Бесплатный фрагмент - Безопасность и защита недвижимости

Составители:

Шадура Антон Анатольевич

Ведущий специалист-эксперт Копейского отдела Управления Росреестра по Челябинской области

Гущин Евгений Александрович

Главный специалист-эксперт отдела эксплуатации информационных систем

Введение

В данной брошюре собраны и систематизированы открытые сведения в сфере безопасности и защиты недвижимости. Безопасность, особенно меры по защите недвижимости, стали в последнее время наиболее актуальными в связи с мошенническими действиями с электронными сделками. Брошюра представляет собой открытый сборник материалов и готовых инструкций к действию. Вторая часть издания посвящена практическим мерам защиты недвижимости.

Представленные материалы отвечают представленным целям и задачам издания:

— Уменьшение (снижение) риска проведения незаконной сделки, вплоть до его устранения;

— Защита оборота недвижимости;

— Повышение безопасности проведения сделки.

Безопасность недвижимости

В целях повышения правовой грамотности населения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области дает ряд практических советов при осуществлении сделок с недвижимостью.

В целях недопущения мошеннических действий при совершении сделок с недвижимым имуществом Управление Росреестра по Челябинской области призывает заявителей быть предельно внимательными и использовать (в том числе и самостоятельно) все возможные способы проверки документов второй стороны сделки. В частности, существует несколько общедоступных открытых источников для получения дополнительной информации о приобретаемом объекте и его владельце:

• официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);

• официальный сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России (позволяет по серии и номеру паспорта получить сведения о действительности документа) (https://xn--b1aew.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B);

• официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ https://www.nalog.ru;

• официальный сайт Федеральной службы судебных приставов (http://fssprus.ru/) (позволяет по ФИО получить информацию о возбужденных в отношении физического или юридического лица исполнительных производствах);

• сайт издательства Коммерсант.ru (физическое лицо тоже может быть признано банкротом);

• официальный сайт Федеральной нотариальной палаты (https://notariat.ru/ru-ru/) (позволяет проверить факт выдачи и (или) отмены доверенности);

• официальные сайты федеральных и мировых судов (позволяют по Ф.И.О получить информацию об участии граждан в судебных процессах, в том числе и в качестве ответчика).

Важно понимать, что расчет с продавцом до проведения государственной регистрации перехода права собственности, то есть в момент сдачи документов в многофункциональный центр (МФЦ) — это большой риск. В этом заключается самая распространенная ошибка граждан, чем активно пользуются квартирные аферисты. А ведь передача денег продавцу и сдача документов на регистрацию сделки в МФЦ еще не означают, что покупатель стал полноправным собственником объекта.

Управление Росреестра может порекомендовать при расчетах за приобретаемый объект недвижимости выбирать схему «деньги после государственной регистрации». Взаимные права и обязанности у сторон возникнут только после проведения Управлением Росреестра правовой экспертизы, государственной регистрации перехода права собственности на объект сделки и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Не все продавцы, однако, соглашаются на сделку без хотя бы частичной передачи средств покупателем в качестве задатка. Чаще же всего они настаивают на полном расчете до подачи документов на регистрацию, а покупатели, из опасения упустить выгодный вариант, склонны соглашаться. Компромиссом, при котором защищены интересы как продавца, так и покупателя, являются такие способы, которые позволяют сторонам зарезервировать определенную сумму до успешного окончания сделки (использование банковской ячейки, аккредитива, депозита нотариуса).

В таком случае денежные средства покупателя продавец получит только после того, как сделка будет зарегистрирована, и покупатель получит документы о том, то именно он является теперь собственником объекта сделки. Безусловно, это влечёт дополнительные расходы для сторон, но позволяет обезопасить добросовестных граждан от действий потенциальных мошенников и потери доверчивыми покупателями гораздо более крупных сумм.

Выявление мошенников в сфере недвижимости

Желание иметь собственное жилья часто заставляет российских граждан забыть об осторожности, когда находится подходящий вариант по выгодной цене. Однако эксперты предостерегают от беспечности при приобретении такой недвижимости — это может быть одна из популярных мошеннических схем. Предупрежден — значит вооружен!

Где искать подвох?

Существует множество способов ослабить бдительность покупателя, обмануть его доверие и лишить и средств, и столь желанной квартиры. Среди них можно выделить наиболее распространенные методы, которые должен знать каждый.

1. Фиктивное право собственности

Подделать документы гораздо проще, чем кажется. Мошенники не гнушаются подделывать не только справки, завещания, свидетельства о праве наследования и собственности, но и решение суда, а также выписки из домовых книг. Именно поэтому не стоит слепо верить печатям и подписям — нотариусы могут проверить их подлинность, а также отметки в реестрах, а вот без такой подготовки можно лишиться и квартиры, и уже уплаченных за нее средств.

2. Лже-юристы

Поддельные нотариусы — люди без права на ведение подобной деятельности действуют в сговоре с продавцом, а через какое-то время сделка признается недействительной по причине отсутствия у нотариуса лицензии.

3. Формулировка вопроса

До стадии оплаты квартиры все шло хорошо, документы оказались настоящими, продавец казался надежным, но тут возник вопрос о предоставлении авансового платежа в качестве гарантий того, что покупатель не передумает. Вполне разумное требование, если бы не схема, которой часто пользуются для обмана.

Так, по закону задаток — собственность покупателя на весь срок оформления документов, а вот аванс — то, что останется у второй стороны, каким бы ни был исход сделки. А при кажущейся правильности формулировки в договоре мелким шрифтом часто указывают, что задаток в случае отказа от приобретения жилья не возвращается. Многие преступники опасаются забирать много — поэтому довольствуются не полной суммой за квартиру, а такими предварительными платежами, после чего исчезают с деньгами.

4. Дееспособность

Если у собственника жилья есть проблемы с психикой, он может состоять на учете в психоневрологическом диспансере и т.п., а сделка с ним не будет иметь юридической силы. Также нельзя вести дело с несовершеннолетними, людьми с некоторыми видами инвалидности, а также в случае, если в квартире прописаны недееспособные иждивенцы вполне здорового владельца.

5. Новое завещание

Такие схемы применяются и при наличии законных наследников квартиры, но особенно часто ими пользуются в случаях, когда квартира после смерти хозяина остается «ничейной». Также возможен вариант, когда квартиру продает один наследник, а потом внезапно появляется другой, с более поздней версией завещания на квартиру. Такие люди могут действовать вместе, а могут и воспользоваться юридической неграмотностью прежнего владельца, а вот пострадать может уже новый хозяин квартиры. Часто очень дальние родственники пытаются через суд доказать свое родство с покойным, чтобы претендовать на его квартиру.

Подмечаем детали

Существует огромное множество вариантов, когда покупателя пытаются обмануть, и решение тут одно — неустанная бдительность. Нельзя верить слишком низкой цене, внезапной скидке, просьбам указать в договоре о покупке заниженную цену на квартиру, провести сделку без посредников и как можно скорее.

Частая смена собственников и отказ предоставить все документы на квартиру — однозначный признак обмана.

Интервью заместителя начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Малышевой Н. Н.

— Какие нововведения в законодательство о государственной регистрации недвижимости были приняты в 2018 году или начнут действовать в ближайшее время, которые позволят обеспечить большую безопасность сделок с жильем?

— В течение 2018 года было принято достаточное количество нормативных актов, регулирующих и уточняющих порядок государственной регистрации недвижимости. Несмотря на то, что они не направлены напрямую на противодействие мошенническим действиям при сделках с жильем, их целью является совершенствование и упрощение различных правовых процедур в сфере кадастрового учета и регистрации недвижимости и устранение бюрократической волокиты.

В частности, одним из наиболее значимых стал Федеральный закон от 03 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым существенно изменен порядок оформления прав на жилые и садовые дома.

В этот же день, 03 августа 2018 года, был принят еще один закон, а именно Федеральный закон №338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Так, с 01 февраля 2019 года после выдачи свидетельства о праве на наследство, после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме, нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства.

— Повысилась ли, по Вашему мнению, безопасность сделок с жильем после введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок? Каков объем таких сделок в 2017 и 2018 годах?

— Да, действительно, помимо указанных выше новых законов, в течение 2018 года в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ было внесено несколько изменений, в том числе есть моменты, косвенно позволяющие обеспечить большую безопасность сделок с жильем.

В частности, законодатель в очередной раз расширил круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, а именно: в соответствии с Федеральным законом №338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 03 августа 2018 года нотариальному удостоверению подлежат не только сделки по отчуждению, но и договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Все остальные сделки подлежат нотариальному удостоверению по желанию сторон, за отдельными исключениями.

Для простых продавцов и покупателей, единоразово совершающих сделки с жильем, тарифы на нотариальное удостоверение сделок покажутся высокими, но плюсы нотариального удостоверения для безопасности сторон сделки для нас очевидны: это и правовая безопасность, и сокращенные сроки регистрации, и отдельный порядок сдачи документов.

В частности, анализ документов будет проведен нотариусом, обладающим высоким профессионализмом и квалификацией. Вы избежите тех ошибок, которые допускают неопытные и неискушенные в сделках с недвижимостью люди.

Именно этот фактор и является своеобразной гарантией того, что нотариальное удостоверение сделки «отпугнет» недобросовестных контрагентов.

Совсем свежее нововведение законодателя, о котором уже упоминалось выше, состоит в том, что в соответствии с тем же Федеральным законом №338-ФЗ с 01 февраля 2019 года нотариальное удостоверение сделок и передача документов на государственную регистрацию станет единым нотариальным действием. Это значит, что заявители будут оплачивать только акт заверения у нотариуса, а за услугу по передаче документов в Росреестр платить им уже не придется (до указанной даты эта услуга оплачивалась отдельно).

Теперь заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы нотариус обязан представлять в Росреестр в электронном виде в установленные действующим законодательством сроки. Так, после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (либо долю), он должен отправить документы незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами сделки в договоре, если они не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Также незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня нотариус отправит в электронном формате документы после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и свидетельства о праве собственности на долю пережившему супругу.

Управление Росреестра поданные нотариусом в электронном виде документы должно зарегистрировать уже в течение следующего рабочего дня. Государственная регистрация права собственности удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заверенная усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора, она поступит нотариусу в электронном виде. При этом такой электронный документ признается равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Однако, если заявитель пожелает получить бумажный вариант поступившей из Росреестра электронной выписки, то нотариус может предоставить ее в рамках такой услуги как «тождественность электронного документа».

Относительно статистики по количеству сделок, удостоверенных заявителями у нотариусов, можно сказать, что их количество неуклонно растет. Так, в 2017 году на регистрацию в Управление Росреестра по Челябинской области поступило 72025 нотариально удостоверенных сделок, из которых 27417 сделок совершено в отношении объектов, расположенных в г. Челябинске, Сосновском и Красноармейском районах. По итогам 2018 года эта цифра составила уже 82458 дел, из которых 30527 сделок совершено в отношении объектов, расположенных в г. Челябинске, Сосновском и Красноармейском районах.

Полагаю, что нововведение законодательства об обязанности с 01 февраля 2019 года всех нотариусов после удостоверения сделки самостоятельно, без участия заявителя, подать документы на государственную регистрацию в электронном виде будет, безусловно, способствовать увеличению числа желающих обратиться к нотариусу. Ведь благодаря новому порядку усиливается безопасность совершаемых сделок, а заявители экономят время.

— В интервью 2017 года нашей организации руководитель Управления Росреестра по Челябинской области давала ряд советов гражданам, намеревающимся совершить сделку с жильем, чтобы обеспечить безопасность такой сделки. Но именно в 2017 и в текущем году стали актуальны случаи мошенничества, когда подделывается паспорт собственника и от его имени продается квартира. Расскажите, пожалуйста, как Росреестр и сотрудники МФЦ, осуществляющие прием документов, проводят проверку подлинности документов, удостоверяющих личность сторон сделки?

— Что касается тех случаев мошенничества, когда подделывается паспорт собственника и от его имени продается квартира, сообщаем, что, специалисты МФЦ и Управления не являются теми экспертами, квалификация которых позволяла бы выявить поддельное удостоверение личности. Государственный регистратор вообще лишен возможности посмотреть паспорт.

Исходя из этого, проверка осуществляется непосредственно участниками сделки и специалистом, осуществляющим прием документов, путем сличения заявителя с фотографией в паспорте. Государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных документов и совершении регистрационных действий обращается к специальному ресурсу, из которого получает информацию о действительности паспорта с конкретными серией и номером.

Поэтому в очередной раз напоминаем, что участники сделки самостоятельно могут проверить факт действительности не только паспорта, но и доверенности, пользуясь общедоступными информационными ресурсами. Отдельно обращаем внимание, что поскольку указанные ресурсы позволяют осуществить проверку только паспортов и доверенностей, выданных на территории РФ, по-прежнему в группе риска были и остаются документы, выданные за пределами нашего государства.

— Так как, к сожалению, мошенники тоже не дремлют и повышают свою «квалификацию», то выявляются и новые способы нарушения прав граждан. Сотрудники Росреестра в первую очередь получают информацию о новых уловках «черных риэлторов». Расскажите, на что особо надо обращать внимание, совершая сделку с жильем, чтобы не стать жертвой мошенников. Поделитесь новыми советами, как безопасно совершить сделку с жильем.

— Отвечая на вопросы о безопасности сделок с жильем, хотелось бы перефразировать старинную русскую пословицу: на Управление Росреестра надейся, а сам не плошай. И в общем-то, советы остаются все теми же.

Сторона сделки должна быть не только добросовестной, но и действовать разумно и осмотрительно.

Во-первых, необходимо понимать, что заключение договора купли-продажи и представление документов на государственную регистрацию вовсе не означает, что покупатель станет собственником объекта недвижимости. Регистрации перехода права предшествует правовая экспертиза, результатом которой может быть не только принятие решения о государственной регистрации перехода права, но и приостановление государственной регистрации для устранения замечаний. В случае, если такие замечания не будут устранены, в государственной регистрации Управление отказывает. Исходя из этого, настоятельно не рекомендуется передавать денежные средства в день представления документов на государственную регистрацию. В настоящий момент имеется ряд инструментов, позволяющих сделать схему расчетов максимально безопасной для обеих сторон, таких, как депозит у нотариуса, банковские ячейки, аккредитивы, процедура безопасных расчетов, которую, например, практикует ПАО «Сбербанк».

Во-вторых, у специалиста МФЦ, который осуществляет прием документов, есть всего несколько минут для установления идентичности лица по предъявленному паспорту; заявитель же фактически не ограничен во времени. Необходимо внимательно проверять документы, в случае появления сомнений — задавать дополнительные вопросы, просить предъявить дополнительные документы (водительское удостоверение, военный билет). Особенную осторожность рекомендуется проявлять, когда стороной по сделке является пожилой человек, либо появились подозрения, что лицо ведет маргинальный образ жизни. Стоит обратить внимание и на документы, подтверждающие расчет по предыдущей сделке.

В-третьих, обязательно нужно обращать внимание на характеристики приобретаемого объекта. В частности, должна насторожить низкая цена, неоправданная спешка в выходе на сделку, неопрятность и неухоженность внутреннего убранства, частая смена собственников с небольшими сроками владения.

В-четвертых, обязательно нужно использовать все возможные ресурсы для проверки противоположной стороны сделки и ее объекта. В частности, перед сделкой желательно сделать следующее:

— самостоятельно заказать выписку из ЕГРН не только об основных характеристиках объекта недвижимости, но и выписку о переходе прав;

— проверить действительность паспорта контрагента на ресурсе: http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000

— проверить наличие возбужденных исполнительных производств на ресурсе: http://r74.fssprus.ru/iss/ip/

— проверить наличие процедур банкротства на ресурсах: http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=%D0%BF%D0%BF и https://www.fedresurs.ru/?attempt=1

— проверить, не является ли лицо ответчиком в рамках гражданского производства на сайтах федеральных районных судов и сайтах мировых судей (рекомендуется проверять как по месту нахождения объекта недвижимости, так и по месту регистрации контрагента). Дело в том, что решение суда может еще не состояться, но в рамках текущего гражданского процесса возможно наложение обеспечительных мер в виде ареста объекта недвижимости или запрета на совершение с ним регистрационных действий.

Наконец, в-пятых, необходимо иметь в виду, что Управление Росреестра не вправе приостанавливать оспоримые сделки (например, сделки, где отсутствует нотариально удостоверенное согласие супруга), однако обязано внести соответствующую запись в ЕГРН, что найдет свое отражение в получаемой в дальнейшем из этого ресурса выписке. Это обстоятельство также должно мотивировать покупателя выяснить у продавца, по какой причине согласие не было представлено, ведь в дальнейшем сделка может быть оспорена не представившим согласие супругом в судебном порядке.

Меры по защите недвижимости

Среди мер по защите недвижимости можно выделить следующие:

— Заявление в Росреестр о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника;

— Внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью;

— Обновление персональных данных в Росреестре с целью получения уведомлений о государственной регистрации.

Каждая мера предусматривает отдельную процедуру с подачей заявления через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ).