форме BIM-модели.

Текстовая часть содержит сведения об объекте строительства, в том числе описание и особенности, параметры и проектные характеристики, результаты расчетов, обоснования заложенных в проект решений.

Графическая часть отображает принятые архитектурно-планировочные и технические решения в виде чертежей, схем, планов и других форм визуализации данных.

Проектная документация упорядочена по тематическим разделам. Полный список таков:

Раздел 1 «Пояснительная записка»

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»

Раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»

Раздел 4 «Конструктивные решения»

Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях и системах инженерно-технического обеспечения»

Подраздел «Система электроснабжения» раздела 5

Подраздел «Система водоснабжения» раздела 5

Подраздел «Система водоотведения» раздела 5

Подраздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» раздела 5

Подраздел «Сети связи» раздела 5

Подраздел «Система газоснабжения» раздела 5

Раздел 6 «Технологические решения»

Раздел 7 «Проект организации строительства»

Раздел 8 «Мероприятия по охране окружающей среды»

Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»

Раздел 10 «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства»

Раздел 11 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства»

Раздел 12 «Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства»

Раздел 13 «Иная документация в случаях, предусмотренных законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации».

ИНФО: Подробнее о составе ПД смотрите Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87 (ред. от 06.05.2024) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Спешу успокоить: из списка выше вам понадобится лишь часть. Весь ворох документов — это для крупных строек и больших объектов, где требуется прохождение экспертизы и разрешение на строительство. Объем их ПД иногда доходит до сотен листов.

ВАЖНО! Для малоэтажки достаточно минимума. По закону это вообще по желанию. Вы, как застройщик ИЖС, можете заказать и полный комплект, или настоять на подготовке каких-то разделов ПД, если сочтете необходимым. Вопрос цены и времени. Хоть не делайте проект совсем и стройте «из головы» — дело добровольное.

Ниже минимальный состав рабочего проекта (РП) для строительства индивидуального жилого дома. Это те чертежи, схемы и текстовые материалы, которые будут использоваться непосредственно на стройке.

Архитектурный раздел

Раздел «Архитектурные решения» (АР) состоит из пояснительной записки, набора чертежей и схем. В них показан в цвете внешний вид здания со всех сторон, его положение на участке, даны чертежи разрезов, подробные планы этажей с изображением несущих и ограждающих конструкций, расположение вентиляционных каналов, окон и дверных проемов, расчеты по инсоляции, эскизы и ведомости на окна и дверные блоки.

Здесь же опционально описание и обоснование по отделке помещений, оформлению интерьера со схемой расстановки мебели, светильников, оборудования и сантехники, планом потолков, полов и т. д.

ИНФО: Частенько путают архитектурное и эскизное проектирование. Что такое эскизный проект (ЭП) и чем он отличается от раздела АР?

Проектирование в строительстве последовательно проходит три стадии от общей концепции к детализации: ЭП → АР → РП.

Cначала делают эскизный проект. Он дает образ будущего дома в общих чертах. Далее на основе ЭП архитектор детально прорабатывает внешний и внутренний облик здания в архитектурном проекте. Разница между ними как у предварительного наброска с завершенной картиной художника. При этом эскизное проектирование является первым и обязательным этапом при разработке АР.

Некоторые хоумбилдеры по незнанию или из желания сэкономить ограничиваются только эскизным проектом, считая что грамотные строители построят дом по цветным картинкам с размерами. Это заблуждение: для этого ЭП не годится, по-хорошему строителям нужен рабочий проект. Одной архитектуры маловато. Помимо АР рабочий проект включает в себя такие разделы как КР, ИС и другие.

Конструктивный раздел

Раздел «Конструктивные решения» (КР) содержит сведения об условиях строительства на участке, описание и обоснование принятых решений, обеспечивающих необходимую прочность и проектные характеристики здания в целом, а также отдельных конструктивных элементов. В составе КР чертежи и схемы, по которым выполнены расчеты строительных конструкций, в т.ч. устройство фундамента, каркасов, стен и перегородок, перекрытий, лестницы, кровли, вентканалов и т. д. Также раздел КР вмещает чертежи узлов и фрагментов, требующих детального изображения, схемы сборки и спецификации материалов.

Раздел «Конструктивные решения» имеет подразделы КД и КЖ. КД (конструкции деревянные) присутствует в каждом проекте, поскольку из дерева как минимум возводят крыши и чердачные перекрытия. КЖ (конструкции железобетонные) — это про все, что из бетона (фундамент, междуэтажные перекрытия, лестницы, балки, перемычки и т.д.).

Инженерный раздел

Инженерные сети (ИС) — это про коммуникации и системы жизнеобеспечения в доме. К ним относятся: электро- и газоснабжение, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, водоснабжение и водоотведение. Здесь же про подключение ТВ и интернета, сигнализацию и «умный дом».

Каждой из проектируемых систем посвящен отдельный подраздел, где прописывают параметры, особенности и обоснование проектных решений. Сюда же входят схемы, расчеты, требования и инструкции, рекомендации по монтажу, спецификации материалов и оборудования. К примеру, по электрике это будут: сведения об основном и резервном источниках электроснабжения, схемы электропроводки и освещения, заземления и молниезащиты, план размещения электрооборудования и приборов учета, ведомости предполагаемого к применению оборудования и комплектующих (кабелей, проводов, розеток, выключателей и т. д.).

Планировка участка

На официальным языке раздел называется «Схема планировочной организации земельного участка» (СПОЗУ). В этой части проекта отражают решения по планировке и благоустройству территории участка.

Некоторые застройщики говорят, что можно обойтись без этого раздела вовсе или оставляют его по остаточному принципу «на потом». Мол, разберемся по ходу, сейчас возиться с этим пустяком не стоит.

Что тут сказать? Во-первых, как бы кто не отнекивался, благоустройство — необходимая и неминуемая часть строительного процесса. Лично я не видел ни одного владения, где за забором стоит дом посреди пустого двора и больше ничего нет.

Во-вторых, не нужно путать этот раздел с ландшафтным дизайн-проектом участка. Ландшафт и дизайн интерьера относятся к дополнительным проектным работам и в основной проект не входят. Здесь речь о другом — не только о благоустройстве, но главным образом, о том как правильно расположить на участке все необходимые постройки и инженерные сооружения. В этом смысле без планировки участка обойтись невозможно.

Почему? Нельзя взять и построить дом какой угодно и где заблагорассудится. Есть документы, регламентирующие жилую застройку. Их игнорировать — себе дороже. Поэтому прежде чем приступать к поэтажным планировкам (с чего ошибочно начинают люди без опыта), нужно убедиться, что дом и все намеченные постройки уместятся на участке с учетом требуемых расстояний и норм. Не зря схема планировочной организации земельного участка значится в списке разделов впереди других. Это отражает последовательность проектирования загородного дома: планировка участка → поэтажные планировки дома → АР → КР → ИС.

Вопрос со схемой планировки участка имеет как бы две стороны — нормативную и практическую.

Начну с нормативной части. Ранее СПОЗУ требовалась для получения разрешения на строительство. Сейчас такой необходимости нет: разрешение в ИЖС упразднили, а простую план-схему для подачи уведомления о начале строительства под силу сделать каждому. Тут важно отобразить местоположение и конфигурацию планируемого к строительству дома с соблюдением отступов от границ участка.

---

ИНФО: Образцы схематичного изображения планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке (п.4 формы Уведомления), предложенные официальными органами власти.

https://www.mos.ru/upload/content/files/yvedomleniyadlyaIJS(2).pdf

https://akolr.gov-murman.ru/files/files/2019/arch/primer-skhema.pdf

https://mosertolovo.ru/upload/medialibrary/080/Схема%20(пример).pdf

Теперь о практической стороне дела. Мы выяснили, что в рамках уведомительного порядка о начале стройки подойдет простейшая схема. Но как быть для обеспечения проектных нужд на стройплощадке? Ведь на деле возникает много нюансов. Нужен содержательный опорный документ, который помогает организовать работы по инженерной подготовке и благоустройству территории, контролировать результаты.

В этом качестве раздел проекта «Схема планировочной организации земельного участка», каким он предусмотрен официально, сохраняет свое значение. Отмечу, что СПОЗУ составляется на основании сведений из ГПЗУ и топографической карты. Для вас это значит, имеющегося на руках ГПЗУ и топографии будет достаточно. Делать дополнительно СПОЗУ в не обязательно.

ИНФО: Полный состав текстовой и графической частей раздела приведен в действующей редакции Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87.

ВАЖНО! Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — самый полный официальный источник сведений об участке, более точный чем выписка из ЕГРН. Он действует 3 года и всегда будет вам в помощь. Именно в ГПЗУ актуальная информация из ПЗЗ, действующие ограничения по застройке, проходящие по участку подземные коммуникации, официальные данные о возможности подключения к сетям (еще до получения ТУ).

Если ГПЗУ до сих пор не получили (ужос!), срочно запросите его через Госуслуги / МФЦ. Заодно закажите ситуационный план земельного участка (СПЗУ).

Ситуационный план земельного участка — графическая схема участка с прилегающей местностью, на которой отображаются все объекты, находящиеся на самом участке и вокруг него (в том числе инженерные сети и коммуникации, дороги, подъездные пути и т.д.). Чаще всего СПЗУ нужен для запроса ТУ на подключение электричества, газа и воды.

Имея на руках ГПЗУ и топосъемку можно приступать к планированию построек на участке. Этому, собственно, посвящена вторая часть книги.

ИНФО: Не желаете рисовать схему для уведомления и СПОЗУ сами? За вас это сделает архитектор в составе проекта, или без проблем найдёте в интернете услуги по изготовлению на заказ.

Общее по главе: выводы и рекомендации

Подведем итоги. Комплектация проекта может отличаться в зависимости от материала стен и технологии возведения, квалификации и внутренней «кухни» разработчиков, ваших запросов и пожеланий. Я привел минимальный состав, остальное — опционально. Вдруг вы увлекаетесь астрономией и мечтаете всю ночь смотреть на звезды сквозь стеклянную крышу? Или хотите устроить площадку для крокета? Для подобных изысков потребуются свои решения.

ВНИМАНИЕ! Всё эксклюзивное и не типовое, любая неповторимая фитюлька стоит дополнительных денег как в проектировании, так и в воплощении. Архитектурные изящества усложняют строительство и ведут к его удорожанию. В связи с чем напоминаю: при ограниченном бюджете всякие перерасходы противопоказаны.

ЛАЙФХАК: Есть хорошее правило экономичной индивидуализации — везде, где это возможно, использовать стандартные элементы и типовые конструктивные решения. Сочетая их по-разному, как из частей конструктора, можно получить большое количество комбинаций. Таким образом, добиваются разнообразия без существенного увеличения бюджета.

Самый очевидный способ превратить усредненное в оригинальное — фасадные решения. Вариантов множество, начиная с облицовочных материалов и заканчивая цветовой композицией. Есть комплексные решения с фасадными системами. Также серьезно влияют на внешний вид дома окна и входная группа. И, конечно, никто не мешает вам проявить нестандартный подход в оформлении интерьера.

СОВЕТ: Не забудьте про смету (11-й раздел проектной документации) и не пренебрегайте дополнительными листами в ПД. Уточняющие материалы могут здорово облегчить жизнь. К примеру, ведомость оконных и дверных проемов, план расстановки мебели, планы полов и потолков, план освещения, развертка стен кухни и т. д.

Виды проектов

Проекты делятся на типовые и индивидуальные.