Бесплатный фрагмент - Стройка под контролем

Содержание

Глава 1 «Планирование: не копайте, пока не знаете зачем»

Глава 2 «Смета: как увидеть „лишние два миллиона“ до подписания договора»

Глава 3 «Как выбрать подрядчика — и не пожалеть»

Глава 4 «Контроль на стройке: что проверять — и когда останавливать работы»

Глава 5 «Документы: зачем они нужны — даже если «дом для себя»

Глава 6 «Сроки: как не строить пять лет»

Глава 7 «Инженерка: главный сюрприз частника»

Глава 8 «Приёмка: не торопитесь подписывать»

Глава 9 «После сдачи: гарантии, брак, неприятные сюрпризы»

Глава 10 «Ваш следующий проект»

Приложение 1 «Образец договора подряда на строительные и ремонтные работы»

Приложение 2 «Акт приёмки работ: шаблон для пяти критических этапов»

Приложение 3 «Упрощённый акт КС-2: шаблон для частных проектов»

Приложение 4 «Пример графика производства работ (ИЖС и ремонт квартиры)»

Введение

Почему 8 из 10 строек срываются — и как этого избежать.

Вы мечтали о своём доме.

Представляли: уютная веранда, дети во дворе, тишина без соседей сверху.

А через два года у вас — долг, нервы, недостроенный «короб» и подрядчик, на чьи звонки вы уже не надеетесь.

Знакомо?

Или, может, вы — строитель с десятилетним стажем, прораб, начинающий девелопер. У вас есть опыт, знания, даже СРО.

Но на этом проекте — всё как будто «заело»: подрядчики тянут сроки, заказчик нервничает, документы путаются, а бюджет утекает, как вода сквозь пальцы.

Неважно, строите ли вы первый дом или сотый объект.

Если нет чёткого контроля — процесс выходит из-под власти.

И тогда опыт не спасает. Спасает система. И могу сказать одно:

разница между успехом и провалом почти никогда не в бюджете и не в опыте. А в подготовке, дисциплине и простых, но рабочих инструментах контроля.

Каждый год десятки тысяч людей начинают строить. И большинство сталкиваются с одним и тем же:

смета выросла вдвое, сроки «уехали» на неопределённое время, подрядчик делает «как умеет», а не как договорились, а в итоге — дом, в котором хочется всё переделать с нуля..

Почему так происходит?

Не потому, что вы «ничего не понимаете в стройке».

А потому, что никто не объяснил правила игры.

Я работаю в строительной сфере уже много лет. Видел сотни проектов успешных и провальных. И могу сказать одно: разница между ними почти никогда не в бюджете. А в подготовке.

В этой книге нет теории из учебников. Никаких ГОСТов, СНиПов и нормативов, которые нужны только инженерам.

Здесь — только то, что реально работает на земле:

— как выбрать подрядчика, чтобы не быть обманутым,

— как читать смету, даже если вы впервые видите слова «КС-2»,

— как фиксировать ошибки — и заставить их исправить,

— как уложиться в срок и бюджет, даже если «всё пошло не так».

Эта книга — для двух типов людей:

— Для тех, кто строит первый дом и не хочет потерять ни деньги, ни нервы, ни веру в мечту.

— Для профессионалов, которые зашли в тупик — в ремонте, ИЖС или малом девелопменте — и ищут простой, проверенный способ вернуть контроль.

Эта книга — ваш штурвал.

Читайте её целиком перед стартом — или листайте по ситуации, когда на стройке возникает вопрос

Главное — не идти слепо. Потому что ваш дом — это не просто стены. Это ваша жизнь. Строительство — это не магия. Это управляемый процесс.

И он подвластен тем, кто знает, как держать руку на пульсе.

Глава 1. Планирование: не копайте, пока не знаете зачем

Многие начинают стройку с фразы: «Пора! Купил участок — пора копать!»

Именно в этот момент они теряют от 30 до 50% бюджета — не из-за плохих подрядчиков, а из-за отсутствия чёткого решения.

Неважно, строите ли вы первый дом для семьи или десятый объект на продажу: если вы не ответили себе на простые вопросы до первого копания, проект начнёт управлять вами, а не наоборот. Подрядчики, сами того не желая, начнут подстраивать вашу мечту под свои возможности, сроки и привычки. Бюджет потихоньку уйдёт в тень, а вы будете тратить энергию не на создание дома, а на борьбу с последствиями собственной поспешности.

Первое и самое важное действие — остановиться.

Прежде чем звонить прорабу, выбирать кирпич или листать каталоги окон, выделите два вечера на то, чтобы честно ответить себе на пять вопросов. И чтобы было проще — вот как на них отвечают реальные люди.

«Зачем я это строю?»

Ирина, 34 года, отвечает: «Хочу вывезти детей из Москвы, чтобы они росли с садом и собакой, а не с толпой в лифте».

Алексей, 41 год, девелопер: «Строю таунхаусы под аренду — мне нужен стабильный cash flow, а не архитектурная премия».

Оба правы. Но их ответы ведут к разным решениям: у Ирины — упор на экологичные материалы и детскую безопасность, у Алексея — на скорость сдачи и стоимость квадратного метра.

«Кто будет пользоваться этим пространством и как долго?»

Екатерина строит дом для родителей-пенсионеров: «Им 70 лет, им нужны широкие двери, ровный пол без порогов и всё на одном этаже».

Максим делает дуплекс для себя и брата: «Мы оба женаты, у каждого — по двое детей. Значит, нужны две изолированные зоны, но общий двор».

Ответ на этот вопрос напрямую влияет на планировку, инженерию и даже выбор окон.

«Какой у меня реальный бюджет?»

Вот где чаще всего обманываются. Многие смотрят на смету подрядчика — 10 миллионов — и думают: «Хорошо, у меня есть 10».

Но опытные строители знают: реальный бюджет = смета × 1,3.

Почему? Потому что всегда найдётся то, чего не было в расчётах: геология окажется сложнее, дожди задержат бетон, а вы сами вдруг поймёте, что хотите не ламинат, а массив.

Если вы заложите этот резерв заранее — вы не будете в панике искать деньги в середине стройки. Вы просто воспользуетесь своим «фондом гибкости».

«Что я не готов убирать ни при каких обстоятельствах?»

Для Ольги — это тёплый пол на первом этаже: «Я не хочу, чтобы ребёнок ползал по холодному кафелю».

Для Дмитрия — газовое отопление: «Электричество в посёлке нестабильное, а зимы — суровые».

Эти «красные линии» — ваша страховка от компромиссов, которые потом будут раздражать каждый день.

«Что можно отложить на потом?»

Здесь многие честно признаются: «Хочу бассейн, но понимаю — он не приоритет».

Или: «Ландшафтный дизайн — мечта, но сначала нужно, чтобы дом вообще стоял».

Когда вы выносите такие желания за рамки текущего этапа, вы снимаете давление с бюджета и не позволяете эмоциям раздувать смету.

Эти вопросы работают одинаково для всех. Частник, отвечая на них, защищает себя от импульсивных решений. Профессионал — от бесконечных переделок и конфликтов с заказчиком. Разница лишь в том, кто задаёт эти вопросы: один — себе, другой — вместе с клиентом. Но суть одна: нужно перевести мечты из области «хочу всё» в плоскость «вот что важно именно сейчас».

Практичный способ это сделать — мысленно разделить всё на три группы. В первую попадает только то, без чего объект нельзя сдать или заселить. Во вторую — то, что приятно иметь, но не критично, если бюджет сожмётся. В третью — всё остальное, что можно реализовать через год, когда дом уже будет жить своей жизнью. Такой подход снимает напряжение: заказчик перестаёт чувствовать, что его «ограничивают», а исполнитель получает чёткие границы ответственности.

И здесь нельзя игнорировать одно простое правило — всегда закладывайте плюс 30% к смете. Это не перестраховка и не ошибка в расчётах. Это признание того, что в строительстве всегда будет неожиданность. Непредвиденные расходы — не исключение, а норма. И чем раньше вы это примете, тем спокойнее пройдёт весь процесс. Профессионалы часто называют этот резерв «фондом гибкости» — так клиенту проще согласиться, ведь это не «наценка», а возможность сохранить контроль над проектом, даже если что-то пойдёт не по плану.

Вот реальный пример. Андрей, инженер, мечтал о доме для семьи. Вместо того чтобы сразу искать подрядчика, он два вечера потратил на расстановку приоритетов: тёплый пол и газ — обязательно, паркет и бассейн — потом. Он не сэкономил — он просто чётко знал, где нельзя уступать. В итоге уложился в бюджет и сроки. Ту же систему использует Марина, начинающий девелопер: перед каждым проектом она час разговаривает с заказчиком, выделяя «обязательное», «желательное» и «потом». Её объекты сдаются без скандалов, а клиенты возвращаются к ней снова.

Ваш первый шаг — сделать то же самое. Сегодня. Возьмите лист бумаги или откройте заметки в телефоне. Ответьте на пять вопросов — как Ирина, Алексей или Екатерина. Разложите желания по трём группам. И не начинайте копать, пока не завершите этот простой, но решающий этап.

Потому что лучший фундамент — не бетонный. А мысленный.

Глава 2. Смета: как увидеть «лишние два миллиона» до подписания договора

Когда Роман получил первую смету на строительство дома, он обрадовался: «Всего 9,8 миллиона! Укладываюсь!» Через полгода он уже вложил 14, а дом стоял без крыши. «Почему так дорого?» — спрашивал он у подрядчика. «Так вы же сами просили поменять кирпич, добавить утепление, переделать лестницу…» — был ответ. История Романа типична. Проблема не в том, что подрядчик обманул. Проблема в том, что Роман не умел читать смету. А ведь всё было написано — просто не на языке, который понятен заказчику. Смета — это не список цен. Это карта рисков и возможностей. И если вы научитесь в ней ориентироваться, вы сэкономите не только деньги, но и месяцы нервов.

Любая смета состоит из трёх слоёв — даже если оформлена как один файл в Excel. Первый — работы: что именно будут делать. Второй — материалы: сколько и каких кирпичей, бетона, утеплителя. Третий — накладные расходы и прибыль подрядчика: его управление, логистика, офис и маржа. Большинство читают только первую строку: «Фундамент — 1 200 000 руб. Но настоящие сюрпризы прячутся в деталях материалов и в скрытых статьях накладных. Елена, учительница, строит дом для семьи и впервые видит смету — она не понимает, почему «просто стены» стоят 3 миллиона. Дмитрий, прораб с 15-летним стажем, сразу замечает: «Ага, кирпич взят самый дешёвый, с высоким водопоглощением — зимой начнёт крошиться». Оба правы. Просто Елена видит цифру, а Дмитрий — последствия. Но вам не нужно быть Дмитрием, чтобы защитить себя. Достаточно знать три правила.

Первое правило: сравнивайте не итог, а состав.

История Светланы — яркий пример. Она получила две сметы на дом 120 м². Первая — 9,5 млн, вторая — 11 млн. Она чуть не выбрала первую, но попросила разбивку. Оказалось, что в дешёвой смете: фундамент — мелкозаглублённая плита без утепления (в регионе с суровыми зимами!), стены — из пеноблока D400 (впитывает влагу как губка), а кровля — без контробрешётки. Во второй смете всё это было сделано правильно. Разница в 1,5 млн — это не переплата. Это плата за то, что дом простоит 50 лет, а не начнёт «плакать» через три. Светлана выбрала вторую — и ни разу не пожалела.

Второе правило: ищите «невидимые» статьи.

Артём, начинающий девелопер, получил смету на ремонт таунхауса — 6,2 млн. Вроде бы логично. Но в строке «Общестроительные работы» значилось 900 тысяч. Он попросил расшифровку. Выяснилось, что туда включили: уборку строймусора (35 тыс.), вывоз (40 тыс.), и… аренду офиса подрядчика на полгода (220 тыс.). Артём спросил: «Почему аренда вашего офиса — в моей смете?» Подрядчик смутился. Статью убрали. Итоговая смета — 5,8 млн. Просто потому, что Артём не поленился спросить.

Третье правило: считайте не «сколько стоит», а «сколько прослужит».

Анна строит дом для сдачи в аренду. Ей предложили окна за 1 800 руб. /м² (базовый профиль, однокамерный стеклопакет) или за 2 900 руб. /м² (трёхкамерный профиль, двухкамерный пакет, энергосберегающее стекло). Разница — 180 тысяч. Базовые окна промерзают при –15° C, дорогие — держат тепло даже при –30. Если снять квартиру с промерзающими окнами, арендатор уйдёт. Анна выбрала качественные. Через год — 100% загрузка. Через два — ни одного ремонта. Вложения окупились.

Эти три истории — не исключения. Это ежедневная практика. И в каждой из них победил тот, кто не поленился заглянуть за итоговую цифру.

Прежде чем поставить подпись, сверьтесь со следующим чек-листом:

Если хотя бы по одному пункту у вас нет ясности — не подписывайте. Попросите уточнение. Лучше потратить ещё день на вопросы, чем год — на исправление последствий.

Глава 3. Как выбрать подрядчика — и не пожалеть

Когда Марина выбрала подрядчика на дом в Подмосковье, она руководствовалась тремя вещами: фотографии в соцсетях выглядели как из каталога, цена была на 15% ниже, чем у других, и он лично заверил: «Я сам всё контролирую — не переживайте».

Через четыре месяца фундамент уже стоял, но стены так и не начали возводить. Подрядчик перестал отвечать на звонки. В договоре было написано: «Объём работ — по согласованию». А согласование так и не состоялось.

Марина не глупа. Она просто не знала: подрядчика нельзя выбирать по красоте фото или дешевизне цены. Его нужно проверять — как проверяют будущего партнёра: на честность, системность и умение нести ответственность.

Неважно, строите ли вы дом для семьи, делаете капитальный ремонт в новой квартире или реновируете таунхаус на продажу: если вы не проведёте «диагностику» до первого аванса, вы рискуете превратить проект в лотерею. А в этой лотерее выигрывает почти всегда не вы.

Три типа подрядчиков

На самом деле, все подрядчики делятся на три категории. И понять, к какой относится ваш кандидат, можно за двадцать минут разговора.

Первый тип — «мастер на все руки». Он говорит: «Сделаю всё сам — от котлована до поклейки обоев». У него нет офиса, типового договора и чёткого графика. Он работает «по ощущениям». Такой подход может сработать на небольшом ремонте, но даже там — с риском. Если такой мастер заболеет, уедет или просто перегрузится — проект остановится. И у вас не будет ни документов, ни резервного варианта.

Второй тип — «фирма-однодневка». У неё есть сайт, реквизиты и даже СРО. Но на деле это посредник: он берёт ваш проект, скидывает его реальному исполнителю и исчезает при первом конфликте. Такие фирмы живут за счёт авансов и масштаба, а не за счёт качества.

Третий тип — настоящий профессионал. У него есть портфолио, но он не боится показать не только готовые объекты, но и те, что сданы год или два назад. Он чётко объясняет, кто будет на объекте ежедневно, как ведётся документация и что произойдёт, если сроки сорвутся не по вашей вине. Он не просит аванс «сразу, чтобы забронировать бригаду», а предлагает подписать договор и оплатить этап после его завершения.

Пять вопросов, которые всё покажут

Настоящий профессионал не обидится, если вы зададите эти вопросы. Он поймёт: вы серьёзно настроены. А «мастер с YouTube» начнёт уходить от ответа.

Первый: можно ли посмотреть не фото, а объект, который вы сдали год назад? Фото можно украсть или отретушировать. А вот трещины в штукатурке, скрип пола или протекающая кровля — нет.

Второй: как вы ведёте акты выполненных работ? Если ответ: «Зачем это для ремонта?» — бегите. Даже в квартире нужно фиксировать этапы: демонтаж, электрика, стяжка, покраска. Иначе вы не докажете, что штукатурка отвалилась не из-за вашей мебели.

Третий: кто будет на объекте каждый день — вы или прораб? Если он заявляет: «Я сам контролирую всё!» — уточните, сколько у него сейчас проектов. Если больше трёх, он не контролирует ничего.

Четвёртый: что будет, если сроки сорвутся не по моей вине? Хороший подрядчик назовёт неустойку или компенсацию. Плохой начнёт говорить о «погоде» и «форс-мажоре», которого нет в договоре.

Пятый: могу ли я увидеть договор до внесения аванса? Если он просит 30–50% «сразу, чтобы забронировать бригаду» — это манипуляция. Настоящий подрядчик даст договор до первого рубля.

Проверка: не верьте словам — проверяйте факты

Не верьте сайтам и красивым картинкам. Сделайте три простых шага.

Во-первых, найдите его компанию в checko.ru или rusprofile.ru. Я лично почти всегда начинаю с checko.ru — интерфейс проще, данные обновляются быстро. Посмотрите: существует ли организация, нет ли банкротств, долгов по налогам или судебных дел. Если firma «зарегистрирована вчера» — это тревожный звоночок.

Во-вторых, позвоните по официальному номеру из реквизитов — ответит ли офис, а не личный телефон?

В-третьих, попросите контакты двух прошлых клиентов и сами позвоните им. Не пишите в мессенджер, а именно звоните. Голос, интонации, детали — всё это расскажет больше, чем десять фото.

Если хотя бы один пункт не сходится — ищите дальше. Лучше потратить неделю на поиск, чем месяц — на расхлёстывание последствий.

Договор — не формальность, а ваша страховка

Многие думают: «Мы же договорились устно — зачем бумаги?» Особенно часто так говорят при ремонте квартир: «Да мы с Михалычем уже второй объект делаем!» Но именно устные договорённости — главная причина конфликтов.