Бесплатный фрагмент - Судебная практика в ЖКХ

Предисловие

Идея этой книги возникла так. В 2026 году исполняется десять лет книге «ЖКХ: вопросы и ответы». К этой дате я решил подготовить новую редакцию книги. В новой редакции я хотел добавить историю развития ЖКХ в СССР, для чего стал искать материалы по этой теме. И материалов этих оказалось очень мало. Казалось бы, если найти судебную практику СССР, то вот из нее станет понятно, как было устроено ЖКХ в советское время. Однако такой книги я не нашел.

Так и возникла идея отобрать судебную практику российских судов. Во-первых, это будет полезно для собственников жилья, управляющих организаций. Во-вторых, кто знает, может какой-то юрист через 100 лет будет искать, как было устроено ЖКХ в России в первой четверти 21 века…

Итак, эта книга содержит практику судов общей юрисдикции, арбитражных судов примерно за двадцать лет. Наибольший массив практики приходится на период с 2015 по 2025. Это легко объяснить. Реформа ЖКХ стартовала в 2005, за первые 10 лет все еще изменялось законодательство, а суды только «учились» работать с новым жилищным законодательством. Кроме того, именно после 2015 года появляются такие темы в ЖКХ, которые занимают огромное место в практике — капитальный ремонт, лицензирование.

Практика распределена по главам, которые отражают крупный блок вопросов по ЖКХ. Каждая глава начинается с обзора ключевых проблем по данной тематике, и анализа причин возникновения спорных ситуаций.

Одно судебное решение может содержать несколько важных позиций по разным вопросам. Чтобы искусственно не дробить решение суда, разнесение по нескольким главам в этом случае не осуществляется.

В книге собрано более 500 решений судов всех уровней. Приводятся только выдержки, содержащие наиболее важные выводы, к которым пришел суд. Конечно, каждое дело в чем-то уникально, однако те общие толкования закона, которые дает суд, можно применять к подходящим ситуациям.

Тем, которые затрагиваются в решениях, очень много: признаки общего имущества, недействительность решений общего собрания, порядок расчетов за коммунальные услуги, споры по капитальному ремонту. Конечно, охватить абсолютно все спорные ситуации в рамках одной книги, которая и без того получилась внушительных размеров, нельзя. Однако смею полагать, что наиболее важные, острые вопросы охватываются приведенной практикой.

Общая собственность

Определение состава общего имущества имеет важнейшее значение для управления МКД. От этого зависят обязанности управляющей организации, тариф на содержание, возможность использования имущества.

Признаки общего имущества даны в статье 36 ЖК. Главный признак — имущество должно обслуживать два и более помещения в доме. Примерный перечень такого имущества дан в пункте 2 постановления Правительства от 13.08.2006 №491.

Однако признак функционального назначения недостаточно определен, а перечень носит открытый характер. Поэтому в судебной практике часто встают вопросы о том, какое имущество относится к общему. Если с крышей все понятно, то, например, с входной группой уже возникают вопросы.

Кроме того, судебная практика разбирается с тем, как защитит права собственников. Можно ли установить шлагбаум во дворе? Если да, то можно ли запретить заезжать во двор клиентам фирмы, офис которой находится в доме?

Бывают и еще более сложные вопросы. Скажем, подвал отвечает всем признакам общего имущества, но он был передан в собственность еще в начале 90-х. Будет ли такой подвал общим имуществом?

Приведенная практика дает ответы на эти и другие вопросы. Однако всегда стоит помнить, что для каждого конкретного случая решение может и не совпадать с принятым в практике. Ведь оценить нужно конкретный элемент дома на наличие признаков из статьи 36 ЖК. Это именно вопрос оценки, а не безусловного отнесения конкретных элементов к общему имуществу.

Признаки общего имущества

Постановление Конституционного суда РФ от 20.12.2018 №46-П

«Многоквартирный дом, будучи объектом капитального строительства, представляет собой, как следует из пункта 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения (квартиры, нежилые помещения и помещения общего пользования), сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и деятельности людей, а потому его эксплуатация предполагает расходование поступающих энергетических ресурсов не только на удовлетворение индивидуальных нужд собственников и пользователей отдельных жилых и нежилых помещений, но и на общедомовые нужды, т.е. на поддержание общего имущества в таком доме в состоянии, соответствующем нормативно установленным требованиям (пункты 10 и 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491; раздел III Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года №170; СанПиН 2.1.2.2645—10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 года №64).

Обеспечение сохранности многоквартирного дома в части поддержания его в состоянии, исключающем разрушение его элементов вследствие промерзания или отсыревания, а также соблюдение как в отдельных жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, так и в расположенных в нем помещениях общего пользования, входящих в состав его общего имущества, нормативно установленных требований к температуре и влажности, необходимых для использования помещений по целевому назначению, достигаются, как правило, за счет предоставления их собственникам и пользователям коммунальной услуги по отоплению, представляющей собой подачу через сеть, присоединенную к помещениям, тепловой энергии, обеспечивающей соблюдение в них надлежащего температурного режима (подпункт «е» пункта 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и пункт 15 приложения №1 к данным Правилам; подпункт «в» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; пункты 3.1.2 и 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; СанПиН 2.1.2.2645—10).

Учитывая названное обстоятельство, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что специфика многоквартирного дома как целостной строительной системы, в которой каждое жилое или нежилое помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями, обусловливает, по общему правилу, невозможность отказа собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению и тем самым — невозможность полного исключения расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии; соответственно, обязанность по внесению платы за коммунальную услугу по отоплению конкретного помещения не связывается с самим по себе фактом непосредственного использования этого помещения собственником или пользователем (Постановление от 10 июля 2018 года №30-П).

Однако, вне зависимости от того, что послужило конкретным поводом для перехода на отопление жилого помещения с помощью индивидуального квартирного источника тепловой энергии, действующее законодательство устанавливает единые требования к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления. В частности, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с этим переходом, осуществляется в первую очередь главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации о переустройстве жилого помещения, предусматривающей, в числе прочего, разработку необходимой проектной документации и согласование соответствующих изменений с органом местного самоуправления (статья 26), а также Федеральным законом «О теплоснабжении», который — в целях реализации таких общих принципов организации отношений в сфере теплоснабжения, как обеспечение надежности теплоснабжения в соответствии с требованиями технических регламентов и развитие систем централизованного теплоснабжения (часть 1 статьи 1, пункты 1 и 4 части 1 статьи 3), — закрепляет основные требования к подключению (технологическому присоединению) к системе теплоснабжения и устанавливает запрет перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения (часть 15 статьи 14) (в соответствующей части данный Федеральный закон, согласно части 2 его статьи 30, вступил в силу с 1 января 2011 года).

К индивидуальным квартирным источникам тепловой энергии, которые запрещается использовать для отопления жилых помещений в многоквартирных домах при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения, относятся работающие на природном газе источники тепловой энергии, не отвечающие следующим требованиям: наличие закрытой (герметичной) камеры сгорания; наличие автоматики безопасности, обеспечивающей прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления; температура теплоносителя — до 95 градусов Цельсия; давление теплоносителя — до 1 МПа (пункт 51 Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июля 2018 года №787; тем же постановлением признано утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года №307, которым были утверждены Правила подключения к системам теплоснабжения, содержавшие аналогичные требования в пункте 44).

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации отношения, связанные с установкой в жилых помещениях многоквартирных домов индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, регулировались статьей 84 Жилищного кодекса РСФСР (утратил силу с 1 марта 2005 года на основании Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ), также предусматривавшей необходимость получения разрешения местной администрации на переустройство жилого помещения.

Таким образом, само по себе введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено, в первую очередь, на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома, что отвечает интересам собственников и пользователей всех помещений в нем. При этом достижение баланса интересов тех из них, кто перешел на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, и собственников или пользователей остальных помещений в подключенном к централизованным сетям теплоснабжения многоквартирном доме предполагает в том числе недопустимость такого использования данных источников, при котором не обеспечивается соблюдение нормативно установленных требований к минимальной температуре воздуха в соответствующем помещении и вследствие этого создается угроза не только нарушения надлежащего температурного режима и в прилегающих жилых или нежилых помещениях, а также в помещениях общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, но и причинения ущерба зданию в целом и его отдельным конструктивным элементам (например, их промерзание или отсыревание по причине отключения или снижения параметров работы индивидуального отопительного оборудования в период временного отсутствия проживающих в жилом помещении лиц и т.п.).

Иное выходило бы за рамки конституционно допустимых пределов осуществления прав и свобод, а для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, отапливаемых за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, создавало бы необоснованные препятствия в реализации конституционного права на жилище (статья 17, часть 3; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).

В то же время необходимо учитывать, что сама по себе установка индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в жилых помещениях, расположенных в многоквартирном доме, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, и, как следствие, фактическое неиспользование тепловой энергии, поступающей по внутридомовым инженерным системам отопления, для обогрева соответствующего жилого помещения не могут служить достаточным основанием для освобождения его собственника или пользователя от обязанности вносить плату за коммунальную услугу по отоплению в части потребления тепловой энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Иное, учитывая равную обязанность всех собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества в нем, приводило бы к неправомерному перераспределению между собственниками помещений в одном многоквартирном доме бремени содержания принадлежащего им общего имущества и тем самым не только нарушало бы права и законные интересы собственников помещений, отапливаемых лишь за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, но и порождало бы несовместимые с конституционным принципом равенства существенные различия в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории (статья 17, часть 3; статья 19, часть 1, Конституции Российской Федерации).»

* * *

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 №№17АП-16992/2019, А60—14755/2019

«Вместе с тем из судебных актов по названному делу и из представленных в настоящее дело доказательств не следует, что нежилые здания, расположенные по адресам N, являются в целом единым объектом и не имеют самостоятельных элементов, являющихся общим имуществом для собственников помещений каждого здания в отдельности (фасады, крыши, лестничные клетки и др.).

Установив, что каждое из зданий имеет свой адрес и элементы, не связанные между собой, суд пришел к верному выводу, что что единого объекта недвижимости в виде двух зданий, не существует, а значит, не существует собственников помещений такого единого объекта недвижимости.

Несмотря на отсутствие в Жилищном кодексе прямого запрета на проведение совместных общих собраний несколькими объектами недвижимости, такое совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий, но не могло бы быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих нежилых зданий.»

* * *

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2022 № А40—257492/2021

«Следовательно, заключением специалиста подтверждается, что Спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку:

— они не являются частями квартир либо иных помещений в многоквартирном жилом доме;

— они предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— в них расположены инженерные коммуникации, оборудование, иные узлы и агрегаты, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— к ним требуется беспрепятственный постоянный доступ для технического обслуживания, контроля и ремонта инженерных коммуникаций, оборудования, иных узлов и агрегатов, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— их нахождение в индивидуальной собственности лица, подразумевающее возможность ограничения доступа к указанным помещениям для иных лиц, в том числе обслуживающих организаций, создаёт непосредственную угрозу жизни и здоровью людей;

— они никогда не предназначались не для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме и для использования в целях, отличных от нужд собственников более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— они используются для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме.

Таким образом, спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и не могут находиться в индивидуальной собственности ответчика. Аналогичные выводы содержатся, в частности, в определении Верховного Суда РФ от 02.11.2020 №305-ЭС20—16331 по делу № А40—34671/2018.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 №№08АП-12966/2021, А75—17813/2020

«Таким образом, домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, как за пределами, так и внутри жилых помещений, и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в подпункте «д» пункта 2 Правил №491, а значит, обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности, как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.

Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.

Из материалов дела следует, что состав общего имущества спорного многоквартирного дома определён собственниками в приложении №1 к проекту договора.

В пункте 10 данного приложения собственники многоквартирного дома определили, что в состав общего имущества многоквартирного дома включены внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленного в этажном щите.

Таким образом, данным приложением закреплено, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома, содержание которого, его обслуживание и ремонт относится к обязанности управляющей организации.

Из буквального толкования текста договора, а также положений Правил №491 и статьи 36 ЖК РФ следует, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома.

Следовательно, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома Ввиду вышеизложенного, подлежат отклонению доводы истца о наличии у него договорных отношений с жителями многоквартирного дома, возникших из договоров на монтаж систем ПЗУ, на основании которых были установлены домофоны.

В силу пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в срок и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со статьей 783 ГК РФ к договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде и бытовом подряде, если это не противоречит статьям 779 — 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных её этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (пункт 1 статьи 711 ГК РФ).

Как следует из договоров с гражданами МКД на монтаж ПЗУ от 26.05.2006, от 23.12.2009, от 29.04.2008, от 03.09.2007, от 07.10.2006, от 06.06.2002, от 01.05.2011, от 22.03.2006, от 05.05.2006, от 10.11.2006 (т.1, л.д. 23—55, 75—81), в разделе 2 о стоимости и порядке расчётов указано, что в стоимость включено: общее оборудование, изготовление (переделка) двери, абонентское устройство с отключением, ключи, скидки отдельным категориям граждан.

То есть стоимость смонтированного оборудования включена общую цену договоров, которая подлежала уплате истцу.

Как указано в пунктах 4.6 договоров со дня подписания акта приёмки — сдачи ПЗУ ответственность за сохранность оборудования несёт заказчик.

Таким образом, домофонное оборудование, смонтированное истцом, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения подлежало передаче собственникам помещений в доме.

Доказательства, подтверждающие установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков, двери) за счёт собственных средств, ООО «Домофон Сервис» не представило в материалы дела.

Следовательно, в связи с передачей спорного имущества собственникам МКД, где оно стало использоваться как обслуживающее более одного помещения МКД (пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ), и в отсутствие доказательств, позволяющих сделать вывод о сохранении за истцом титула собственника домофонного оборудования, это имущество более не может выступать предметом обязательств между истцом и ответчиком без соответствующего волеизъявления собственников МКД.

Наличие индивидуальных договоров собственников помещений с ООО на обслуживание домофонного оборудования не изменяет правовой режим спорного имущества, прямо определенный законом, в связи с чем не означает передачу части этого оборудования, входящего в состав общего имущества дома, истцу.»

* * *

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 №№10АП-17421/2024, А41—15680/2024

«По общему правилу, вытекающему из ч. 1 ст. 36, ст. 44, ст. 162 ЖК РФ, пунктов 1, 2, 5, 6, 7 правил №491, состав общего имущества определяется собственниками помещений с многоквартирном доме.

Таким образом, включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.

В связи с этим, подлежит установлению факт включения оборудования в состав общего имущества МКД.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 30.03.2021 №303-ЭС21—2310 по делу № А24—1421/2020, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2022 № Ф05—29122/2022 по делу № А41—9921/2022.»

* * *

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 №№17АП-1371/2023, А60—61826/2022

«По смыслу норм действующего жилищного законодательства состав общедомового имущества не может меняться в произвольном порядке. Изменение (уменьшение, увеличение) общедомового имущества должно быть произведено либо собственниками помещений на основании решения общего собрания, либо органами государственной власти, или местного самоуправления. Иной способ включения имущества в состав общедомового противоречит требованиям закона.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что законодательно не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по уличному (дворовому) освещению.»

* * *

Решение Арбитражного суда Томской области от 04.12.2019 № А67—6626/2019

«Предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений в многоквартирном доме, обеспеченном внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри дома, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота („ГОСТ Р 56501—2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования“, введен в действие приказом Росстандарта от 30.06.2015 N 823-ст). По общему правилу, отказ собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению, как и полное исключение расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии не допускается.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2021 №№ Ф09—5522/2021, А50—20685/2020

«Многоквартирный дом представляет собой единый объект капитального строительства, имеет самостоятельные инженерные тепловые сети, через которые осуществляется поставка тепловой энергии в жилой дом, и один технический паспорт, свидетельствующий о том, что нежилое помещение площадью 1221,3 кв. м является частью этого многоквартирного дома.

Поскольку многоквартирный дом является единым объектом недвижимости, разделение его на жилую и нежилую части законом не предусмотрено, вне зависимости от отдельного ввода системы отопления нежилой части, от наличия отдельного подключения к внешним сетям, коллективным (общедомовым) прибором учета МКД будет комплекс средств измерения, учитывающий все части МКД. Расчет тепловой энергии отдельно по секциям одного многоквартирного дома, противоречит законодательству.

Расчет платы по вышеуказанным формулам предусматривает применение площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома помимо расходов на отопление самого помещения несут расходы на оплату тепловой энергии, поставленную на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Вопреки позиции заявителя, как правильно указали суды, в случае расчета платы за коммунальную услугу по отоплению отдельно по каждому прибору учета тепловой энергии для жилых и нежилых помещений, вся нагрузка по оплате расходов тепловой энергии, поставленной на содержание общего имущества многоквартирного дома, полностью ляжет на собственников (пользователей) жилых помещений многоквартирного дома, что нарушает их права, а также противоречит требованиям пункта 42 (1) Правил №354.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2022 №№ Ф05—25523/2022, А40—154260/2021

«В силу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон №122-ФЗ) и статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до момента вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Указанные положения законодательства Российской Федерации применяются с учетом постепенного изменения правового регулирования отношений собственности, начавшегося с 1991 года.

Закон РСФСР от 04.07.1991 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (который утратил силу с 01.03.2015 после введения в действие ЖК РФ) предусматривал, что собственники приватизированного жилья в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в данном здании. Следовательно, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункта «а» пункта 2 Правил №491 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 №306-ЭС15—3282 по делу № А65—22387/2008).

Правовой режим подвальных, чердачных, цокольных, антресольных и иных подобных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент данные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65—7624/2008.

В нарушение указанных выше правовых норм и судебной практики их применения, признавая обязанность ответчика по внесению платы за услуги по ремонту и содержанию общего имущества МКД и коммунальные услуги, оказанные в отношении подвалов, цоколей, антресолей, чердаков и проч., на которые не зарегистрировано право собственности города Москвы, нижестоящие суды оставили без исследования и вопрос о том, имеется ли фактически у ответчика право собственности на все спорные помещения, являются ли данные помещения, на которые указывал ответчик в своих возражениях, самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Доводы ответчика об обратном правовой оценки судов не получили, несмотря на то, что законодатель различает правовой режим общего имущества многоквартирного дома и имущества, хотя бы и имеющего признаки общего имущества МКД, но фактически предназначенного для индивидуального пользования.

Исходя из изложенного, судам надлежало выяснить, когда были построены заявленные в иске многоквартирные дома; относились ли (относятся ли) они к домам государственного жилищного фонда; предназначены ли подвал и иные помещения (цокольные этажи, антресоли, электрощитовые и проч.) для обслуживания всего дома либо для индивидуального пользования, и на основании установленных обстоятельств с учетом вышеизложенных положений законодательства определить, относятся ли спорные помещения к общему имуществу дома или являются индивидуальной собственностью ответчика.

Однако суды не определили указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела. Вопреки выводам судов, необходимость выяснения данных обстоятельств не свидетельствует о разрешении спора о праве и вытекает из положений пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ.»

* * *

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 №№10АП-11292/2022, А41—62989/2021

«Так, суд первой инстанции правильно сослался на пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, которым разъяснено, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.»

* * *

Постановление, Особое мнение судьи Конституционного суда РФ от 03.04.1998 №10-П

«Согласно части пятой статьи 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (статья 14 Закона).

В соответствии со статьями 20 и 21 Закона для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом. В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества собственников жилья (пункт 2 статьи 20).»

* * *

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 №№09АП-14007/2024, А40—174949/2022

«В п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) выражена позиция Президиума Верховного суда РФ о применяемом праве при рассмотрении требований, аналогичных заявленным по настоящему иску.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не урегулированы. В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). С учетом положений п. 1 ст. 6 ГК РФ к таким отношениям следует применять нормы ст. 289, 290 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

Собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Следовательно, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество. (Пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Согласно п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

На основании заявления истца определением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2023г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО.

Согласно экспертному заключению в соответствии с первичной проектной документацией спорное помещение с кадастровым номером N отсутствовало, а имелось общее помещение, имеющее целевое назначение как коридор 1 этажа подъезда жилого дома (вспомогательное помещение для обслуживания более одного помещения в доме — ст. 36 ЖК РФ).

Помещение не имеет самостоятельного назначения, а является вспомогательным для обслуживания других помещений, что предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (подъезде). В Помещении проложены трубы стояка системы отопления жилого дома, обслуживающего более одного помещения данного здания (предназначенный для отопления вышерасположенных помещений над осматриваемым помещением). Постоянного открытого доступа к Помещению не требуется. Для обслуживания данного инженерного оборудования (стояка системы отопления и установленного прибора отопления (конвектора), его эксплуатации и контроля согласно требованиям приложения №1 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 требуется свободный доступ специалистов Управляющей компании один раз в год. Помещение на дату ввода здания в эксплуатацию отсутствовало, а было единое помещение коридора первого этажа, относящееся к общему имуществу собственников жилых помещений жилого дома.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №№ А72—5489/06—22/219, 14801/08

«Из данного акта не следует, что предприятию N переданы тепловые сети, расположенные до их ввода в жилой дом.

Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Противоположный вывод судов, изложенный в оспариваемых судебных актах, является ошибочным.

Таким образом, часть тепловых сетей, посредством которых предприятие N осуществляет теплоснабжение как жилого дома, так и помещения (здания), занимаемого центром «Содружество», не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений в жилом доме.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №№ А65—24798/2006-СГ-2-24, 13391/09

«Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.»

* * *

Решение Арбитражного суда Пермского края от 21.12.2015 № А50—25514/2015

«Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Из технического паспорта следует, что спорное помещение носит самостоятельное назначение.

Представители сторон в судебном заседании пояснили, что не требуется назначение судебной экспертизы для определения наличия или отсутствия возможности самостоятельного использования спорного помещения.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.06.2023 №№ Ф10—2025/2023, А83—5413/2022

«При этом необходимо также учитывать, что земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома и сформированный по вышеизложенным правилам, включается в состав общего имущества такого дома и предоставляется собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Характеризующим признаком многоквартирного жилого дома является, в том числе факт государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в данном доме, являющиеся объектом прав недвижимого имущества.»

* * *

Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 14.02.2012 № КАС12—25

«Как правильно пояснил суду первой инстанции представитель Правительства Российской Федерации, первые отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков не устанавливаются собственником квартиры, а монтируются при строительстве застройщиком или иной организацией при реконструкциях и ремонтах, являются неотъемлемой частью внутреннего газопровода и водопровода в доме, обеспечение безопасности которого направлено на поддержание санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правильно указал, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества, как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, в связи с чем оспариваемое нормативное предписание не противоречит пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.»

* * *

Определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О

«По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Так, в решениях арбитражных судов по делу товарищества собственников жилья «Невский 163» указывалось, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

Арбитражными судами, рассматривавшими дело по иску товарищества собственников жилья «Комсомольский проспект-71», спорные нежилые помещения также были признаны самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 10.08.2021 №№308-ЭС21—13676, А32—1636/2020

«Суд исходил из следующего: Общество (управляющая компания) в связи с кражей общего имущества собственников помещений многоквартирного дома — газовых котлов, исполняя обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в целях возобновления отопления жилых помещений приобрел новый котел и осуществило его монтаж; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кража котлов произошла по вине Общества или вследствие ненадлежащего содержания общего имущества; муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в размере, подлежащем определению с учетом площади помещений данного лица; несение Обществом расходов подтверждено представленными в дело доказательствами; поскольку Администрация, осуществляющая распоряжение муниципальным имуществом, данные расходы Обществу не возместила, с нее надлежит взыскать испрашиваемый долг.

Суд округа признал законными и обоснованными выводы суда апелляционной инстанции.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.»

Защита права общей собственности

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2023 №№ Ф06—7414/2023, А65—25218/2021

«Как следует из материалов дела, в период 2012—2013 годов жилое помещение — квартира №3 общей площадью 50 кв. м, расположенное на первом этаже МКД №19 по ул. Адоратского, г. Казань, было переведено в нежилое — №1007 общей площадью 54,8 кв. м с кадастровым номером N, с проведением его перепланировки (переустройства) и возведением сооружения — входной группы (крыльца), ведущей к нежилому помещению и расположенной на земельном участке, являющемся придомовой территорией.

Таким образом, указанные действия собственников помещения в МКД (предпринимателей) привели к изменению параметров объекта капитального строительства путем частичного разрушения внешней стены МКД, являющейся ограждающей конструкцией МКД, и соответственно, находящейся в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, в целях устройства отдельного входа в помещение, то есть уменьшение размера общего имущества в МКД. Строительство сооружения — входной группы (крыльца), кроме того, повлекло изменение режима использования части земельного участка, на котором расположен МКД, также в силу закона находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Учитывая, что данные действия свидетельствуют о том, что предпринимателями при переводе жилого помещения в нежилое помещение была произведена реконструкция, повлекшая уменьшение размера общего имущества в МКД (внешней стены), с присоединением части общего имущества в МКД (земельный участок), на которые распространяется правовой режим общей долевой собственности собственников помещений в МКД, то применительно к рассматриваемому случаю в силу вышеприведенных норм жилищного законодательства необходимо было получение предварительного согласия всех собственников помещений в МКД.

Выводы судов об обратном не соответствуют нормам закона.

По смыслу данной нормы земельный участок, на котором расположен МКД, предназначен, в первую очередь, для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениям в таком МКД, а также расположенными на земельном участке объектами.

В силу особой правовой природы земельный участок, на котором расположен МКД, не может быть объектом раздела или выдела.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.

Таким образом, независимо от формирования земельного участка под МКД и проведения в отношении него государственного кадастрового учета на такой земельный участок распространялся правовой режим общего имущества в МКД и при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо было руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В этой связи выводы судов о том, что согласие всех собственников помещений в МКД на возведение предпринимателями сооружения — входной группы (крыльца) на земельном участке, на котором расположен МКД, не требовалось, поскольку право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок по состоянию на 2012 год не возникло, нельзя признать правомерными.

Таким образом, произведенные предпринимателями изменения помещения в МКД являются реконструкцией, повлекшей уменьшение размера общего имущества в МКД с присоединением части общего имущества в МКД в виде земельного участка, на котором расположен МКД, проведенные в отсутствие согласия всех собственников помещений в МКД, соответственно, являются самовольными (пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 №№12АП-2823/2021, А57—12790/2020

«Само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для освобождения общего имущества многоквартирного дома Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16—7628 применительно к ситуации с установкой внешних блоков кондиционеров также указано, что собственник помещения в доме и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования.

Учитывая, что ответчик является собственником помещения в доме, соответственно, и доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также учитывая отсутствие доказательств воспрепятствования ответчиком в пользовании иным собственникам общим имуществом многоквартирного дома, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции по существу спора являются верными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание отсутствие доказательств того, что в данном многоквартирном доме имеются специальные места, предусмотренные по проекту для размещения внешних блоков кондиционеров, истцом, являющимся управляющей организацией жилого дома, соответствующих доказательств в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено. Следовательно, собственники помещений многоквартирного дома не имеют иной возможности установки внешних блоков кондиционеров.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20—10204 по делу N А60—23442/2019, определении Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20—229 по делу N А53—14205/2018.

Также, ТСЖ не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что размещение вентиляционного оборудования и его эксплуатация ухудшает общее имущество дома, на котором оно размещено, препятствует осуществлению текущего обслуживания дома и проведению ремонта (при необходимости) или создает угрозу жизни и здоровья для людей, что может препятствовать исполнению решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018 по делу № А57—32040/2017.

Апелляционная коллегия отклоняет довод жалобы со ссылкой на определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 №305-ЭС20—17471 по делу № А40—219601/2018, поскольку в рассматриваемом случае спорное оборудование размещено не на внешней стороне стен жилых помещений, в которых проживают собственники МКД.»

* * *

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.07.2023 №№88—23632/2023, 2—4096/2022

«С учетом того, что спорный земельный участок, на котором расположен металлический гараж, предоставлялся правопредшественнику ответчика до введения в действие Жилищного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что к спорным правоотношениям положения Жилищного кодекса РФ применению не подлежат.

Отклоняя аналогичные заявленным в кассационной жалобе ссылки истца на то, что решение общего собрания многоквартирного дома послужило правомерным основанием для ограничения права ответчиков на пользование земельным участком, выделенным в установленном законом порядке для эксплуатации металлического гаража, суд апелляционной инстанции правомерно указал на положения статей 8, 181.1 Гражданского кодекса РФ и разъяснения, данные в пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», из которых следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц. Спорный металлический гараж располагался на земельном участке, формирование и предоставление которого для эксплуатации такого гаража осуществлялось в силу договора аренды до дня образования права общей долевой собственности истца на земельный участок, используемый для эксплуатации многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2024 №№13АП-12046/2024, А56—120563/2023

«В подтверждение правомерности своей позиции истец представил в материалы дела письмо от 19.06.2024 №34066-ДН/04, полученное в ответ на запрос от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Минстрой России).

Как следует из позиции Минстроя России, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещений, входящих в состав общего имущества) для ее использования в собственных целях.

Минстрой России также отметил, что в случае управления многоквартирного домом управляющей организацией именно указанная организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая обеспечение доступности пользования общим имуществом собственниками помещений.

Возложение же обязанности по содержанию части общего имущества в многоквартирном доме на иное лицо, не являющееся управляющей организацией, не может быть признано правомерным.

Поскольку в рассматриваемом случае ответчиком на разрешение общего собрания собственников вынесен вопрос об установлении порядка содержания и пользования частью общего имущества собственников многоквартирного дома, даже в том случае, если данная часть функционально используется только для обслуживания помещений 10Н-19Н, принадлежащих ответчику, такое решение могло быть принято только квалифицированным большинством (не менее 2/3 от общего числа голосов).

Согласно протоколу от 14.07.2023 №1, участие в общем собрании приняли собственники, обладающие 61,32% (10 633 голоса от 17 341,3 голосов) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при этом 0,61% (64,9 голосов) — проголосовало против установления особого режима пользования общим имуществом.

Принимая во внимание, что 2/3 от общего числа голосов составляет 11 560,86 кв. м (голосов), следует согласиться с доводами истца о том, что решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принято в отсутствие необходимого в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ кворума.

В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, в том числе в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Допустимость применения данной нормы к решениям общего собрания собственников следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 №5-П.

В силу разъяснений пункта 119 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 ничтожное решение общего собрания недействительно с момента его принятия.

Таким образом, решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принятое в отсутствие необходимого кворума, является ничтожным, не влечет юридических последствий с момента его принятия.

Апелляционный суд также полагает, что оспариваемое решение общего собрания собственников, которым установлен особый режим пользования частью общего имущества, по существу направлено на изменение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома (до принятия решения доля составляла 10 568,1/17 341,3; после принятия решения — 1 170,8/17 341,3).

Вместе с тем, в пунктах 4,5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 разъяснено, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Указанный запрет является явно выраженным, носит императивный характер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, направлено на уменьшение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома, то есть посягает на права и интересы иных собственников помещений в многоквартирном доме и нарушает явный запрет, выраженный в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64, что является дополнительным основанием для вывода о ничтожности такого решения общего собрания.

Более того, в соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является обязанностью управляющей организации.

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Ответчик в рассматриваемом случае управляющей организацией не является, соответственно, не вправе путем созыва общего собрания собственников принимать на себя обязательства по содержанию части общего имущества собственников в многоквартирном доме. Подобный вывод также следует из позиции, изложенной в письме Минстроя России от 19.06.2024 №34066-ДН/04, представленном истцом.

По изложенным мотивам решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, не подлежит применению при начислении ответчику платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, указанная плата подлежит расчету пропорционально площади всех нежилых помещений, принадлежащих ответчику, то есть исходя из 10 568,1 кв. м.»

* * *

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013

«Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 10, не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям.

Установка кондиционеров не является реконструкцией многоквартирного дома, переустройством или перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой изменений в технический паспорт дома.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным жилым домом, отражающим интересы всех собственников помещений в доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку нежилое помещение общей площадью 158,2 кв. м. по адресу: г. Москва, принадлежит на праве собственности городу Москвы, ООО не относится к «иным» лицам, указанным в п. 4 ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем, отсутствует необходимость в получении разрешения общего собрания на пользование общим имуществом, поскольку ответчик как арендатор имеет право пользоваться общедолевым имуществом многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2022 №№ Ф09—2591/2022, А60—44172/2021

«Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, закрепленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, управляющая организация в своей деятельности по управлению многоквартирным домом, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

С учетом приведенных выше норм, суды верно заключили, что определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Использование общего имущества в многоквартирном доме иными лицами возможно лишь на законных основаниях, то есть с согласия собственников помещений и при условии заключения договора на использование общего имущества дома.

В соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, собственники вправе устанавливать требования по возмездному использованию общего имущества третьими лицами, определять порядок заключения договоров, установления и взимания платы, а также наделять соответствующими полномочиями управляющую компанию, которая в этих отношениях будет действовать в интересах собственников. При этом само по себе заключение оператором связи договоров об оказании услуг с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме, не может являться достаточным правовым основанием для пользования таким лицом общим имуществом многоквартирного дома. Данные договоры регулирует отношения исключительно между конкретными абонентами и оператором связи, при этом абоненты, являющиеся собственниками определенных помещений, не могут единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2018 №303-ЭС18—16345.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.11.2022 №№ Ф04—5246/2022, А75—12647/2021

«Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, из законодательства о местном самоуправлении и градостроительного законодательства вытекает правило о том, что требования к благоустройству и элементам благоустройства устанавливаются не произвольно, а именно на основе федерального законодательства, иных нормативных актов Российской Федерации и нормативных актов ее субъектов. При этом в силу наличия какого-либо императивного запрета наличие согласия собственников помещений в МКД определяющего значения не имеет. Вывод о возможности воспроизвести в правилах благоустройства территории муниципального образования сохраняющие юридическую силу федеральные обязательные требования применим также к строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и тому подобным правилам и нормативам, которые, по смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат соблюдению при использовании земельных участков, как и требования градостроительных регламентов. При этом правила благоустройства территории муниципального образования как муниципальный правовой акт, предусматривающий требования к благоустройству и элементам благоустройства, перечень мероприятий по благоустройству, порядок и периодичность их проведения, не могут самостоятельно вводить такие обязательные требования, установление которых относится к прерогативе уполномоченных в той или иной сфере государственных органов.

Из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, Определения от 10.03.2022 №498-О-Р следует, что как в случае обращения владельца нестационарного торгового объекта (собственников помещений в многоквартирном доме) в суд с административным исковым заявлением об оспаривании положений правил благоустройства территории, так и в случае обращения органа местного самоуправления (иного заинтересованного лица) в суд с исковым заявлением об обязании владельца нестационарного торгового объекта осуществить снос (демонтаж) такого объекта в связи с нарушением правил благоустройства территории на суде лежит обязанность — при строгом учете правовых позиций, изложенных Конституционным Судом, — проверить соответствие требований, содержащихся в правилах благоустройства территории, актам, обладающим более высокой юридической силой.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2020 №№ Ф09—1133/2020, А60—23442/2019

«Применив названные положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, а также приняв во внимание правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлениях от 12.10.2010 №8346/10 и от 25.06.2016 №304-ЭС16—7628 соответственно, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик, являясь собственником помещения в МКД и, как следствие, сособственником общего имущества в МКД, может использовать часть общего имущества многоквартирного дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования, обоснованно указав, что само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде многоквартирного жилого дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия, в частности, повышенный шум, вибрация и т.д., и не позволяет управляющей компании осуществлять демонтаж.

Апелляционный суд также учел, что система кондиционирования фактически установлена внутри помещения, принадлежащего ответчику, состоит из внутренних и внешних блоков, является составной частью сложной вещи, а ее демонтаж посредствам отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещении собственника, более того, указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что собственники помещений в МКД имеют иную возможность установки внешних блоков кондиционеров.

Заявление одного из собственников жилого помещения в МКД в адрес управляющей организации обоснованно не принято судами во внимание, поскольку оно не является доказательством, устанавливающим факт нарушения ответчиком прав и охраняемых законом интересов собственников помещений в МКД на владение и пользование общим имуществом в МКД, изложенные в указанном заявлении факты документально не подтверждены.

Иных объективных доказательств того, что внешние блоки кондиционеров на фасаде МКД нарушают прав и законные интересы других собственников, в материалах дела не имеется.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 №№10545/12, А34—3141/2011

«Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Согласно обстоятельствам, установленным судами, работы по телефонизации и интернетизации многоквартирных домов выполнялись истцом в процессе их строительства по заданию фирмы, выступающей в роли застройщика. Межэтажные трубы устанавливались для прокладки в них коммуникационных сетей, обеспечивающих условия для доступа собственников помещений в доме к услугам связи.

Факт выполнения обществом «Курганстройсервис» работ по монтажу кабельной канализации и непосредственной прокладке кабелей связи в рамках действовавших договоров подряда, заключенных с фирмой, установлен судами и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В связи с этим суды, делая вывод о принадлежности истцу межэтажных труб как самостоятельных объектов права собственности, не учли, что они представляют собой кабельную канализацию, предназначенную для размещения сетей связи. В соответствии с техническими условиями на телефонизацию, которыми руководствовался истец при выполнении всего комплекса работ, установка кабельной канализации и монтаж кабелей связи в ней являются неразрывно связанными этапами общих мероприятий по обеспечению строящихся домов коммуникационными сетями.

Таким образом, межэтажные трубы, используемые в качестве кабельной канализации, являются частью системы инженерной инфраструктуры многоквартирных жилых домов, необходимы для обеспечения собственников помещений в этих домах услугами связи и в силу статьи 290 Гражданского кодекса и статьи 36 Жилищного кодекса являются общей долевой собственностью указанных лиц.

Президиум также полагает, что вывод судов о возникновении у общества «Курганстройсервис» права собственности на межэтажные трубы в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса не основан на положениях закона.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Кабельная канализация смонтирована истцом при выполнении работ по телефонизации и интернетизации квартир и помещений многоквартирных домов, передаваемых в частную собственность другим лицам. Межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.

С учетом изложенного тот факт, что установка кабельной канализации не входила в предмет договоров подряда на выполнение работ, а осуществлялась обществом «Курганстройсервис» в соответствии с договором от 06.05.2008, не может повлиять на принадлежность спорного имущества к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Созданная в результате этих работ кабельная канализация в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежала передаче фирмой собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от условий этого договора.

Указанные условия договора от 06.05.2008, а также фактическое выполнение обществом «Курганстройсервис» за счет собственных средств работ по монтажу межэтажных труб касаются отношений фирмы и этого общества, возникших в ходе осуществления строительства многоквартирных домов, и сами по себе не имеют правового значения для третьих лиц и не могут изменять правовой режим спорного имущества, прямо определенный законом.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.01.2022 №№ Ф02—8215/2021, А78—3498/2021

«Пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, установлено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в том числе самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий.

Следовательно, обязанность организации, с которой собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом, по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества соответствующего дома, в том числе земельного участка, на котором он находится, и недопущению его неправомерного использования, прямо установлена положениями действующего законодательства.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным оспариваемое предписание, пришел к выводу о том, что последнее возлагает на общество не предусмотренные законом обязанности.

Вместе с тем, апелляционным судом не учтено, что перечень содержащихся в предписании инспекции мероприятий, которые управляющая компания обязана осуществить с целью его исполнения, носит открытый характер и позволяет последней самостоятельно избрать способы исполнения своих обязанностей, установленных договором управления многоквартирного дома и изложенными выше нормами жилищного законодательства. Соглашаясь с выводами апелляционного суда об отсутствии у управляющей компании правомочий по самостоятельному демонтажу находящихся на придомовой территории МКД металлических гаражей в соответствии с положениями части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которых никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, суд кассационной инстанции отмечает, что в качестве мероприятий, которые по своему выбору обязана осуществить управляющая компания, в оспариваемом предписании указаны также предоставление решения судебных органов или решения общего собрания собственников помещений МКД, иные способы. Так, в частности, в соответствии с частью 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления, а в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, например, предоставление иным лицам в пользование части придомовой территории многоквартирного дома (статьи 36, 44 ЖК РФ). Управляющая компания, руководствуясь положениями части 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ, вправе требовать от иных лиц устранения препятствий, затрудняющих надлежащее содержание и использование придомовой территории многоквартирного дома и обращаться в суд с требованиями в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ею многоквартирном жилом доме.

Суд кассационной инстанции также не соглашается с доводами апелляционного суда о неустановлении инспекцией собственников гаражей, расположенных на придомовой территории МКД, поскольку соответствующей информацией, а также о наличии (отсутствии) правовых оснований для их размещения, обязана обладать управляющая компания, на которую возложена обязанность по надлежащему содержанию и использованию общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.»

* * *

Определение Свердловского областного суда от 19.09.2018 №33—15260/2018

«Учитывая вышеназванные нормы закона суд первой инстанции верно определил, что собственнику помещения в доме принадлежат безусловные права пользования общим имуществом указанного дома, и, учитывая, что стороной ответчика не отрицается факт наличия металлической двери в лифтовом холле, что препятствует иным жильцам дома пользоваться общим имуществом дома, обоснованно удовлетворил исковые требования.

Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчиков о том, что поскольку данная дверь была установлена застройщиком, то у них отсутствует обязанность по ее демонтажу и приведение помещения в первоначальное состояние, а также, что судом не в полной мере собраны доказательства по делу (в части допроса представителей ЗАО «Наш дом»), поскольку материалами дела подтверждается, что пользование огороженным дверью лифтовым холлом длительное время осуществляют только ответчики, непосредственно у них на протяжении всего времени имелись ключи от данной двери, а также только их личные вещи расположены в данном отгороженном помещении.

Также судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно распределено бремя доказывания, на ответчиков возложена обязанность по доказыванию отрицательного факта, поскольку суд исходил из того, что ответчиками не представлено согласие иных собственников помещений МКД на установку двери и использование помещения лифтового холла под кладовую, что требуется в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2024 №№ Ф08—13861/2023, А32—59990/2022

«Суды установили, что обществом допущено нарушение лицензионных требований, поскольку не обеспечено надлежащее пользование собственниками общего имущества МКД.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы общества об отсутствии вины управляющей компании. Судом установлено, что общество осуществляет в качестве предпринимательской лицензируемый вид деятельности — управление МКД. В целях устранения нарушения в части использования общего имущества МКД общество направило уведомления собственникам квартир №41, 42, 43 в МКД о предоставлении документации на перепланировку квартир, администрации с просьбой обратиться в суд к указанным собственникам квартир с иском о понуждении привести жилые помещения в первоначальное состояние, прокуратуру г. Новороссийска с письмами на бездействие администрации. При этом в нарушение подпунктов «в», «г» пункта 10 Правил №491 иных мер, направленных на обеспечение доступности общего имущества собственников помещений в МКД для всех собственников МКД, общество не принимало, в частности, в судебные инстанции с исковым заявлением к собственникам жилых помещений №41, 42, 43 в МКД не обращалось. Суды учли, что с 2021 года, с того момента, как общество узнало о перепланировке квартир в ненадлежащем порядке, оно не предприняло достаточных мер, направленных на обеспечение собственникам надлежащего пользования общего имущества МКД. Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он может быть заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 36 Жилищного кодекса, предусматривающими право общей долевой собственности на общие помещения дома. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса, поэтому вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания (согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2015 по делу №303-ЭС14—4720). На основании части 7 статьи 45 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные указанным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, управляющей компании предоставлено право на обращение в суд от имени собственников или принятие решения о возложении обязанности устранить нарушение права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Общество не представило доказательств, опровергающих выводы административного органа в части выявленных нарушений, как и отсутствие вины в допущении вменяемого правонарушения.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.04.2025 №№ Ф03—40/2025, А59—387/2024

«Толкование норм статей 246, 247, 209 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в многоквартирных домах, было неоднократно дано Верховным Судом РФ.

Так в соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023, использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.

Согласно пункту 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, также разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Аналогичный подход ранее неоднократно приводился в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 №304-ЭС16—10165, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.11.2019 №34-КГ19—9.

Таким образом, вопреки мнению судов, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Действия предпринимателя, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и самовольном размещении на фасаде дома личного оборудования (кондиционера), в данном случае прямо противоречат приведенным выше нормам права.

В такой ситуации ответчик (собственник нежилого помещения магазина) обязан демонтировать спорное оборудование, поскольку он разместил его на фасаде дома без согласия собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем предусмотренных законом оснований для отказа в иске у судов не имелось.

Отсутствие угрозы разрушения фасада многоквартирного дома, как и иных негативных последствий для жильцов, не имеет правового значения, поскольку не отменяет обязательного требования закона о возможности использования общего имущества только лишь при достижении соглашения между всеми участниками долевой собственности по данному вопросу.

Ссылки судов на уклонение администрации от участия в общем собрании и размещение аналогичного оборудования на другой части фасада спорного дома, также не могли служить основанием для отказа в иске, так как несоблюдение требований закона одним из собственников не позволяет другому собственнику безнаказанно допускать те же самые нарушения.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.03.2011 №№ А42—2038/2010, Ф07—408/2011

«Суд первой инстанции правильно указал, что Комитет не наделен правом распоряжаться, в том числе сдавать в аренду, участком, находящимся в общей долевой собственности домовладельцев. Вместе с тем суд пришел к выводу, что поскольку Гусарова И. Г. как собственник нежилого помещения в названном доме является одновременно и участником общей долевой собственности на земельный участок, и арендатором, то ввиду совпадения кредитора и должника в одном лице оспариваемый договор следует признать не недействительным, а незаключенным.

Апелляционный суд признал этот вывод неправильным, отменил решение от 28.06.2010 и признал оспариваемый договор недействительным.

Апелляционный суд правильно указал, что поскольку Комитет не доказал наличия у него права сдавать в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в названном жилом доме, в том числе и у Гусаровой И. Г., то спорный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям статей 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что договор, в котором определены все существенные условия, в том числе предмет, который прошел государственную регистрацию, не может считаться незаключенным. В том случае, если такой договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.04.2023 №№ Ф02—1164/2023, А33—10280/2022

«Вопрос о характере конструкции и размещенной на ней информации является оценочным и разрешается судом в зависимости от фактических обстоятельств конкретного дела.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь названными нормами права, исходя из основания иска и возражений на него, обоснованно включили в предмет судебного исследования вопросы, связанные с характером размещенной на спорной конструкции информации, и наличием (отсутствием) у места ее размещения статуса самостоятельного объекта.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2022 № КУВИ-999/2022—751237, технический паспорт нежилого помещения №117 по состоянию на 11.11.2014, акт осмотра от 23.09.2022, фотоматериалы), суды установили, что конструкция «Магнит у дома» размещена непосредственно над входной группой встроенно-пристроенного нежилого помещения №117, имеющего собственную фасадную часть. Спорная вывеска соответствует требованиям статьи 9 Закона о защите прав потребителей, поскольку расположена по месту нахождения магазина, отражает информацию о его наименовании и не содержит признаков рекламной конструкции, предусмотренных Законом о рекламе.

При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств, бесспорно подтверждающих отнесение конструктивных элементов, на которых размещена информационная вывеска, к общему имуществу многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2023 №№ Ф07—8205/2023, А56—59174/2022

«Как следует из акта комиссионного обследования от 12.05.2022 №1205—22, в районе расположения нежилого помещения №1-H на фасаде многоквартирного дома на уровне первого этажа размещены рекламные конструкции, а именно: конструкция, закрепленная на фасаде многоквартирного дома со стороны бульвара Менделеева над входом в помещение, в виде пластиковых букв желто-зеленого цвета «АПТЕКА» и конструкция, закрепленная на фасаде многоквартирного дома со двора над служебным входом, в виде пластиковых букв желто-зеленого цвета «АПТЕКА»; Одновременно с этим в районе расположения нежилого помещения №1-Н на фасаде многоквартирного дома размещены информационная вывеска: вывеска, закрепленная на фасаде многоквартирного дома справа от входа в виде пластикового щита желто-зеленого цвета, содержащая сведения о наименовании аптеки, адреса и режиме его работы и конструкция в виде зеленого креста, закрепленная слева от входа на углу дома.

Ссылаясь на отсутствие решения общего собрания собственников о размещении указанных конструкций, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома о наделении Компании полномочиями на обращение в суд с настоящим иском, а также отметил, что отсутствуют доказательства о том, что в результате действий ответчика ухудшается состояние фасада, нарушается облик здания, создаются препятствия для проведения каких-либо работ, не соблюдены технические нормы и это создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, признал исковые требования Компании обоснованными и удовлетворил их.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что Компания правомерно предъявила требования к Обществу, поскольку пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Кроме того апелляционный суд признал, что поскольку спорные вывески являются рекламными, то их размещение на фасаде здания в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13.03.2006 №38-ФЗ «О рекламе» производится на основании договора с собственником, который в данном случае отсутствует.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права.»

* * *

Определение ВАС РФ от 02.08.2012 №№ ВАС-9872/12, А56—43641/2011

«Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что спорный земельный участок сформирован за границами обреза фундамента указанных многоквартирных жилых домов, предназначен для рекреационных целей. Земельные участки, необходимые для эксплуатации упомянутых многоквартирных жилых домов, не сформированы. Суды сочли доказанным использование ответчиком данного участка и возведение на нем металлического ограждения, препятствующего свободному доступу на огороженную территорию.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая непредставление ответчиком доказательств того, что площадь занятого им участка необходима для эксплуатации и обслуживания многоквартирных жилых домов, суды пришли к выводу, что не имеется оснований для признания права собственников помещений в указанных домах на владение и пользование спорным земельным участком, в том числе путем его ограждения, в связи с чем удовлетворили исковые требования.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2025 №№13АП-39350/2024, А26—6264/2024

«Следовательно, обязанность организации, с которой собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом, по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества соответствующего дома и недопущению неправомерного использования частей дома прямо установлена положениями действующего законодательства.

Опровергается материалами дела и довод Общества о том, что Комитетом не доказано нарушение прав других собственников по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, поскольку именно бездействие Общества по недопущению размещения на фасаде МКД кондиционеров послужило основанием для обращения представителей Совета МКД в адрес Комитета с соответствующим заявлением, в котором граждане описали: «Наружные стены нашего дома выполнены из газобетона и любое навешиваемое оборудование должно устанавливаться с расчетом нагрузки из-за относительно невысокой прочности материала с учетом эрозионных процессов (здание возведено в 1986 г.). Конденсат от работающих кондиционеров попадает на стены, что также может приводить к ухудшению прочностных характеристик».

Таким образом, граждане в своем обращении, направленном в Комитет, описали обстоятельства, которые нарушают их права на благоприятные и безопасные условия проживания в МКД, связанные с установкой кондиционеров на фасаде МКД.»

* * *

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 №№14АП-6742/2018, А05—2800/2018

«Во исполнение договора от 15.01.2015 №5427654 на оказание услуг связи, заключенного с ОАО, Общество посредством подрядной организации осуществило прокладку волоконно-оптического кабеля марки ВОК-16 в соответствии с рабочим проектом РПВ2В.17.06/2 «Строительство волоконно-оптической линии «последняя миля» В2В клиента N.

В соответствии с указанным рабочим проектом и исполнительной документацией проекта, а также с объяснениями сторон прокладка волоконно-оптического кабеля на участке над N и над земельным участком с кадастровым номером N осуществлена воздушным способом по длине 120 м.

Претензией от 21.11.2017 истец потребовал от ответчика демонтировать (убрать) волоконно-оптический кабель, расположенный над земельный участком МКД.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление №10/22), иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в осуществлении права владения является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что законный владелец претерпевает нарушения своего права

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что наличие над земельным участком с кадастровым номером N волоконно-оптического кабеля препятствует использованию этого участка либо влечет возникновение какой –либо опасности или угрозы либо дополнительных расходов для собственников земельного участка или Товарищества.

Довод истца о том, что кабель может упасть на земельный участок, причинив вред физическим лицам или имуществу, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку носит предположительный характер и не подкреплен доказательствами, из которых следует несоблюдение норм и правил при прокладке кабеля.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.05.2012 № А12—13389/2011

«Такая управляющая компания не является организацией, созданной собственниками жилых помещений для совместного управления общим имуществом, она не представляет интересы собственников, ее права и обязанности регулируются договором управления, заключенным с собственниками имущества либо с товариществом собственников жилья.

Следовательно, управляющая компания не является представителем собственников имущества многоквартирного дома, и не может нести ответственность за действия третьих лиц, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома вне зависимости от наличия или отсутствия согласия собственников имущества. Управляющая компания не обязана иметь и хранить документы, связанные с реализацией собственниками их полномочий по управлению общим имуществом дома, в связи с чем такие документы и не могут быть истребованы у нее жилищной инспекцией.

В части обязания управляющей компании принять меры по демонтажу установленных на домах систем кабельного телевидения выданное предписание прямо противоречит части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Имеющаяся в предписании оговорка о том, что управляющая компания обязана принять меры по демонтажу систем кабельного телевидения «вплоть до обращения в суд» не влечет законности предписания, поскольку управляющая компания не наделена правом на обращение в суд с иском в чужих интересах. Отмена судом апелляционной инстанции решения суда первой инстанции о признании незаконными действий ООО «Красноармейская Жилищная Компания» по демонтажу установленных систем кабельного телевидения с отказом в удовлетворении требований о признании таких действий незаконными не противоречит нормам процессуального права. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает принятие арбитражным судом судебных актов о признании незаконными действий только в отношении действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (глава 24 АПК РФ). Управляющая компания ООО «Красноармейская Жилищная Компания» не является органом государственной власти либо лицом, наделенным публичными полномочиями. Совершение управляющей компанией действий по демонтажу систем кабельного телевидения во исполнение выданного органом государственного контроля предписания не означает наделения ее государственными полномочиями. Гражданское законодательство (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)) не предусматривает такого способа защиты гражданских прав, как признание судом незаконными действий юридического лица.

Отсутствие процессуальных оснований для признания в судебном порядке незаконными действий ООО «Красноармейская Жилищная Компания» по демонтажу систем кабельного телевидения не означает признания судом данных действий законными или незаконными. Оценка законности совершенных управляющей компанией действий по демонтажу систем кабельного телевидения подлежит оценке судом при рассмотрении гражданско-правового требования о взыскании ущерба, причиненного обществу демонтажом систем кабельного телевидения.

Истец, не опровергая отсутствия согласия собственников жилых помещений на предоставление ему в пользование части общего имущества для эксплуатации систем кабельного телевидения, приводит доказательства того, что системы кабельного телевидения были установлены на дома до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, монтаж данных систем был согласован в 1996 году с городской администрацией, смонтированные системы кабельного телевидения были приняты в эксплуатацию актами рабочей комиссии, ООО «ЭРОС» имеет разрешение на эксплуатацию сооружения связи и лицензию на оказание услуг связи, фактически оказывает услуги кабельного телевидения жильцам.

Данные доказательства подлежат оценке судами, учитывая, что до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации согласия собственников жилых помещений на установку систем кабельного телевидения с использованием общего имущества многоквартирного дома не требовалось, согласие городской администрации, как собственника (в соответствии с ранее действовавшим законодательством) домов государственного жилого фонда имелось, система кабельного телевидения отвечает установленным требованием, истец имеет разрешение на ее эксплуатацию.

При этом необходимо дать оценку данным обстоятельствам не только с точки зрения законности установки систем кабельного телевидения, но и установить собственника оборудования. Если системы кабельного телевидения монтировались на основании возмездного договора с городской администрацией, предусматривающего оплату выполненных ООО «ЭРОС» либо его правопредшественниками работ, то данные системы являются общим имуществом многоквартирного дома вне зависимости от дальнейшей эксплуатации их истцом в предпринимательских целях, и у общества отсутствуют правовые основания для возмещения реального ущерба, причиненного утратой оборудования.

В отсутствие таких договорных отношений ООО является собственником оборудования, и на основании статей 15, 1069 ГК РФ вправе требовать возмещения реального ущерба, причиненного утратой оборудования. В этом случае необходимо установить возможность передачи ООО в исправном состоянии демонтированного оборудования, хранящегося, по заявлению ответчика, в управляющей компании.

В любом случае, как при наличии у ООО права собственности на оборудование, так и при отсутствии такого права, возмещению подлежит упущенная выгода, то есть доходы, не полученные обществом вследствие невозможности исполнения договорных обязательств перед абонентами и убытки, понесенные обществом в связи с невозможностью исполнения обязательств перед абонентами.

Возмещение убытков в виде расходов, которые ООО понесло для восстановления нарушенного права (стоимость восстановительных работ в том числе и дополнительных расходов в виде выплаты сверхурочных) не противоречит статье 15 ГК РФ, в составе реальных расходов. При этом подтверждение размера убытков расчетом в отсутствие доказательств фактического выполнения восстановительных работ либо оплаты труда работников, выполнявших восстановительные работы, не противоречит статье 15 ГК РФ, поскольку возмещению подлежат как фактически понесенные убытки, так и убытки, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.

Однако для возмещения в данном случае убытков в виде стоимости восстановительных работ, с учетом положений действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать наличие или отсутствие волеизъявления собственников помещений многоквартирных домов на использование общего имущества для размещения оборудования кабельного телевидения, которое может быть выражено как в решении общего собрания собственников, так и в договоре, заключенном с товариществом собственников жилья.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств причинно-следственной связи между действиями ООО и причинением ущерба истцу не соответствует имеющимся в деле доказательствам, поскольку демонтаж эксплуатируемых ООО систем кабельного телевидения не мог не повлечь невозможность исполнения им договорных обязательств перед абонентами, а при наличии указных выше обстоятельств (нахождения имущества собственности общества, согласия собственников жилья на установку оборудования в домах) — мог причинить реальный ущерб. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО при демонтаже систем кабельного телевидения действовала в рамках правового поля, поскольку исполняла предписание органа государственного контроля, не основан на установленном самим же судом апелляционной инстанции выводе о незаконности выданного жилищной инспекцией предписания. При этом управляющая компания, исполняя предписание, не могла не осознавать незаконности действия по распоряжению имуществом, не являющимся собственностью компании, в отсутствие решения суда, а также установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 №578 запрета совершения действий, которые могут нарушить нормальную работу линий связи.

В данном случае, учитывая несомненную связь между действиями ООО выданным ей Государственной жилищной инспекцией предписания о совершении действий по демонтажу системы кабельного телевидения, суду необходимо установить наличие или отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1080 ГК РФ об ответственности лиц, совместно причинивших вред. При этом, как правомерно указала в кассационной жалобе Государственная жилищная инспекция Волгоградской области, в соответствии со статьями 1069, 1071 ГК РФ к участию в деле должен быть привлечен финансовый орган Волгоградской области.»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 №№12АП-9237/2022, А12—31204/2021

«Удовлетворяя заявленные исковые требования, с учетом выводов судебной экспертизы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, правовой позицией, данной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения не могут быть предназначены для самостоятельного использования; являются вспомогательными техническими помещениями, предназначенными для обслуживания многоквартирных жилых домов; по нормам проектирования помещения предназначены для размещения охраны и консьержа.»

* * *

Решение Арбитражного суда Омской области от 05.09.2019 № А46—7164/2018

«Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

По сути, между сторонами возник спор о праве пользования общим имуществом.

На основании правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 8346/10, по смыслу статьи 247 ГК РФ сами по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом и фактическое пользование частью общего имущества одним из участников долевой собственности, не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с такого пользователя денежных средств за использование части общего имущества, поскольку неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников, не дает ему права на такое взыскание с другого участника, использующего часть общего имущества в пределах своей доли.

Компенсация, указанная в упомянутой статье Кодекса, является по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Следовательно, неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников, не дает ему права на взыскание денежной компенсации с другого участника долевой собственности, использующего часть общего имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16—7628).

Доказательств того, что размещение ответчиком на стене МКД труб вентиляции препятствует осуществлению иным законным владельцам своих прав в отношении общего имущества дома не представлено.

Доказательств размещения в нарушение требованиям санитарных, строительных и иных требований также не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.»

* * *

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.10.2024 № А27—14470/2024

«То есть в рассматриваемом случае ответчик использует спорное общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащих ему инженерных коммуникаций теплоснабжения, а также частичным использованием трубопровода горячего водоснабжения и отопления для отопления и горячего водоснабжения торгового центра — отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 3665,1 кв. м. по адресу: г. Новокузнецк, пр-т Авиаторов, д. 55, к.1, По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2021 N 304-ЭС21—5670, расходы на содержание элементов общего имущества МКД, используемого, в том числе, для цели предоставления коммунальной услуги другому конкретному объекту недвижимости, подлежат распределению между собственниками помещений такого МКД и объекта недвижимости по правилам главы 60 ГК РФ во избежание неосновательного обогащения (в виде возложения этих расходов на собственников конкретного МКД и освобождение собственника иного объекта недвижимости, который извлекает выгоду от использования имущества, от их оплаты).

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Как указывалось выше, общим собранием собственников помещений и членов ТСЖ от 03.10.2023 принято решение о предоставлении в пользование подвального помещения дома по проспекту Авиаторов, д. 55 для размещения коммуникаций — 25 000 руб. с 01.04.2023, наделить председателя Правления ТСЖ правом на заключение договора о пользовании имуществом дома.

Таким образом, собственники с определенностью выразили свою волю на передачу имущества в собственность ответчику на возмездной основе, определили стоимость использования общего имущества.

В рассматриваемом случае ответчик использует общее имущество собственников помещений спорного МКД для размещения принадлежащих ему инженерных коммуникаций теплоснабжения с целью отопления и горячего водоснабжения объекта недвижимости, используемого в коммерческих целях (торговый центр), являющимся отдельным стоящим нежилым зданием по адресу: г. Новокузнецк.

С учетом изложенного, пользование общим имуществом МКД по адресу: г. Новокузнецк, со стороны ответчика подлежит оплате, которая в данном случае (при отсутствии заключенного договора) подлежит взысканию как неосновательное обогащение.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 10.08.2021 №№308-ЭС21—13676, А32—1636/2020

«Суд исходил из следующего: Общество (управляющая компания) в связи с кражей общего имущества собственников помещений многоквартирного дома — газовых котлов, исполняя обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в целях возобновления отопления жилых помещений приобрел новый котел и осуществило его монтаж; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кража котлов произошла по вине Общества или вследствие ненадлежащего содержания общего имущества; муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в размере, подлежащем определению с учетом площади помещений данного лица; несение Обществом расходов подтверждено представленными в дело доказательствами; поскольку Администрация, осуществляющая распоряжение муниципальным имуществом, данные расходы Обществу не возместила, с нее надлежит взыскать испрашиваемый долг.

Суд округа признал законными и обоснованными выводы суда апелляционной инстанции.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 №№08АП-12018/2024, А70—12015/2023

«Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в результате данных работ произведена реконструкция МКД, затронувшая обще имущество МКД и приведшая к его уменьшению.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке; ограждающие несущие и ненесущие конструкции. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно подпунктам «в» и «г» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колоны и иные ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обеспечивающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в данном пункте речь идет также и о переустройстве, перепланировке. Принципиальным в данном случае является установление факта совершения действий с общим имуществом МКД, влекущих его уменьшение. Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любых работ, фактически влекущих уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Также и в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление №44) разъяснено, что для реконструкции МКД требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции МКД, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в МКД (части 1 — 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции МКД в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона (пункт 8 Обзора от 13.12.2023).

В рассматриваемом случае такое согласие всех собственников истцом получено не было.

С учетом вышеприведенных положений гражданского и жилищного законодательства, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 28 Постановления №44, в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция ранее была изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, поскольку в случае подачи встречного иска о признании права собственности на реконструированный объект в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Правовая позиция о необходимости привлечения по искам о сохранении помещения в реконструированном или переустроенном состоянии, подобным рассматриваемому в настоящем деле, в качестве соответчиков всех собственников помещений в МКД, выражена также, например, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.08.2024 по делу № А75—1395/2023.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 №№08АП-14716/2022, А75—9716/2022

«Таким образом, из анализа указанных выше положений следует, что нормы закона не возлагают на управляющую организацию обязанность предоставлять собственникам помещений в МКД технические условия.

При этом, доводы подателя жалобы о том, что выводы об отсутствии обязательств у управляющей компании предоставлять технические условия по существу свидетельствуют о неправомерности отказа Департамента в согласовании перепланировки помещений, апелляционным судом не принимаются, поскольку вопрос о правомерности либо неправомерности отказа Департамента в согласовании перепланировки помещений и разграничения площади задействованной под инженерные сети, не являлся предметом требований общества, заявленных в рамках настоящего спора, и вопрос о правомерности действий Департамента не исследовался в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.»

* * *

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.07.2020 № А36—8069/2019

«Как следует из пояснений заявителя, управляющая компания не производила остекление и (или) козырьков на балконах ряда квартир в проверяемом доме, а обязанность привести в прежнее состояние жилищным законодательством возложена на собственников, производивших указанные работы, в связи с чем приведение дома в первоначальное состояние не является обязанностью управляющей компании.

Предписание как ненормативный правовой акт, содержащий обязательные для исполнения требования властно-распорядительного характера, выносится только в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.05.2017 №309-КГ17—4669, предписание как ненормативный правовой акт, содержащий обязательные для исполнения требования властно-распорядительного характера, выносится только в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения.

Таким образом, требования, изложенные в предписании, не могут быть взаимоисключающими, должны быть реально исполнимы, предписание должно содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю в целях прекращения и устранения выявленного нарушения, содержащиеся в предписании формулировки должны исключать возможность двоякого толкования, изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами. Оно не должно носить признаки формального выполнения требований.

При этом исполнимость предписания является важным требованием к данному виду ненормативного акта и одним из элементов законности предписания, поскольку предписание исходит от государственного органа, обладающего властными полномочиями, носит обязательный характер и для его исполнения устанавливается определенный срок, за нарушение которого наступает административная ответственность, предусмотренная статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

На неисполнимость предписания ООО УК указало в письме от №29.02.02 от 04.06.2019 (л.д. 11).

Общее правило гласит, что проводить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения нужно с соблюдением требований законодательства по предварительному согласованию с органом местного самоуправления. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки считается документ, подтверждающий принятие указанным органом решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки ч.1, 6 ст. 26 ЖК РФ).

Также, по мнению Минстроя России, по согласованию с органом местного самоуправления должно производиться утепление балкона или лоджии.

Остекление и переустройство балкона является перепланировкой жилого помещения.

При этом суд учитывает, что в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, предусмотрены определенные требования и ограничения в отношении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Так, в силу п.п. 1.7.2, 1.7.3, 4.2.4.9 данного акта не допускаются: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2016 № А03—17644/2015

«Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что по проекту перепланировки жилого помещения в нежилое (офис) обществом планируется оборудовать отдельный вход в него путем изменения наружной стены многоквартирного дома (расширение (демонтаж) существующего оконного проема до уровня пола в стене), а также устройство лестницы из сборно-разборных металлических конструкций.

Данный многоквартирный дом представляет собой крупнопанельное 9-этажное жилое строение. Вопреки доводам ООО наружная стена многоквартирного панельного дома (в том числе под окном одного жилого помещения) обоснованно признана судами ограждающей несущей конструкцией данного дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Утверждение общества об отсутствии последствий, влияющих на прочность несущих конструкцией многоквартирного дома, вследствие расширения оконного проема в наружной стене такого дома за счет демонтажа части стены под подоконником, обоснованно отклонены судами со ссылкой на пункт 4.2.4.9 Правил N 170, согласно которому не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Содержание данного пункта Правил N 170 обусловлено именно возможностью нарушения прочности несущих конструкций здания вследствие указанных в нем операций. Установленные в нем требования к состоянию строительных конструкций в процессе эксплуатации здания направлены на защиту жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц или юридических лиц, государственного или муниципального имущества (решение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2013 N АКПИ13—873).

Принимая во внимание, что вышеназванные мероприятия повлекут уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (разрушение части наружной стены для устройства двери), суды правомерно указали обществу на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения и общего имущества.

Поскольку ООО не представило такое согласие всех собственников многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии у администрации правовых оснований для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое и отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.

Выводы судов соответствуют правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.09.2015 N 73-КГ15—8.»

* * *

Определение Ростовского областного суда от 06.08.2018 №33—13631/2018

«В силу п. 4.2.4.9 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года №170, не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение, самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

С учётом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что правовых оснований для сохранения занимаемого истцом жилого помещения в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии, при котором лоджия стала частью квартиры, фактически произведена реконструкция квартиры и изменилось назначение лоджии, не имеется.

Также суд учитывал, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из протокола №10 от 27 февраля 2016 года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН следует, что данным собранием принято решение, в том числе, о сохранении в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в связи с выполнением работ по увеличению площади квартиры путем проведения работ объединению лоджии с жилым помещением (л.д. 12). Проголосовали «за» 95,7% собственников, «против» — 2,6%, «воздержались» — 1,7%.

Согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по указанному вопросу в материалы гражданского дела не представлены.

В результате присоединения лоджии к жилому помещению изменилось назначение данного помещения, увеличилась общая площадь квартиры принадлежащей истцу на праве собственности за счет уменьшения размера общего имущества, изменились параметры площадей жилого дома как объекта капитального строительства, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого дома.»

* * *

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 №№07АП-11269/2013, А02—1458/2013

«В соответствии с указанной нормой и пунктом 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 №1830-О-О приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, поскольку к общему имуществу многоквартирного дома, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений, относятся как несущие, так и ненесущие ограждающие конструкции дома, согласие собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений жилого помещения путем демонтажа части внешней стены в силу пункта 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 ЖК РФ требуется вне зависимости от того, является ли демонтируемый элемент несущей конструкцией либо нет.

Согласно представленному в материалы дела проекту перепланировки помещения, принадлежащего предпринимателю, им планируется: демонтаж перегородки между помещениями №5 и №6, закладка дверного проема между помещениями №5—1, в помещении №1 и устройство перегородок с дверными проемами в помещении №6

То есть в результате указанных действий произойдёт обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома (расширение оконного проема), являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящееся к общей долевой собственности согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, следовательно, на это необходимо получение согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что апеллянтом получено согласие всех собственников многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2024 №№12АП-8579/2023, А12—32356/2022

«Из прямого толковании закона о порядке осуществления работ по перепланировки спорного помещения следует, что реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Правовая позиция по толкованию и применению, указанных норм права, изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

В заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочная земельно-имущественная контора» от 29.06.2022 №12 указано, что в соответствии с проектом ООО по договору с АО в нежилом помещении, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Волгоград ул. Ангарская д. 9Г общей площадью 425,1 кв. м., кадастровый номер 34:34:030134:2692, выполнены следующие виды строительных работ: демонтированы гипсолитовые перегородки и возведены, согласно проекту, кирпичные перегородки с целью организации функционального пространства магазина; устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г; устройство площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; расширение существующего дверного проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 4—5/Б; устройство 2-х дверных проемов высотой 2,4 м. в несущей наружной ограждающей конструкции стен в осях 4/А-Б и 5/А-Б; производство работ по внутренней отделке арендуемых нежилых помещений и наружной отделке фасадов в соответствии со Стандартом АО «Тандер» от 19.01.2022г.; устройство дверных проемов из оконных за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г и 6—7/А для обеспечения без перебойной и организованной работы магазина дополнительно выполнено. для обеспечения техники безопасности при выполнении погрузо-разгрузочных работ устроена разгрузочная площадка в осях 6—3/А.

Вместе с тем, судебным экспертом установлено, что в результате проведенных работ были произведены следующие работы, которые относятся к реконструкции нежилого помещения, а не перепланировки такого помещения: устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г; устройство площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; расширение существующего дверного проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 4—5/Б; устройство 2-х дверных проемов высотой 2,4 м. в несущей наружной ограждающей конструкции стен в осях 4/А-Б и 5/А-Б; устройство дверных проемов из оконных за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г и 6—7/А; устройство разгрузочная площадка в осях 6—3/А; выполнение в левом боковом фасаде здания выполнен эксплуатационный выход за счет разборки подоконного пространства существующего оконного проема в самонесущих наружных стенах, оборудование в осях 1/В, на месте выполненного эвакуационного выхода, металлической площадки из просечного листа с каркасом из профильных уголков над существующим приямком окна подвала; выполнение в осях 6—7/А, для загрузки товаров площадки.

Вместе с тем судебная коллегия учитывает, что эксперт сделал вывод о том, что помимо перепланировки нежилого помещения, ООО выполнила капитальные работы по реконструкции помещения, а именно произведены вышеописанные работы по конструктивному изменению всего здания.

Из материалов дела видно, что проведенная перепланировка нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, так не представлены доказательства согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме работ по устройству площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; по устройству разгрузочной площадки в осях 6—3/А для обеспечения техники безопасности при выполнении погрузо-разгрузочных работ; по выполнению в левом боковом фасаде здания эксплуатационного выхода за счет разборки подоконного пространства существующего оконного проема в самонесущих наружных стенах; по оборудованию в осях 1/В, на месте выполненного эвакуационного выхода, металлической площадки из просечного листа с каркасом из профильных уголков над существующим приямком окна подвала, площадка съемная, без крепления к опорным конструкциям, установлена на существующее покрытие из тротуарной плитки и на конструкцию кирпичного приямка; по выполнению в осях 6—7/А, для загрузки товаров площадки, каркас которой, состоит из стоек и балки, выполнен из профильной трубы размером 80x4 мм., покрыт рифленой листовой сталью толщиной 4 мм, крепление стоек выполнено на анкерных распорных болтах, фундамент под стойки площадки — монолитный железобетонный размером 400x400x400 мм с применением армированной сетки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что проведенная перепланировка нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме в г. Волгограде.

Довод апелляционной жалобы АО о том, что ремонтные работы по замене оконного блока на дверной проем не являются работами проводимыми в части помещения не принадлежащего на праве общей собственности МКД, судебной коллегией отклоняется в силу следующего.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Предусмотренный частью 5 названной статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Статьей 28 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом данных обстоятельств верного анализа норм права и правильной оценки в совокупности всех собранных по делу доказательств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в удовлетворении встречного искового заявления о сохранении самовольно перепланированного нежилого помещения в перепланированном состоянии следует отказать и удовлетворил первоначальные исковые требования о признании незаконной произведенных перепланировке и реконструкции нежилого помещения и обязал привести спорное нежилое помещение в первоначальное состояние.»

Допуск в помещение к общему имуществу

Определение ВАС РФ от 02.07.2012 №№ ВАС-5427/12, А72—8898/2010

«Удовлетворяя заявленные требования в части, суды на основании исследования и оценки представленных сторонами доводов и доказательств, в том числе результатов экспертизы, установили, что в части спорных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой: стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояки системы отопления с установленной на них запорной и спускной арматурой, которые требуют периодического профилактического осмотра и ремонта, к которым необходим свободный доступ для обеспечения их нормальной работы по дому в целом. Данные обстоятельства комитетом не оспариваются, доводов об обратном не приводится.

Руководствуясь положениями статей 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, 30, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды указали на принадлежность общих коммуникаций и систем всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, что предполагает их право и обязанность на регулярное обслуживание и периодический ремонт таких коммуникаций. Исходя из названных положений законодательства, а также пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138, части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом того, что многоквартирный дом передан в управление товариществу и факт обслуживания истцом общего имущества (в том числе инженерных коммуникаций) никем не оспаривается, суды указали на необходимость обеспечения беспрепятственного доступа технических служб товарищества к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в спорных помещениях с целью их обслуживания, контроля, текущего и аварийного ремонта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, в целях обеспечения баланса взаимных интересов и прав сторон, суды сочли необходимым предоставление товариществу круглосуточного свободного доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в спорных помещениях в сопровождении представителя собственника помещений.»

Земельный участок

Постановление Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П

«Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах — исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, — установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» — специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Это означает, что — в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, — для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статьи 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым — реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Таким образом, положение части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных статьями 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36 Конституции Российской Федерации.

Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.»

* * *

Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 28.11.2019 № АПЛ19—427

«Правительство Российской Федерации постановлением от 13 августа 2006 г. №491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила).

Правительство Российской Федерации административный иск не признало, указав в письменных возражениях, что подпункт «в» пункта 15 Правил регулирует вопросы содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, прилегающая территория не идентична земельному участку, на котором располагается многоквартирный дом, а также элементы озеленения, входящие в состав общего имущества собственников, ее границы определяются правилами благоустройства придомовой территории, что находится в ведении представительных органов местного самоуправления.

В силу приведенных законоположений собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Подпунктом «е» пункта 2 Правил установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства включается в состав общего имущества.

Требования к содержанию общего имущества установлены разделом II Правил, из которого следует, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает, кроме прочего, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «ж» пункта 11 Правил).

Таким образом, уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества, не подлежит включению в состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемая норма Правил в полной мере соответствует положениям гражданского и жилищного законодательства, предусматривающим, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов относятся земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, элементами озеленения и благоустройства, бремя содержания которого несут собственники, является правильным.

При вынесении решения суд обоснованно исходил из того, что Правила не регулируют порядок содержания имущества, не входящего в состав общего имущества, а также вопросы благоустройства придомовой территории, не являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 37 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации прилегающая территория представляет собой территорию общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.

Частью 9 статьи 55.25 данного кодекса установлено, что лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.

Из приведенных норм следует, что правилами благоустройства на лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения, сооружения, может быть возложена обязанность по участию, в том числе финансовому, в содержании прилегающих территорий.

В то же время подпункт «в» пункта 15 Правил вопросы благоустройства прилегающей территории, относящиеся к компетенции представительных органов местного самоуправления, не регулирует и не исключает обязанности лиц, ответственных за эксплуатацию здания, сооружения, принимать участие в содержании прилегающей территории, предусмотренной Градостроительным кодексом Российской Федерации.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 16.09.2020 №№ А41—14942/2019, 305-ЭС20—12342

«Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что фактически имеется спор о праве, подлежащий рассмотрению в порядке искового производства; земельный участок с кадастровым номером N прекратил существование в связи с его разделом; обращение в суд с требованием об определении границ земельных участков допускается в случае наличия разногласий с собственником смежного земельного участка, не урегулированных в результате согласования местоположения границ, посредством оформления акта согласования границ при проведении межевых работ, указанная процедура в данном случае не соблюдена, а также указав, что с даты государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, суд, руководствуясь статьями 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“, частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“, статьей 22, частями 1, 2 статьи 38, частью 1 статьи 39, частью 5 статьи 40 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“, разъяснениями пунктов 52, 56, 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 „О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“, в удовлетворении требований отказал.»

* * *

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2020 № А70—5947/2020

«Принимая во внимание то, что решение об ограничении доступа на земельный участок с кадастровым номером N принято большинством владельцев помещений во всех 6-ти МКД, находящихся на данном земельном участке суд считает, что установка шлагбаума расположенного между домами №3 по ул. Nсоответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

При этом ответчики, как управляющие компании МКД, в рамках предписаний, установленных пунктом 2.3 статьи 161 и пункта 5 статьи 46 ЖК РФ, установкой шлагбаума реализовывают принятые решения большинства собственников помещений МКД.

Таким образом, в рамках негаторного иска истцами не доказана противоправность действий ответчиков по установке шлагбаума расположенного между домами №3 по ул. N, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска.

При этом, оценивая доводы истцов о ничтожности решений общих собраний собственников помещений в МКД по тому основанию что земельный участок не разделен, до выделения под каждым МКД, собственники не праве принимать решений о вводе ограничений пользования им, суд руководствуется следующим: в соответствии с частью 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно части 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как было указано выше, решение об ограничении доступа на земельный участок с кадастровым номером N принято большинством владельцев помещений во всех 6-ти МКД, находящихся на данном земельном участке, соответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Т.е. решения приняты в пределах компетенции общих собраний владельцев помещений всех МКД.

Отсутствие раздела земельного участка с кадастровым номером N, а соответственно и выдела земельных участков под каждым МКД, по смыслу части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, изложенном в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 года №12-П, не является препятствием владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирных домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Принятие решения собственниками помещений в МКД о порядке пользования данным участком, в виде доступа к нему черед автоматический шлагбаум, представляет собой элемент владения и пользования участком.

В данном случае суд руководствуется тем, что приобретая нежилые помещения в МКД, истцы, в соответствии с частью 5 ст.10 ГК РФ, должны предполагать, что в отношении придомовой территории и земельного участка, решением большинства собственников помещений может быть установлен определенный порядок доступа иных лиц.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2022 №№ Ф09—1327/2022, А50—13199/2021

«С учетом изложенного суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о правомерности недопуска на придомовую территорию транспорта истца со ссылкой на то, что истец фактически преследует цель использования дворовой территории для ведения своей предпринимательской деятельности, поскольку из буквального толкования пункта 3.2 Положения следует, что определяющим условием возможности беспрепятственного доступа легкового автотранспорта на придомовую территорию является факт регистрации указанного автотранспорта, подтверждающего его принадлежность собственнику помещения в многоквартирном доме или членам его семьи.

При указанных обстоятельствах ограничение беспрепятственного въезда на придомовую территорию легкового автотранспорта, зарегистрированного на имя истца в установленном законом порядке и используемого им как в личных, так и коммерческих целях, нарушает его право на использование придомовой территории, являющейся в силу закона общей собственностью собственников помещений данного дома.

Вопреки выводам судов то обстоятельство, что доступ в принадлежащие истцу нежилые помещения не ограничен, поскольку проезд к ним обеспечивается со стороны автодороги общего пользования, в связи с чем препятствия в пользовании соответствующими помещениями отсутствуют, не имеет правового значения для разрешения спора об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений — земельным участком, на которым расположен многоквартирный дом.

Вместе с тем из содержания обжалуемых судебных актов, с учетом изложенных в них пояснений сторон, усматривается, что фактические обстоятельства принадлежности транспортных средств, для которых испрашивался беспрепятственный въезд на придомовую территорию, истцу, и наличия у него соответствующего зарегистрированного права, судами не исследовались.

На основании изложенного, принимая во внимание, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в части требования о предоставлении Гуляевой Е. А. круглосуточного и беспрепятственного доступа для проезда через ворота металлического ограждения как на личном, так и на используемом ей автотранспорте на земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположен многоквартирный дом N, для парковки указанного автотранспорта в любое время суток на любом свободном месте без временных ограничений, основаны на неполном исследовании фактических обстоятельств настоящего дела и представленных в материалы дела доказательств, что привело к принятию неправильных судебных актов, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в указанной части подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).»

* * *

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2024 № А55—20785/2023

«Акционерное общество «Почта России» в письменных пояснениях указало, что ОПС 443032 размещается в помещении на 1 этаже многоквартирного дома на основании договора аренды нежилого помещения №1866/22-МР63, заключенного АО «Почта России» с N. Согласно акту приема — передачи нежилого недвижимого имущества, фактическая дата передачи помещения — 26.12.2022. Помещение, в котором находится ОПС Самара 443032, отвечает всем вышеуказанным нормам и требованиям. Вместе с тем, доступности услуг почтовой связи для неограниченного круга пользователей препятствует установленный автоматический шлагбаум. Данный шлагбаум ограничивает проезд к ОПС 443032 пользователям услуг почтовой связи и прежде всего маломобильным группам населения, в том числе, инвалидам, гражданам с ограничениями опорно-двигательного аппарата, пожилым и родителям с детьми, также пользователям услуг почтовой связи, сдающим в пересылку или получающим крупногабаритные почтовые отправления. Автоматический шлагбаум ограничивает подъезд к ОПС специального автотранспорта, такого как автомобиль «Скорой медицинской помощи», пожарный автомобиль МЧС или иной автотранспорт экстренных служб (МВД и пр.) при возникновении экстренных ситуаций с пользователями услуг почтовой связи, работниками АО «Почта России» и помещением ОПС.

Общество с ограниченной ответственностью возражало против удовлетворения требований истцов, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает вещно-правовой способ защиты права собственности собственника и субъектов других вещных прав, в том числе путем устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Негаторный иск является одним из способов защиты права собственности и иных вещных прав. Он представляет собой требование законного владельца к лицу, не владеющему индивидуально-определенной вещью, об устранении препятствий в осуществлении права, не связанного с лишением владения имуществом (статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 — 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Под негаторным иском понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи. Право распоряжения считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой судьбы.

Субъектом требования (истцом) по негаторному иску является собственник либо иной титульный владелец. Обязанным субъектом (ответчиком) выступает лицо, которое своими действиями нарушило право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владении, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Исходя из содержания изложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при предъявлении негаторного иска владельцу необходимо подтвердить свое право на имущество, доказать факт нарушения права, не связанного с лишением владения, и незаконность действий ответчика.

Исходя из изложенного с учетом заявленных на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации требований в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истцах лежит обязанность доказывания нарушения ответчиком права собственности истца на объект недвижимости на его нормальную эксплуатацию в отсутствие законных на то оснований.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений МКД, следовательно, владельцы жилых и нежилых помещений МКД в силу положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, в том числе и определять порядок доступа к нему.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, определенном статьями 44 — 48 Кодекса, относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Многоквартирный жилой дом N введен в эксплуатацию 04.04.2022.

Установка шлагбаума, регулирующего въезд и выезд транспортных средств в границах придомовой территории многоквартирных домов по адресу: г. Самара на земельном участке с кадастровым номером N Обществом с ограниченной ответственностью осуществлена в соответствии с проектной документацией.

Проектная документация получила положительное заключение экспертизы.

Согласно проектной документации, раздел 1 «Общая пояснительная записка» 2-19-ОПЗ, том 1. изменение 5. объект строительства оснащается домофоном, камерами видеонаблюдения и автоматическими шлагбаумами, проект установки и монтаж которых осуществляет ПАО «Ростелеком».

Судом установлено, что решение об ограничении доступа на земельный участок в виде установки шлагбаума принято большинством владельцев помещений МКД (протокол №1 от 12.06.2022, вопрос 10). Указанный протокол общего собрания не оспорен, не признан недействительным.

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка и нравственности.

В данном случае, указанное решение принято по вопросу о праве использования земельного участка.

Соответственно, установка спорного шлагбаума соответствует воле большинства владельцев помещений в МКД и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а ответчик, как управляющая компания МКД в рамках предписаний, установленных пунктом 2.3 статьи 161 и пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установкой шлагбаума реализовывает решения, принятые волей большинства собственников помещений МКД, связи с чем, противоправность в его действиях отсутствует.

Ответчик пояснил, что все собственники МКД оснащены специальными средствами для беспрепятственного открывания / закрывания шлагбаума.

Согласно пояснениям представителя истцов имеют беспрепятственный доступ к своему имуществу.

Истцами не представлено доказательств, подтверждающих ограничение либо отказ в доступе к придомовой территории МКД. Отсутствие препятствий в доступе к земельному участку, на котором расположен шлагбаум, свидетельствует о равных условиях с иными владельцами помещений МКД в доступе к придомовой территории и земельному участку, на котором расположен МКД.

Ответчик как управляющая компания реализовывает решение, принятое волей большинства собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем противоправность в действиях ответчика отсутствует. Иного по материалам настоящего дела не установлено и истцом не доказано (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установка шлагбаума не лишает истцов доступа к помещению и не ограничивает их права в пользовании земельным участком. Доказательств каких-либо ограничений сотрудников, посетителей истцов в материалах дела также не имеется.

Судом учтено, что спорный шлагбаум оснащен системой распознавания специальных транспортных средств, что также отражено в протоколе общего собрания от 12.06.2022 №1 и не отрицается лицами, участвующими в деле.

Таким образом, довод Акционерного общества «Почта России» об ограничении проезда специального автотранспорта, такого как автомобиль «Скорой медицинской помощи», пожарный автомобиль МЧС или иной автотранспорт экстренных служб (МВД и пр.) при возникновении экстренных ситуаций, несостоятелен, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден.»

* * *

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2023 № А72—17186/2022

«Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Толкование данных норм права, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в доме, было неоднократно дано Верховным Судом Российской Федерации.

Так, в пункте 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16—10165 по делу N А45—13856/2015, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 N 34-КГ19—9.

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Закон прямо предусматривает случаи, когда реализация правомочий собственника общего имущества может производиться по его усмотрению, то есть без согласования с остальными собственниками (пункт 2 статьи 246 ГК РФ).

В остальных же случаях реализация правомочий одного из собственников общего имущества может происходить только по согласованию с остальными собственниками. Данный вопрос должен решаться на общем собрании собственников.

Поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права так, чтобы каждый мог Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи 6 осуществлять в отношении общей вещи такие действия, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех сособственников.

В рамках настоящего спора судом установлено и ответчиком не оспаривается, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на установку ответчиком кондиционеров отсутствует, решение общего собрания собственников помещений, принятого в установленном Жилищном кодексе РФ порядке, также отсутствует.

Суд, отклоняя доводы ответчика, в том числе ссылки на судебную практику, отмечает, что приведенные судебные акты не носят преюдициального характера и приняты при иных фактических обстоятельствах дела.

Так, в частности, из Определения Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20—10204 по делу N А60—23442/2019 следует и судами установлено, что реконструкция помещения, принадлежащего ответчику, была произведена в соответствии с рабочим проектом «Реконструкции цокольного этажа жилого дома по адресу ул. Красноармейская, 143 под стоматологический центр Ленинский административный район г. Нижний Тагил N 2365, 2006 год», при этом были выполнены все условия рабочего проекта, согласно его разделам, следовательно, реконструкция помещения произведена согласно требованиям нормативных актов.

Согласно п. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Таким образом, исковые требования истца следует удовлетворить и обязать ответчика произвести демонтаж семи внешних блоков кондиционеров, трех вентиляционных каналов, размещённых на крыше одноэтажной пристройки к многоквартирному дому по адресу: г. Ульяновск, ул. Хрустальная, д.38, а также восстановить целостность крыши одноэтажной пристройки к многоквартирному дому по адресу: ул. Хрустальная, д.38, г. Ульяновск, в местах крепления семи внешних блоков кондиционеров, трех вентиляционных каналов после проведения демонтажных работ.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.04.2025 №№ Ф09—804/2025, А50—4922/2024

«Суды нижестоящих инстанций установили, что 01 июля 2022 года общим собранием собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 80, принято решение об утверждении Положения об организации доступа и размещения транспортных средств на придомовой территории МКД дома №80 по ул. N.

Согласно пункту 3.1 Положения на беспрепятственный въезд на огороженную территорию МКД в течение суток и парковку на ней имеют право только зарегистрированные в соответствие с настоящим положением транспортные средства, принадлежащие собственникам жилых и нежилых помещений дома и проживающим с ними членами их семей.

На придомовую территорию могут допускаться транспортные средства (без права долговременной парковки): оперативным службам, такси, а также транспортные средства, принадлежащие гражданам, которые осуществляют погрузку/разгрузку вещей, посадку/высадку пассажиров — на время не более 30 минут (пункт 3.3 Положения).

Решение об утверждении указанного Положения принято общим собранием собственников в пределах компетенции большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, это решение не оспорено, не признано недействительным в установленном порядке.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 209, 246, 247, 290, 301 — 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 45, 47, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также правовую позицию, изложенную в пунктах 3, 5, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», исходя из того, что препятствий в пользовании переданным в аренду помещением общество не испытывает, в том числе и путем прохода по придомовой территории, доступ на участок за шлагбаумом урегулирован принятым собственниками помещений в доме и не оспоренным Положением, при этом судами установлена возможность парковаться в иных местах на оборудованной для этого парковке вокруг дома, а при необходимости произвести выгрузку/погрузку либо в иных целях на непродолжительный срок общество может проехать на придомовую территорию с учетом Положения, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество использует помещение в рамках обязательственных правоотношений, из условий договора следует, что в пользование передано только помещение, доказательств того, что в его использовании чинятся препятствия не представлено. Обеспечить парковку сотрудникам общества на придомовой территории товарищество не обязано, в том числе с учетом принятого собственниками Положения.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Указание общества на то, что к спорным правоотношениям по аналогии подлежит применению п. 2 ст. 673 ГК РФ, и права нанимателей жилых помещений не могут быть поставлены в лучшее положение по сравнению с арендаторами нежилых помещений в многоквартирном доме, рассмотрен судом кассационной инстанции и отклонено.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Истцом не представлено доказательств наличия препятствий в использовании придомовой территории, созданных товариществом, — проход сотрудников и клиентов общества не ограничен. Парковка сотрудников общества на придомовой территории является одним из элементов использования, и она урегулирована Положением, которое обязательно для всех. Оснований полагать, что общество поставлено в неравные положения с иными лицами, не представлено.»

* * *

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.11.2022 №№88—28767/2022, 2—1284/2022

«Удовлетворяя иск Н. о возложении на ответчика обязанности не препятствовать пользованию придомовой территорией многоквартирного дома, внеся сведения о мобильном телефоне истца в базу данных для открытия (закрытия) ворот с целью проезда на территорию указанного многоквартирного дома с помощью системы GSM (проезд по телефону, включенному в базу данных), суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 244, 246, 262, 290, 291, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, исследовав представленные доказательства, исходил из того, что действия ответчика, создающие истцу, являющемуся собственником помещения в многоквартирном жилом доме, препятствия во въезде на придомовую территорию МКД, нарушают его права и законные интересы на беспрепятственный доступ к общему имуществу.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.07.2012 №№ А45—17561/2011, Ф04—2259/2012

«Суд первой инстанции, оценив совокупность представленных доказательств в соответствии с частью 1 статьи 64, статьёй 71 АПК РФ, пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку указанными выше действиями (возведением забора и установлением домофонов) ответчик препятствует истцу в пользовании по назначению принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением, и в этой связи, правильно руководствуясь статьёй 304 ГК РФ, удовлетворил иск.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд сослался на то, что из свидетельства о государственной регистрации права от 05.10.2001 помещение площадью 148,3 кв. м, принадлежащее истцу, является нежилым без указания на его целевое назначение. Тот факт, что данное помещение используется истцом для предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду иной организации, свидетельствует об отсутствии каких-либо препятствий со стороны ответчика в реализации прав собственника. Фактически истцом заявлен иск не об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, а об установлении особого режима прохода по общей территории для осуществления предпринимательской деятельности, что имеет другое правовое основание. Оснований для применения статьи 304 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

По мнению суда кассационной инстанции, указанные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и противоречат нормам действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения, что в силу положений статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого постановления.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции является обоснованным и в полной мере отвечающим требованиям действующих правовых норм, каких-либо оснований для его отмены или изменения не усматривается.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2022 №№13АП-30377/2022, А26—3000/2022

«Таким образом, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Применительно к данному делу это означает, что при проведении проверки и вынесении оспариваемого представления Прокуратура не могла не учитывать волю собственников жилых помещений спорного МКД, отраженную в решении общего собрания, оформленного протоколом от 07.03.2017, недействительность которого в судебном порядке не установлена.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 28 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

При таких обстоятельствах при наличии решения общего собрания собственников помещений по вопросу предоставления в пользование земельного участка на придомовой территории МКД с правом обустройства мест стоянок автомобилей, которое не признано недействительным и является обязательным для исполнения управляющей организации, а также учитывая, что обустройство парковочных мест не ограничивает проезд по территории земельного участка и не ограничивает доступ к МКД (соблюдена доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями МКД для собственников), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Прокуратуры правовых и фактических оснований для вынесения оспариваемого представления от 25.03.2022 №07-31-2022 об устранении нарушений федерального законодательства, в котором Прокуратура указывает на ненадлежащее исполнение ООО обязанностей по управлению, содержанию общедомового имущества и контролю за его состоянием.»

Споры по отдельным элементам МКД

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 №№13АП-43147/2021, А56—72349/2021

«Таким образом, в силу изложенных требований Правил №170, Правил содержания общего имущества — балконы входят в состав общего имущества, торцевая стена балконного ограждения, парапет балкона является неотъемлемым элементом фаса л а здания, конструктивно неразрывно связан с несущими конструкциями многоквартирного дома и вместе формирует архитектурно-градостроительный облик МКД и содержание торцевой стены, парапета балконов в надлежащем состоянии относится к обязанностям заявителя.

Поскольку ограждающая конструкция балкона входит в состав общего имущества дома, ответственность за надлежащее содержание которого несет Товарищество, возложение на заявителя обязанности выполнить ремонт, не допуская дальнейшего развития повреждений, является правомерным.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.12.2022 №№ Ф06—25564/2022, А72—5446/2021

«Таким образом, спорная входная группа ранее представляла собой пандус, обеспеченный крытым навесом без запирающих устройств, который, в силу приведенных выше законоположений, является элементом благоустройства придомовой территории и относится к общему имуществу всех собственников помещений многоквартирного жилого дома №19 по проспекту Ульяновский в г. Ульяновске.

Как было указано ранее, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ).

Термины и их определения, подлежащие применению при составлении нормативных документов, государственных стандартов и технической документации для строительства, на момент застройки многоквартирного жилого дома №19 но проспекту Ульяновский в г. Ульяновске содержались в СНиП 1—2 «Строительная терминология», утвержденных Госстроем СССР 01 июля 1980 (далее СНиП 1—2), согласно которых конструкции ограждающие — это строительные конструкции, предназначенные для изоляции внутренних объемов в зданиях и сооружениях от внешней среды или между собой с учетом нормативных требований но прочности, теплоизоляции, гидроизоляции, пароизоляции, воздухопроницаемости, звукоизоляции, светопрозрачности и т. д.

Аналогичное определение ограждающих конструкций содержится и в действующем ГОСТ Р 56926—2016 «Конструкции оконные и балконные» (утвержден и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метродологии от 23.05.2016 №371-ст), разработанном и введенном в действие в целях обеспечения взаимосвязи сводов правил, регламентирующих требования к жилым зданиям, и национальных и межгосударственных стандартов, определяющих требования к окнам и элементам балконного остекления как к изделиям полной заводской готовности (далее ГОСТ Р 56926—2016), в силу пункта 3.12 которого ограждающие конструкции — это конструктивные элементы здания (сооружения), предназначенные для разделения планировочных объемов здания между собой или для ограждения внутреннего пространства здания как единого целого от внешней среды.

Все виды ограждающих конструкций, включая элементы заполнения светопроемов в наружных стенах, обладающие функцией пропускания видимого света, являются светопрозрачными ограждающими конструкциями (пункт 3.21 ГОСТ Р 56926—2016).

Весь комплекс ограждающих конструкций надземной части здания (наружные стены, элементы заполнения светопроемов, кровля), образующий единый непрерывный тепловой контур и обеспечивающий защиту внутреннего пространства здания от всех негативных факторов наружной среды природного и техногенного происхождения, представляет собой оболочку здания (пункт 3.11 ГОСТ Р 56926—2016).

Классификация, термины и определения в области свегопрозрачных конструкций наружных стен зданий установлены также Межгосударственным стандартом «Конструкции фасадные свегопрозрачные навесные. Классификация. Термины и определения» ГОСТ 3307—2014 (введен в действие с 01.07.2015 приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метродологии от 12.12.2014 №2040- ст, далее ГОСТ 3307—2014), в соответствии с пунктом 2.1 которою конструкция фасадная светопрозрачная — это наружная ненесущая стена, состоящая из каркаса, крепежных элементов, уплотнителей и светопрозрачного и/или непрозрачного заполнения.

Требования, предъявляемые к проектированию конструкций фасадных светопрозрачных зданий и сооружений (далее — КФС), выполняющих функции наружных стеновых ограждений, установлены СП 426.1325800.2018 «Конструкции фасадные светопрозрачные зданий и сооружений» (утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.11.2018 №772/пр, введен в действие с 30.05.2019, далее СП 426.1325800.2018), пункт 3.5 которого определяет конструкцию фасадную светонрозрачную как наружнюю ненесущую стену, состоящую из каркаса, крепежных элементов, уплотнителей и светопрозрачного и/или непрозрачного заполнения, которая может включать открывающиеся и неоткрывающиеся части.

Исходя из системного толкования приведенных выше законоположений, витражные окна нежилых помещений первого этажа, представляющие собой светопрозрачные фасадные конструкции и являющиеся ненесущими ограждающими конструкциями многоквартирного жилого дома, в силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 №№08АП-12237/2022, А46—7523/2022

«В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 по делу №41-КГ18—13 изложена правовая позиция о том, что передача в пользование третьим лицам общего имущества дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.

Исходя из того, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, при отсутствии такого решения собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с требованием о демонтаже спорного объекта, реализовав право, гарантированное статьей 304 ГК РФ.

Также с таким требованием вправе обратиться лицо, уполномоченное собственниками или наделенное соответствующими полномочиями в силу закона (управляющая компания, товарищество собственников жилья/недвижимости).

Указанная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 по делу №302-ЭС14—1496, А33—16410/2013.

Спора о статусе размещенной конструкции между сторонами не имеется, данная конструкция является рекламной, поскольку спорная вывеска с надписью Wildberries имеет значительный размер, при этом не содержит сведений, обязательных в силу статьи 9 Закона №2300—1, а именно о режиме работы, месте расположения, виде оказания услуг.

При таких обстоятельствах, отсутствие согласия собственников и заключенного договора на размещение конструкции является самостоятельным достаточным основанием для удовлетворения требования о ее демонтаже.»

* * *

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.10.2023 № А41—51923/2023

«В качестве возражения против удовлетворения иска ответчик указывает, что спорная конструкция не является рекламой, а есть информация, которая в силу закона обязательна к размещению.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе», реклама — информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона «О рекламе», при применении данной нормы судам следует исходить из того, что не может быть квалифицирована в качестве рекламы информация, которая хотя и отвечает перечисленным критериям, однако обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота.

К такой информации относятся, в частности, сведения, предоставляемые лицами в соответствии со статьей 495 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 11 Федерального закона «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции», статьей 18 Федерального закона «О качестве и безопасности пищевых продуктов», статьями 9, 10 Закона «О защите прав потребителей», пунктом 16 статьи 2, частью 5 статьи 18 Федерального закона «О лотереях», статьей 92 Федерального закона «Об акционерных обществах», статьей 27 Закона Российской Федерации «О средствах массовой информации».

То обстоятельство, что информация, обязательная к размещению в силу закона или размещенная в силу обычая делового оборота, приведена не в полном объеме, само по себе не влечет признания этой информации рекламой.

Не следует рассматривать в качестве рекламы и размещение наименования (коммерческого обозначения) организации в месте ее нахождения, а также иной информации для потребителей непосредственно в месте реализации товара, оказания услуг (например, информации о режиме работы, реализуемом товаре), поскольку размещение такой информации в указанном месте не преследует целей, связанных с рекламой.

При анализе информации на предмет наличия в ней признаков рекламы судам необходимо учитывать, что размещение отдельных сведений, очевидно вызывающих у потребителя ассоциацию с определенным товаром, имеющее своей целью привлечение внимания к объекту рекламирования, должно рассматриваться как реклама этого товара, поскольку в названных случаях для привлечения внимания и поддержания интереса к товару достаточно изображения части сведений о товаре (в том числе товарного знака).

В этом случае данная информация должна быть исследована судом на предмет соответствия требованиям, предъявляемым Законом о рекламе к рекламе, в том числе установленным главой 3 Закона о рекламе в отношении отдельных видов товаров.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

Изготовитель (исполнитель, продавец) — индивидуальный предприниматель — должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.

В силу ч. 1 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В части 2 указанной статьи перечислены сведения, которые в обязательном порядке должны содержаться в информации о товарах (работах, услугах).

Судом установлено, что на фасаде внешней стороны МКД на уровне 2-го этажа установлено СНРИ «Салон штор», размер конструкции 3,2м х 0,4м.

При этом из акта от 30.07.2022 также следует, что рядом с входной группой в помещение ответчика имеется информационная вывеска, содержащая информацию о государственной регистрации индивидуального предпринимателя Житарь Е.А, место нахождения (адрес) и режим работы, указание на характер оказываемых услуг (студия текстильного дизайна).

Конструкция «Салон штор» установлена за пределами нежилого помещения ответчика, над входной группой, на фасаде многоквартирного дома.

Данная конструкция «Салон штор» не является обязательной, поскольку не содержит требований, обязательных к размещению, установленных ст. 9, 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей». На вывеске ответчика отсутствует фирменное наименование, место нахождения (адрес) и режим работы, информация о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

На конструкции обозначено только «Салон штор». При этом суд обращает внимание, что обязательная в силу закона информация содержится на другой вывеске, расположенной справа от входной группы ответчика.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что конструкция с надписью «Салон штор» относится к рекламной, так как вызывает у потребителей очевидные ассоциации с приобретаемым товаром, направлено на формирование и поддержание интереса к деятельности ответчика.»

* * *

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2024 № А51—18839/2023

«Размещение спорных рекламных конструкций по правилам статей 36 и 44 ЖК РФ возможно только при наличии разрешения собственников помещений или иного управомоченного собственниками лица на их установку и при наличии гражданско-правового договора с собственником того объекта недвижимости, к которому эти конструкции присоединяются.

Отсутствие договора аренды на размещение конструкций на внешних стенах жилого дома свидетельствует о наличии у ответчиков обязанности уплатить соответствующую плату за использование общего имущества дома как неосновательное обогащение данных лиц.

Статьей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило По расчету управляющей компании, размер задолженности АО «Винлаб», исходя из площади конструкции 16,29 м, с учетом установленных тарифов собранием собственников многоквартирного дома на использование общего имущества собственников помещений МКД за размещений рекламных вывесок за период с 01.05.2021 по 31.08.2023 составляет 136 836,00 рублей.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на основании решения Главного управления регионального государственного контроля и лицензирования от 18.09.2023 №699 многоквартирный дом, расположенный по улице Вокзальная, д. 45 исключен из-под управления ООО «УМД», включен под управление ООО.

С иском о взыскании неосновательного обогащения ООО обратилось 25.10.2023, то есть уже после исключения управляющей организации из-под управления многоквартирным домом.

На дату подачи рассматриваемого искового заявления управляющей организацией многоквартирного дома №45 по улице Вокзальная в г. Комсомольске-на-Амуре уже являлось ООО.

Факт прямого наделения ООО «УМД» правом требования взыскания неосновательного обогащения, демонтажа конструкций со стороны собственников многоквартирного дома на общем собрании, судом также не установлен.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие у истца права требования взыскания несознательного обогащения за размещение рекламы на общедомовом имуществе МКД, демонтажа рекламных конструкций, исковые требования не подлежат удовлетворению.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 14.08.2019 №№309-ЭС19—12633, А34—13172/2017

«Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статей 71 и 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебно-строительной экспертизы, руководствовался статьями 210, 244, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения вопросов о правах собственников помещений на общее имущество здания“, и исходил из следующего: согласно заключению судебно-строительной экспертизы козырек (крыша) витрины принадлежащего истцу магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, не является неотъемлемым конструктивным элементом данного многоквартирного дома, управление котором осуществляет Товарищество; козырек (крыша) как и сама витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими конструкциями, эстетичными и декоративными элементами магазина; демонтаж козырька (крыши) витрины магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, возможен без ущерба конструкциям многоквартирного дома; заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу; поскольку спорный козырек не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, не имеется оснований для обязания Товарищества отремонтировать козырек как общее имущество.»

* * *

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 24.10.2024 №№ А41—39673/2019, 305-ЭС22—4220

«Между тем судами не учтено следующее.

Собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 289, пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Пункты 1, 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, раскрывая приведенный перечень, устанавливают, что к общему имуществу МКД относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

По смыслу приведенной нормы права к общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

В рассматриваемом случае судами установлено, что спорное помещение представляет собой комнату консьержа, то есть рабочее место лица, оказывающего услуги по обслуживанию МКД. В ответ на вопрос суда представитель конкурсного управляющего в судебном заседании подтвердил, что спорное нежилое помещение использовалось для размещения консьержа.

Заявители в суде первой инстанции указывали на то, что спорное помещение изначально при постройке здания проектировалось застройщиком как комната консьержа, в подтверждение чего представляли в материалы дела проект планировки коммерческих помещений первого этажа. Кроме того, собственники обращали внимание, что лицевой счет на помещение открыт только в 2023 году, то есть после инициирования судебных споров. До этого момента расходы на его содержание оплачивались в составе расходов на общедомовые нужды. Указанные доводы не получили правовой оценки в обжалуемых судебных актах.

В условиях проектирования застройщиком и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения как комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на спорное нежилое помещение за должником не имеет правового значения.

Пункт 2 статьи 290 ГК РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в общем имуществе МКД отдельно от отчуждения принадлежащего собственнику помещения.

В силу части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то есть самостоятельного волеизъявления в отношении общего имущества при совершении сделки не требуется.

С учетом изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления №64, пункт 41 постановления №25).

Пунктом 3 постановления №64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 г., а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2023 г. №305-ЭС23—6628.»

* * *

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 №№09АП-39157/2022, А40—283169/2021

«Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 (далее Правила) определен исчерпывающий перечень, определяющий общий состав общего имущества собственников МКД.

Указанное крыльцо не относится к общему имуществу, так как служит для нужд только одного нежилого помещения, хотя и разделенного между собственниками.

Из заключенного по корп. 1640 г. Зеленограда договора управления так же не следует, что крыльцо истца входит в общее имущество, соответственно, его ремонт должен осуществляться силами собственника нежилого помещения.

Согласно договору на предоставление коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию №1439/13 от 01.07.2013г., стоимость обслуживания рассчитана исходя из площади 135,0 кв. м.

Как пояснил ответчик, в указанную площадь не входит площадь спорного крыльца, крыльцо является конструктивным элементом входной группы в нежилое помещение III, в состав общего имущества данная входная группа не входит, и обслуживание ее осуществляет сам собственник; спорное крыльцо предназначено только для обслуживания нежилых помещений истца и не имеет другого функционального назначения, не используется иными собственниками помещений МКД.»

* * *

Определение Самарского областного суда от 19.09.2012 №33—8726/2012

«Из представленных истцом фотографий видно, что в квартире истца повреждена половая стяжка и половое покрытие, содержащая в себе арматуру.

В соответствии со Сводом правил, утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 г. №785, стяжка (основание под покрытие) — это слой пола, служащий для выравнивания поверхности нижерасположенного слоя пола или перекрытия, придания покрытию пола заданного уклона, укрытия проложенных трубопроводов, а также распределения нагрузок по нежестким слоям пола на перекрытии.

Согласно представленному ответчиком суду апелляционной инстанции заключению по обследованию несущей плиты перекрытия многоквартирного дома по адресу: <…> от 21.08.2012 г., выявленные трещины и дефекты находятся в зоне отделочного покрытия пола — керамзитобетонной стяжке, не относятся к плите перекрытия и к несущим конструкциям жилого доме, следовательно техническое состояние плиты перекрытия характеризуется как работоспособное.

Также в данном заключении указано, что жесткость здания обеспечивается за счет совместной работы горизонтальных дисков жесткости, образованных плитами перекрытий и покрытия, и перекрестно расположенных несущих стен.

Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать вывод, что плита перекрытия и керамзитобетонная стяжка тесно взаимосвязаны друг с другом, в связи с чем стяжка пола может быть в данном случае отнесена к конструктивным элементам дома, общему имуществу данного дома, а соответственно бремя содержания данного имущества должна нести управляющая компания.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности удовлетворения заявленных Ч.Ю. требований.

Ссылка ответчика на заключение по обследованию несущей плиты перекрытия многоквартирного дома <…> от 21.08.2012 г. не опровергают выводов суда, поскольку отсутствие дефекта самой плиты перекрытия, и ее характеристика как работоспособной не означает отсутствия необходимости ремонта данного имущества, т.к. в обязанность УК входит не только капитальный, но и текущий ремонт. Выводов о возможности производства ремонта истцом самостоятельными силами без причинения ущерба плитам перекрытия заключение не содержит.»

* * *

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28.10.2022 № А50—14299/2022

«Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 14801/08, по смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Таким образом, содержание транзитных участков сетей, проходящих по подвалам МКД, не может быть в силу закона возложено на собственников помещений данного МКД.

Указанное также соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в решении от 28.10.2013 N ВАС-10864/13, согласно которой бремя содержания бесхозяйных сетей возложено на организации, осуществляющие их эксплуатацию. При этом, как правило, под эксплуатацией объекта понимается стадия его функционирования, на которой реализуется, поддерживается и восстанавливается его качество; эксплуатация объекта сетей включает в себя его использование по назначению, содержание, техническое обслуживание и ремонт. Бесхозяйные сети являются частью сетевого хозяйства, с использованием которого сетевые организации оказывают услуги по передаче энергии и получают соответствующую плату за свои услуги. Таким образом, передача энергии по бесхозяйным сетям является законным основанием пользования этим имуществом.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.07.2022 №№ Ф08—5687/2022, А53—13571/2020

«Спорные транзитные сети теплоснабжения и горячего водоснабжения не являются общедомовым имуществом, непосредственно соединены с сетями компании (теплосетевая организация) и используются ею для оказания услуг по передаче тепловой энергии.

Ссылка компании на акты балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон по МКД, подписанные обществом и фирмой, согласно которым спорные участки сетей находятся на балансе и в зоне эксплуатационной ответственности фирмы, подлежит отклонению. Правомочия управляющей компании (исполнителя услуг по договору управления) в отношении тепловых сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме (заказчиков по тому же договору); ни управляющая компания, ни ресурсоснабжающая организация не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества.

Суды учли, что участки тепловых сетей от тепловых камер общества до внешних стен МКД, а также участки тепловых сетей, выходящие из подвалов этих МКД на улицу, принадлежат компании, поэтому названные участки сетей вместе с сетями, проложенными в подвальных помещениях спорных МКД, составляют единый комплекс теплоснабжения, позволяющий передавать тепловую энергию на иные объекты недвижимости и использовать его для оказания услуг по передаче тепловой энергии.

Отсутствие на балансе компании транзитных тепловых сетей, проходящих в подвальных помещениях МКД, не исключает обязанность ответчика по содержанию и обслуживанию сетей, даже если они имеют признаки бесхозяйной вещи.

Теплосетевые организации осуществляют профессиональную деятельность в сфере передачи пара и горячей воды (тепловой энергии), а это презюмирует наличие организационных и технических возможностей для обеспечения надлежащей эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры, посредством которой данные организации осуществляют коммерческую деятельность.

Названные организации имеют экономический и юридический интересы в пользовании бесхозяйными сетями и в определении их судьбы (в том числе посредством обращения в органы местного самоуправления при наличии такой необходимости с целью решения вопроса передачи таких сетей для их эксплуатации и включения соответствующих затрат в тариф).

Неисполнение органом местного самоуправления установленной Законом №190-ФЗ обязанности по выявлению бесхозяйных тепловых сетей и определению теплосетевой организации, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями и которая осуществляет содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей, не должно иметь негативных последствий для потребителя тепловой энергии, подключенного к этому участку сети.

Установив, что транзитные участки инженерных тепловых сетей, проходящих по подвалам МКД, находятся в аварийном состоянии; для приведения их в надлежащее техническое состояние требуется проведение работ капитального характера; ненадлежащее техническое состояние спорных трубопроводов создает угрозу залития подвалов домов, влекущего за собой необходимость несения жителями данных домов расходов по содержанию и обслуживанию транзитных сетей, лишение их права на получение коммунальных услуг, угрозу жизни и здоровью людей, а также причинения ущерба их имуществу, суды удовлетворили иск.»

Граница общего имущества

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 №№02АП-350/2016, А29—2258/2015

«Как правомерно указано судом первой инстанции, для определения объема обязательств ответчика перед истцом в части тепловых потерь необходимо выделить сети, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, что и является критерием разграничения балансовой принадлежности.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (подпункты 3, 4 пункта 1 статьи 36).

В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее — Правила №491), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В силу подпункта «ж» пункта 2 Правил №491 в состав общего имущества могут включаться объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 8 Правил №491, внешней границей сетей электро-, тепло, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Также понятие внутридомовых инженерных систем содержится в пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354; указанный пункт содержит указание на то, что в жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.

Из системного толкования указанных норм в их взаимосвязи следует, что в состав общего имущества могут входить инженерные коммуникации, расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен МКД, при условии, что они предназначены для обслуживания одного многоквартирного дома и с использованием данных коммуникаций осуществляется потребление коммунальных услуг.

В то же время, положениями пунктов 3, 4 Правил №491 определено, каким образом определяется состав общего имущества, а именно указано, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре; в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Таким образом, вхождение инженерных коммуникаций, находящихся за внешней стеной жилого дома, в состав общего имущества должно устанавливаться в каждом конкретном случае применительно к каждому многоквартирному жилому дому с учетом назначения коммуникаций, особенностей присоединения к сетям ресурсоснабжения и прохождения границы земельного участка, а также содержания технической документации на многоквартирный дом и данных ЕГРП.

Вопреки мнению заявителя, само по себе прохождение каких-либо коммуникаций в границах земельного участка не влечет их автоматического отнесения к общему имуществу, так как необходимо рассмотрение вопросов о точке подключения коммуникаций при осуществлении технологического присоединения жилого дома, нахождения на участке тепловых камер, колодцев и иного имущества, необходимого для обслуживания сетей, установление позиции собственников в отношении вхождения конкретного имущества в состав общего (в том числе с учетом особенностей сдачи жилого дома в эксплуатацию) и т.д.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022 №№08АП-12047/2022, А70—20613/2021

«Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 22.07.2015 №305-ЭС15—513, от 21.12.2015 №305-ЭС15—11564, от 03.10.2016 №308-ЭС16—7310, от 26.12.2016 №308-ЭС16—7314, точка поставки коммунальных услуг в МКД по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями.

Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в МКД на сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит. Исключение возможны только при обстоятельствах, указанных в подпункте «а» пункта 1 и подпункте «ж» пункта 2 Правил №491.

По смыслу приведенных норм права, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, — по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит.

Как правило, нахождение транзитного трубопровода является объективной необходимостью и обусловлено техническим, технологическим и конструктивным устройством жилого дома. Транзитные трубопроводы являются составляющей системы теплоснабжения (тепловой сети) дома и при наличии их соответствующей изоляции не могут быть отнесены к теплопотребляющим установкам.

В подвале МКД №31 проходят транзитные сети. В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данные системы, обеспечивающие не только внутридомовую систему теплоснабжения МКД, но и систему за ее пределами, не могут быть включены в состав общего имущества граждан, проживающих в МКД №31. Транзитные сети являются оборудованием, обеспечивающим поставку коммунального ресурса на два и более МКД, поэтому надлежащая герметизация вводов и выводов транзитных тепловых сетей не может обеспечиваться за счет средств собственников МКД №31.

Следовательно, границей эксплуатационной ответственности сторон по спорным МКД, находящимся в управлении компании, по подвалам которых проходят транзитные сети, будет являться место соединения ОДПУ с транзитным трубопроводом, то есть место врезки трубопровода МКД в транзитный трубопровод.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2021 №№ Ф10—2360/2021, А48—11175/2019

«Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, обязанность по оплате потерь в сетях предопределяется принадлежностью этих сетей. Правомочия управляющей компании (исполнителя услуг по договору управления) в отношении сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме. Вынесение инженерных сетей за пределы внешней стены (как внутри, так и снаружи многоквартирного дома) без волеизъявления собственников помещений означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

Точка поставки коммунальных услуг в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями (определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 №305-ЭС15—513, от 21.12.2015 №305-ЭС15—11564, от 03.10.2016 №308-ЭС16—7310, от 26.12.2016 №308-ЭС16—7314). Исключение составляют сети, предназначенные для обслуживания нескольких домов, в связи с чем такие сети являются транзитными и не могут быть переданы в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу изложенного, электрические и иные сети, расположенные за пределами внутридомовой системы электроснабжения (отопления, водоснабжения, водоотведения), не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме, без их согласия.

Доказательств принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома соответствующего решения, либо доказательств наличия у собственников права общей долевой собственности на расположенные за стеной дома линии электропередачи, имущественная принадлежность и стоимость потерь в которых является предметом спора, ответчик в нарушение статей 9, 65 АПК РФ в материалы дела не представил, как не представлены доказательства регистрации права собственности на наружные сети по спорному многоквартирному дому либо внесения записи о них как о бесхозяйных объектах.

Ссылка заявителя на то, что внешние сети были созданы застройщиком для энергоснабжения многоквартирного дома за счет денежных средств дольщиков, соответственно при завершении строительства спорные энергообъекты в силу статьи 218 ГК РФ принадлежат на праве собственности собственникам помещений МКД была предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и обоснованно ими отклонена в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, то есть, указанное положение предусмотрено для случаев создания вещи лицом для себя, с чем и связано последующее приобретение права собственности на созданную вещь этим лицом.

Судами верно отмечено, что исходя из особенностей правоотношений по долевому участию в строительстве многоквартирных домов, регламентированных помимо общих норм гражданского законодательства также и специальными нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ), объект создается застройщиком не для себя, а для участника долевого строительства, который обязуется принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ).

При этом под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (часть 2 статьи 2 Закона №214-ФЗ).

Однако в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме невозможно признать перешедшими внешние сети многоквартирного дома в общую собственность его жильцов.

Судами установлено, что условия договора участия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01.06.2011 №76 не предусматривают передачу участникам долевого строительства внешних электрических сетей.»

* * *

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.11.2020 №№03АП-5174/2020, А33—21734/2019

«Граница балансовой принадлежности (граница сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома) разделяет инженерные сети по признаку собственности или иного законного владения ими, тогда как граница эксплуатационной ответственности разделяет указанные сети по признаку возложения бремени содержания соответствующих инженерных коммуникаций, входящих в их состав.

Исходя из приведенных норм, граница балансовой принадлежности инженерных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, по общему правилу устанавливается по внешней границе стены этого дома, а граница эксплуатационной ответственности — в месте соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. При этом граница балансовой принадлежности может быть изменена в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, граница эксплуатационной ответственности — по соглашению собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией.

Эксплуатационная ответственность определяет несение бремени содержания участков сетей тепло- и водоснабжения и не связана с установлением принадлежности соответствующих сетей (что должно фиксироваться границами балансовой принадлежности). При этом граница балансовой принадлежности, проходящая по общему правилу по внешней границе стены многоквартирного дома, может быть изменена лишь в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (пункт 8 Правил №491).»

* * *

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 №№11АП-5002/2013, А72—10055/2012

«Исходя из буквального толкования вышеуказанной нормы следует, что положения пункта 8 Правил N 491 носят диспозитивный характер и указывают на приоритет условий договора энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией в части определения границы сетей электроснабжения.

Граница сетей определена соглашением в виде акта №02/0130/11 от 22.02.2011 заключенного между сетевой организацией и потребителем.

Таким образом, указанный Акт и согласование в договоре энергоснабжения №3406 от 01.01.2007 границ раздела — в трансформаторной подстанции ТП-2662 не противоречит пункту 8 Правил №491, в связи с чем, оснований считать их недействительными не имеется.

Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, составленный и подписанный между сторонами является надлежащим доказательством владения ответчиком спорными участками электрических сетей от соответствующей трансформаторной подстанции до вводно-распределительных устройств жилого дома.»

* * *

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.09.2022 № А71—4017/2022

«С учетом изложенного, поскольку внешние стены МКД являются конструктивными элементами зданий в целом, а не помещений в них, а, следовательно, не могут быть разделены без изменения их назначения, они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, у собственников расположенных в соответствующем МКД помещений возникает право общей долевой собственности на ограждающие несущие конструкции дома.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), который вступил в силу и применяется к отношениям сторон с 01 марта 2005года (статья 1 Федерального закона от 09.12.2004года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ)» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Наличие у собственника права пользование общим имуществом МКД не предполагает безоговорочного и безусловного права на размещение на общей стене многоквартирного дома какого — либо оборудования, при отсутствии на то согласия всех сособственников, выраженного посредством принятия решения общим собранием собственников о возможности размещения на стене МКД соответствующего оборудования (кондиционера).

Использование единолично одним собственником общего имущества в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона.

Как следует из материалов дела, собственники помещений МКД по ул. К. Маркса, д.308 корп. 1 решений на размещение на стене многоквартирного дома (общем имуществе МКД) внешнего блока кондиционера не принимали.

Заявляя иск по настоящему делу, управляющая организация указывает на нарушение ответчиками права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, истец, не являясь собственником данного кондиционера, не обладает (в отличие от ответчика) необходимой технической документацией (паспортами, инструкциями), позволяющей установить факт соблюдения либо несоблюдения требований, предъявляемых к их безопасной эксплуатации.

При этом само по себе требование, относящееся к размещению наружных блоков кондиционеров, не может быть признано нарушающим статью 134 ГК РФ, поскольку направлено на изменение места расположения сложной вещи в целом, а не ее отдельной составной части.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 247 Гражданского Кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся общим имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Между тем, ответчик не обращался ни в управляющую компанию, ни к собственникам помещения с предложением о проведении общего собрания по вопросу предоставления ему возможности разместить на стене многоквартирного дома кондиционера.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств того, что фактическое размещение и эксплуатацию спорного кондиционера осуществляет другое лицо, учитывая факт размещения соответствующего оборудования без разрешения и решения общего собрания собственников помещений МКД, совокупность представленных доказательств свидетельствует об обоснованности требований истца., в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2022 №№ Ф05—27606/2022, А40—288799/2021

«Действующее законодательство не исключает возможности нахождения в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома инженерных сетей и объектов, предназначенных для эксплуатации данного дома и находящихся за внешней границей его стен.

Критерием для отнесения сетей к общему имуществу является их функциональное назначение, предполагающее их использование для обслуживания более одного помещения.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 №305-ЭС15—513.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судами установлен факт принадлежности спорных инженерных коммуникаций правообладателям земельного участка, в том числе собственникам помещений МКД, окружной суд считает, что отказ в удовлетворении иска, фактически направленного на изменение принадлежности спорных сетей, соответствует действующим правовым нормам.

Установив, что эксплуатационная ответственность и балансовая принадлежность между истцом и ответчиком фактически были разграничены, доказательства изменения указанных границ после такого разграничения в деле отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования истца о внесении изменений в Договор.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2013 №№ А65—19356/2012, Ф06—1826/2013

«В соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности (прав собственности) и эксплуатационной ответственности сторон от 01.02.2010, согласованному между ОАО и ООО, стороны согласовали границу раздела балансовой принадлежности — место врезки (сварной шов) в трубопроводы ОАО «Казанская теплосетевая компания» 2 d 325 мм ТК 14, ГВС от ИТП, при этом ООО «несет ответственность за техническое состояние и безопасную эксплуатацию трубопроводов от границы балансовой принадлежности до внутренней системы отопления и ГВС.

Согласно акту разграничения балансовой принадлежности (прав собственности) и эксплуатационной ответственности сторон от 28.02.2011, согласованному между ООО и ТСЖ, стороны согласовали границу раздела балансовой принадлежности — наружную стену здания по ул. N, при этом ООО несет ответственность за техническое состояние и балансовую эксплуатацию трубопроводов до границы балансовой принадлежности.

В соответствии с уставом ТСЖ товарищество собственников жилья является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом движимого и недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Исходя из актов разграничения балансовой принадлежности, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что спорная теплотрасса не отнесена сторонами по делу к общему имуществу жилого дома, а находится на балансе у истца.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец не вправе понуждать ответчика к принятию указанной теплотрассы в собственность собственников квартир и нежилых помещений жилого дома, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении иска.»

* * *

Определение ВАС РФ от 09.02.2011 №№ А43—2994/2010-48-150, ВАС-406/11

«Судами установлено, что 13.09.2007 между обществом (энергоснабжающая организация) и предприятием (потребитель) заключен договор на отпуск тепловой энергии в горячей воде №14044 (далее — договор №14044).

Общество при предъявлении требований об оплате тепловой энергии расчет ее потерь производило на основании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 08.09.2004, составленного к ранее действовавшему договору энергоснабжения, которые предприятием оплачивались.

Ссылаясь на неосновательное возложение энергоснабжающей организацией на потребителя обязанности по оплате потерь, возникших на не принадлежащем ему участке тепловой сети до жилого дома (в бесхозных тепловых сетях), предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды указали, что факт отсутствия собственника на участке сети от тепловой котельной до жилого дома, находящегося в управлении у предприятия, сторонами не оспаривается.

Разрешая спор, суды исходили из того, что акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между сторонами от 08.09.2004 не является доказательством владения предприятием спорным участком сети, а в соответствии с пунктом 8 Правил №491 граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сетей сторон проходит по внешней стене многоквартирного дома.

Суды указали, что в управлении предприятия находятся только внутренние водопроводные и канализационные сети, коллективные (общедомовые) приборы учета не установлены. Поскольку доказательств, подтверждающих наличие на балансе предприятия спорного участка тепловой сети до жилого дома не представлено, вывод судов о том, что в отсутствии приборов учета граница эксплуатационной ответственности сторон, устанавливается по внешней границе стены дома, является правильным.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 14.11.2018 №№ А75—10671/2017, 304-ЭС18—18044

«Оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 420, пункта 1 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 3 статьи 539, пункта 2 статьи 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7, части 3 статьи 13, части 3 статьи 14, части 1 статьи 15, части 5 статьи 20 Федерального закона от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», части 5 статьи 15, частей 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении», пункта 2 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.08.2012 №808, пунктов 18, 35 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 №644, пунктов 4, 5 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.2013 №776, пунктов 2, 6, 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, суды приняли спорные условия в редакции общества, определив границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сетей в спорных МКД по внешним границам стен этих домов.

При этом суды исходили из того, что доказательств принятия собственниками помещений в МКД решений о включении участков водопроводных, тепловых и канализационных сетей, подходящих к домам, в состав общего имущества, не имеется, равно как отсутствуют доказательства передачи обществу сетей, расположенных за пределами внешних стен домов, и нахождения их на его балансе.»

Общее собрание МКД

Общие собрания в многоквартирных домах появились еще в 20-е годы ХХ века. Однако их роль тогда и сейчас не совпадает. Сейчас общее собрание должно заниматься практически всеми вопросами управления домом. Конечно, функции управления можно передать ТСЖ или управляющим организациям, но много функций у собрания и без этого.

Как распорядиться общим имуществом? Можно ли установить шлагбаум? А брать за это отдельную плату? Какие работы включить в обязательный для управляющей организации перечень? Какие условия договора управления предусмотреть, чтоб проще было эту самую управляющую организацию контролировать?

Участвовать в собрании могут собственники, но не только. И тут возникают проблемы. Как участвуют долевые собственники квартир? А супруги? Кто и как голосует за несовершеннолетних? Есть и более необычные ситуации. Может ли участвовать в собрании учреждение, которому имущество передано в оперативное управление?

Проведение собрания, оформление его результатов — все это вызывает много вопросов. Протоколы стали официальными документами, за их подделку могут посадить. Но даже если не посадят, то практически за любое нарушение порядка проведения собрания, оформления результатов могут признать решение собрания недействительным.

За проведением собраний следят ГЖИ, прокуратура. Споров по недействительности собраний в судах очень много. И это легко объяснить, учитывая, что решением собрания избирается управляющая организация, она же сменяется, утверждается тариф на содержание и прочее.

Судам приходится много поработать в этих вопросах. Здесь нужно считать кворум, количество голосов по каждому вопросу, проверять бюллетени на действительность. Обычно, в таких спорах много участников, ведь и собственников, участников собрания много. Все это усложняет практику, что и видно из приведенных в этой главе примеров.

* * *

Решение Арбитражного суда Курской области от 05.02.2018 № А35—6348/2017

«Факт избрания в качестве новой управляющей компании — ООО УК свидетельствует о реализации собственниками помещений в многоквартирном жилом доме №52-Б своего права на односторонний отказ от исполнения договора управления, заключенного с предыдущей управляющей организацией — ООО, и принятии решения о выборе иной управляющей организации — ООО УК.

При этом, отсутствие в протоколе внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме №1/17 от 18.04.2017 сведений о расторжении договора управления непосредственно с ООО не свидетельствует о недействительности решений о выборе новой управляющей организации — ООО УК.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 11.01.2018 по делу №А35—12726/2016.»

* * *

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 31.03.2022 №2—479/2022

«Письменные решения (бюллетени) собственников помещений, принявших участие в проведении общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их, дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений, в приложении к протоколу общего собрания отсутствуют.

Имеющийся в материалах дела лист голосования, не содержит сведений, позволяющих идентифицировать лиц, заполнивших их, в нем отсутствуют даты, когда собственники принимали участие в собрании и осуществляли голосование, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, в связи с чем, при отсутствии иных доказательств, влечет невозможность установления волеизъявления собственников помещений по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, и, соответственно, участия собственников спорного МКД в голосовании для необходимого кворума.

Также стороной ответчика не представлено доказательств того, что голосование по указанным в листе регистрации вопросам с 01 по 11 осуществлялось в соответствии с утвержденной повесткой дня и по вопросам, поставленным на голосование, при проведении собрания с 27 октября 2020 года по 27 июня 2021 года.

В судебном заседании в качестве третьего лица на стороне истца был опрошен К., который пояснил, что никакого собрания в период с 27 октября 2010 года по 27 июня 2021 года не проводилось, сообщений о его проведении он не видел и не получал, сведений о проведении собрания, его повестка, форма проведения, дата и место проведения не были доведены до его сведения и других собственников, бюллетени для голосования не вручались, соответственно им не заполнялись, имеющаяся подпись в листе голосования ему не принадлежат. При этом в указанный период он проживал в своей квартире и не выезжал за пределы города.

Указанные обстоятельства также изложены в письменных пояснениях третьих лиц, со стороны истца.

При этом допустимых доказательств в порядке ст. 56 ГПК РФ, что такое собрание состоялось и были приняты на нем соответствующие решения, ответчикам не представлено. От явки в судебное заседание и представления доказательств в обоснование возражений ответчик уклонился. Суд находит, что каждая сторона самостоятельно определяет степень своего процессуального участия в споре.

Таким образом, суд находит, что при проведении собрания допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания собственников, а также порядка принятия решений общего собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали соответствующие полномочия.

Суд находит, что указанные выше нарушения, в том числе отсутствие сведений о размещении объявления о проведении собрания; отсутствие сведений о проведении очного собрания, предшествовавшего проведению собрания в заочной форме; нарушение процедуры оформления протокола общего собрания; отсутствие документов, подтверждающих наличие кворума собрания; отсутствие бюллетеней голосования, являются существенными нарушениям требований закона, при котором решения могут быть признаны недействительными по иску истца вне зависимости от того, мог ли его голос повлиять на результаты голосования, и повлекло ли принятие спорных решений за собой причинение убытков истцу.

Проведение собрания в отсутствие кворума является основанием для признания принятых на нем решений недействительными и не имеющими юридической силы в силу их ничтожности.»

* * *

Решение Балаковского районного суда Саратовской области от 28.07.2020 №2—687/2020

«В ходе проверки правильности подсчета голосов установлено, что из общего числа голосов подлежит исключению голос Ф.Л. (площадь 89, 1 кв. м), поскольку ЗАО по договору купли-продажи № <данные изъяты> от 01.09.2016 приобрело у Ф.Л. нежилое помещение по <адрес>, общей площадью 87, 6 кв. м, право собственности зарегистрировано 06.09.2016. То есть на дату проведения общего собрания 27.09.2016 Ф.Л. не являлся собственником указанного нежилого помещения, поэтому не имел права участвовать в общем собрании и принимать участие в голосовании по вопросам, включенным в повестку дня.

Также суд учел, что собственник <адрес> города Балаково Саратовской области Н. М. Г. голосовал целой площадью 74 кв. м, а должен был голосовать только той долей, которая находилась в собственности голосовавшего, то есть 2/6, доверенностей на право голосования суду не предоставлено, следовательно, при голосовании учитывалась площадь 74 кв. м, а должна была учитываться площадь 24, 66 кв. м, разница 49,34 кв. м (74 — 24, 66) должна быть исключена из общего числа голосов.

Исходя из листа регистрации участников внеочередного общения собрания собственников помещений многоквартирного дома, присутствующих и голосовавших на собрании 27.09.2016 (л.д. 10), В. принимал участие как собственник 528 кв. м в общем собрании 27.09.2016, голосовал «За» по всем вопросам, кроме №6, в указанный лист регистрации внесены достоверные сведения о свидетельстве о праве собственности о государственной регистрации права от 20.06.2011 — серия <данные изъяты> Указанные данные свидетельства о праве истца не находятся в общем доступе, могли быть известны только истцу. Доказательств того, что В. не принимал участия в общем собрании 27.09.2016 суду не представлено.»

* * *

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2022 №№10АП-11510/2022, А41—44624/2021

«Кроме того, в повестку дня включены два вопроса: вопрос №2.2 «Выбор управляющей организации административно-общественного центра» (решение принято — выбрана ООО УК) и вопрос №3.2 «Передача мест общего пользования административно-общественного центра в управление управляющей организации ООО УК с правом заключать договоры аренды общего имущества административно-общественного центра (решение не принято).

Таким образом, по сути, собственниками помещений принято два взаимоисключающих решения, поскольку выбрав новую управляющую организацию, собственники при этом не наделили ее полномочиями по управлению общим имуществом здания.