Бесплатный фрагмент - Обременения (ограничения) объекта недвижимости

Обременения

Обременение на объект недвижимости — это юридический термин, который обозначает наличие каких-либо ограничений или условий, которые накладываются на объект недвижимости. Они могут быть как временными, так и постоянными. Такие ограничения могут быть связаны с правами собственности, правами аренды, правами использования, правами наследования и другими правами.

Обременения на объект недвижимости могут возникать по разным причинам. Например, это может быть связано с ипотечным кредитом, когда объект недвижимости находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Также это может быть связано с арендой, когда собственник объекта недвижимости предоставляет его в аренду на определенный срок.

В зависимости от вида обременения, оно может иметь различные формы. Например, ипотечное обременение может быть оформлено в виде договора залога, арендное обременение — в виде договора аренды.

Обременение — это права третьих лиц на недвижимость, возникающие при различных условиях. При этом эти лица не являются собственниками. Обременение возникает в результате вступления в силу судебного акта, по соглашению двух сторон или подписания договора. Ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм: по воле собственника, добровольное; помимо воли собственника, принудительное.

— Добровольное обременение — залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его.

— Принудительное обременение — арест.

Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают. Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно. При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Важно понимать, что наличие обременения на объекте недвижимости может повлиять на его стоимость. Поэтому перед покупкой или арендой объекта недвижимости необходимо убедиться в отсутствии обременений и их виде. Это можно сделать, проверив объект недвижимости самостоятельно на сайте Росреестра. При покупке недвижимости необходимо учитывать все обременения, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Ограничения вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации — это закреплено в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Термины «ограничения» и «обременения» используются в действующем законодательстве как синонимы. Обычно ограничение применимо к правам, тогда как слово «обременение» сочетается с объектом недвижимости.

В выписке из ЕГРН в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» также указываются все необходимые данные: сведения о наличии обременений, в том числе их вид (например, ипотека), предмет (например, часть объекта недвижимости), срок, на который установлено обременение, лицо, в пользу которого оно установлено. А если обременений нет, здесь будут стоять два успокаивающих слова: «не зарегистрировано».

Как снять обременение с квартиры

Снятие запретов может быть двух видов:

Односторонний — собственник гасит ипотеку или другие задолженности, заказывает справку о погашении и обращается в Росреестр через МФЦ или онлайн.

Двусторонний — держатель залога и собственник вместе подают заявление в Росреестр, приложив к нему справку о погашении ипотеки.

Ещё понадобятся другие документы:

— паспорт собственника;

— выписка из ЕГРН на недвижимость;

— ипотечный договор и закладная.

Обычно запись о залоге гасится в течение трёх рабочих дней. Затем собственник получит новую выписку из ЕГРН, где будет указано, что по квартире больше нет запретов на регистрационные действия.

Виды обременений

1. Ипотека — это залог недвижимого имущества, который оформляется при получении кредита. При этом, если заемщик не выплачивает кредит, то банк имеет право продать заложенное имущество для погашения долга.

2. Аренда — это договор, по которому владелец недвижимости предоставляет ее в аренду на определенный срок. Арендатор имеет право использовать недвижимость только в соответствии с условиями договора, а владелец имеет право на получение арендной платы.

3. Доверительное управление — это договор между владельцем недвижимости и третьим лицом, который обязуется управлять имуществом на основе доверенности.

4. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком или недвижимостью. Например, собственник участка может предоставить право прохода или проезда через свой участок.

5. Рента — это договор на передачу недвижимости в собственность на условиях выплаты определенной суммы в течение определенного срока.

6. Арест — это мера, которая применяется судом для обеспечения исполнения решения суда. Арест может быть наложен на имущество должника или на его счета в банке.

7. Залог — это имущество, которое остается у владельца до тех пор, пока он не погасит долг по кредиту. Если он не выполняет свои обязательства, то имущество может быть продано для погашения долга.

Остановимся подробнее на каждом из вышеперечисленных видов

Аренда

Заключение договора аренды подразумевает под собой обязанность арендодателя (наймодателя) предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре.

Аренда — это один из самых популярных способов использования недвижимости. Она позволяет владельцам получать доход от своей собственности, а арендаторам — использовать ее для своих нужд. Однако, аренда может быть обременением для обеих сторон. Рассмотрим плюсы и минусы аренды как обременения.

Плюсы аренды:

1. Возможность получения дохода. Арендаторы платят за использование недвижимости, что позволяет владельцу получать дополнительный доход.

2. Гибкость. Арендаторы могут выбрать срок аренды и условия использования недвижимости, что делает аренду более гибкой и удобной для обеих сторон.

3. Снижение рисков для владельца. Аренда позволяет снизить риски, связанные с продажей недвижимости, так как арендаторы обычно платят заранее и регулярно.

4. Возможность выбора арендаторов. Владелец может выбирать арендаторов в зависимости от своих потребностей и предпочтений.

Минусы аренды:

1. Необходимость уплаты налогов. Владелец должен уплачивать налоги с арендной платы, что может быть достаточно затратным для него.

2. Риск потери дохода. Если арендатор не платит вовремя или перестает использовать недвижимость, владелец может потерять доход.

3. Ограничения в использовании. Арендатор может не иметь права изменять интерьер или использовать недвижимость не по назначению.

4. Риск конфликтов. Если у арендатора и владельца возникнут конфликты, то они могут привести к расторжению договора аренды и потере дохода для владельца.

В целом, аренда как обременение имеет свои плюсы и минусы. Она может быть выгодной для обеих сторон, если стороны будут уважать условия договора и избегать конфликтов. Однако, если арендаторы не платят вовремя или используют недвижимость не по назначению, то владелец может столкнуться с проблемами и потерей дохода. Поэтому, при заключении договора аренды, важно внимательно изучить все условия и заключить юридически обязывающий договор.

Арендные отношения могут возникать между физическими и юридическими лицами. Предметом аренды может выступать любое имущество, в том числе и земельные участки.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если договор аренды заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды.

Ипотека

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 102 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Данное обременение (залог), также, как и само право собственности регистрируется в ЕГРН.

Однако, ипотека — это не только способ приобрести жилье, но и залог недвижимости. Залог недвижимости — это передача недвижимости в залог банку или другому кредитору в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств, кредитор может реализовать залог и покрыть свои убытки.

Ипотека с залогом недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. К преимуществам можно отнести:

1. Надежность. Залог недвижимости является надежным способом обеспечения кредита. Если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор имеет право реализовать залог и получить деньги для покрытия своих убытков.

2. Возможность получения более низкой процентной ставки. Банки обычно предлагают более выгодные условия кредитования для заемщиков, которые предоставляют залог недвижимости.

3. Более длительный срок кредитования. При наличии залога недвижимости, заемщик может получить кредит на более длительный срок, что позволяет ему выплачивать ежемесячные платежи в течение длительного времени.

К недостаткам ипотеки с залогом недвижимости можно отнести следующие факторы:

1. Ограничения в использовании недвижимости. Заемщик не может свободно распоряжаться залоговой недвижимостью до полного погашения кредита.

2. Увеличение стоимости недвижимости. Если заемщик не выплачивает кредит в срок, стоимость залога может снизиться из-за ухудшения состояния недвижимости или снижения ее рыночной стоимости.

В целом, ипотека с залогом недвижимости является одним из наиболее надежных способов получения кредита на приобретение жилья. Однако, перед тем как принимать решение о получении ипотеки, необходимо тщательно изучить все условия и риски, связанные с этим видом кредитования.

Рента

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Кроме того, договор ренты может предусматривать дополнительные условия, такие как возможность получения дополнительных выплат при определенных условиях (например, при достижении определенного возраста или при ухудшении здоровья получателя ренты).

Одним из преимуществ договора ренты является то, что плательщик ренты получает право на получение имущества после смерти получателя ренты. Это может быть особенно выгодно для тех, кто хочет передать свое имущество наследникам, но не хочет тратить время и деньги на оформление наследства.

Также договор ренты позволяет избежать налогов на доходы от продажи имущества, если оно передается по договору ренты.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью — это форма управления имуществом, при которой доверительный управляющий (ДУ) действует от имени и в интересах собственника имущества — учредителя управления. ДУ является профессиональным управляющим, который обладает специальными знаниями и опытом в области управления недвижимостью. Он осуществляет все необходимые действия по управлению недвижимостью, включая поиск арендаторов, заключение договоров аренды, контроль за состоянием имущества и т. д.

Ограничение недвижимого имущества в виде доверительного управления представляет собой заключение договора доверительного управления имуществом, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При регистрации такого вида ограничения прав (обременения имущества) зарегистрировать нужно только передачу недвижимости в доверительное управление в порядке, предусмотренном для регистрации перехода права. Регистрация самого договора не предусмотрена действующим законодательством.

По общему правилу обратиться за регистрацией должны обе стороны договора — учредитель управления и доверительный управляющий. Для этого необходимо подготовить заявление и необходимые документы. Каждая из сторон должна уплатить госпошлину.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Преимущества доверительного управления недвижимостью:

1. Экономия времени и ресурсов собственника. ДУ берет на себя все заботы по управлению недвижимостью и освобождает собственника от необходимости заниматься этим самостоятельно.

2. Увеличение доходности. ДУ может найти более выгодных арендаторов и заключить более выгодные договоры аренды, что позволит увеличить доход собственника.