Бесплатный фрагмент - Поисковик… cian.ru, emls.ru, avito.ru

Аннотация

«Зверь, именуемый Кот» Ходжа Насреддин

…

«Вот и всё, что я хотел Вам сказать» Форрест Гамп

Как купить ком. помещение без денег

Вам понравилось помещение в продаже с арендатором магазин Магнит (надёжный арендатор). У Вас нет 15% на первоначальный взнос. Но ежемесячного арендного платежа достаточно для ежемесячного погашения кредита. Договариваетесь с продавцом, что он вносит 15% на счёт, под нотариальный договор займа. Зачастую это лишнее, деньги замораживаются банком на счёте покупателя до проведения сделки и перевода на счёт продавца. И эти деньги возвращаются ему после проведения сделки. Продавец заинтересован и его риски ничтожны.

Двадцать лет своё временных платежей в банк и коммерческое помещение оформлено на Вас. И приносит ежемесячный доход. Вот такая «авантюра»

Поиск помещений.

Работа поисковиком помещений крайне не надёжна. Крупные сетевые компании часто не ценят своих сотрудников и меняют их раз в полгода. Поэтому работая поисковиком помещений (как и агентом по недвижимости) необходимо работать ещё на одной работе на всякий случай, чтобы не оказаться у «разбитого корыта». Например сторожем или в такси. Например в настоящее время из за низкой зарплаты поисковиками и агентами работает множество школьных учителей. Время тяжёлое, все крутятся как могут. Нужна ли Вам такая ненадёжная работа, решать Вам.

«Работодателям» (сетевым магазинам) нужно выбрать максимально выгодные помещения перед покупкой такого помещения. Время на поиски (до двух лет) оказывается оправданным. Стоимость помещения за частую до 50% дешевле, чем в среднем по рынку, компенсирует время на поиски и становится надежным и выгодным вложением средств. Эти покупки помещений можно рассмотреть даже как дополнительный бизнес, который ведёт «сетевая компания». Ведь в случае продажи сети, магазины на проходных местах будут оцениваться минимум по средней стоимости на рынке.

Корректность в определении собственника помещения.

Если Вы не хотите обнаружить свою машину нечаянно поцарапанной, старайтесь быть корректным с окружающими людьми. Потому что неизвестно на кого нарвешься и что у него в голове.

Например если ваша компания не платит агентское вознаграждение другим агентствам, то не надо беспокоить понапрасну агентов из других агентств. Помещений на рынке всегда много, как и вывесок о продаже и сдаче на улице.

Увидели вывеску сдаётся, продаётся. Зашли в помещение и спросили с кем можно переговорить насчёт установки платёжного терминала.

Не нужно нервировать людей, которые работают в этом магазине. Вас обязательно свяжут с собственником помещения, потому что без ведома собственника арендатор не имеет права пересдавать помещение или его часть в аренду.

Цены заставляющие рынок шевелится. Бесконечный процесс.

Жадность и ежедневные расходы одна из сил движущая общество туда, куда нужно.

Деньги имеющиеся у человека, он вынужден ежедневно тратить.

А чтобы восполнить, сохранить свой капитал, человек вынужден думать куда вложить свои денежные средства.

Увидев предложение о продаже помещения ниже рынка человек практически «вынужден» его приобрести, подумать как он будет платить налоги, что продавать или какие услуги оказывать, наймет персонал (сотрудников).

Кто то найдёт своё рабочее место и ежемесячный доход.

Почему появляются цены ниже рынка.

Например: Вы захотели продать помещение и «купить себе здоровье». Время не стоит на месте и с возрастом человеку требуется тратить деньги на лечение и врачей. И человек не может ждать когда появится нужный покупатель, который сможет купить помещение по полной стоимости. Продавец помещения вынужден продать помещение за те деньги которые есть на руках у покупателя. Причин продажи помещений ниже рынка на самом деле может быть огромное множество.

Как исключить и минимизировать риски продажи помещений ниже рынка.

Экономные люди, чем отличаются от современного общества молодёжи желающего яхты и вертолеты.

В основном это запудривание мозгов, конечно касается женщин. И они чаще мужчин попадают в эту ловушку из-за которой им приходится продавать помещения ниже рынка. А ведь всё из-за женской жадности.

Они ошибочно предполагают, что если у парня есть большой завод, то он тот самый.

Они не думают, что парню нужно платить ежегодный налог 20 рублей с квадратного метра. И это миллионы. Что парень сегодня работает и оплачивает этот налог или несёт другие безумные расходы. А завтра она ему скажет, ты не тот самый потому, что твои кредиты оплачиваются за счёт ежемесячных оборотных средств компании и ты не можешь купить дорогую вещь. А к чему это я, не надо быть жадным. Надо быть экономным и Вы будете чувствовать себя комфортно при любом уровне ежемесячного дохода.

Наконец о поиске помещения. Коммерческая недвижимость — поиск агента по коммерческой недвижимости

Занимаясь подбором коммерческой недвижимости три года с огромнейшим невезением (не везло с получением оплаты) пришёл к выводу или резюмирую. В основном (80%) проходили сделки с теми клиентами, которые в самом начале сотрудничества предоставляли копию своего свидетельства (ИНН) на юридическое лицо, у кого некогда считать деньги (алкоголь) или были от знакомых. И как ни странно копию своего свидетельства ИНН представляет 1 из 100 позвонивших клиентов. Подписание договора на поиск, также психологически обязывает человека, что он должен заплатить. Но на практике поиском заниматься не благодарное дело. Если только не ищешь своим знакомым. С невезением, можно заработать только так :)

P.S. Один раз группа компаний ПИК заплатила 10 000 рублей за осмотр здания :))) Потому, что они не платят агентам и сами напрямую связываются с собственником:)

А другой раз меня кинул Inturist на 500 тысяч рублей.

А в следующий, после подписания предварительного договора о намерениях покупки. Я уже думал, что мои комиссионные 2 млн. рублей скоро окажутся у меня в руках. Но после 6 месяцев встреч и различных согласований, покупатель передумал покупать помещение.

Неоднократно у покупателя появлялись проблемы со средствами на счетах и процессе подготовки сделки. И сделки разваливались.

Сейчас бы, ни за какие обещания не занялся поиском коммерческой недвижимости.

Поиск квартиры

Я обходил по 40 квартир с клиентом. Каждый вечер по одной две. Пока мы не выбирали понравившуюся. Обычно это конечно были варианты дешевле рынка. Часто объявления понравившихся квартир были невзрачными и содержали ошибки. Например был указан 5 этаж вместо второго. Открывались подробности отличного ремонта, удачной планировки. Что собственник например один собственник, вдова известного писателя, которая продаёт квартиру ниже рынка. Чтобы скорее переехать из центра на окраину города, поближе к своим детям и внукам. Или например в прошлом удачливый бизнесмен, в настоящем не в состоянии содержать такую шикарную квартиру и свою любовницу одновременно. И желающий переехать в квартиру поскромнее. В объявлениях часто не указана площадь дополнительных холодных помещений относящихся к квартире. Которые официально не оформлены, но в силу планировки могут использоваться только жильцами предлагаемой квартиры. Заниженные стоимости и удачная планировка всегда приходились привлекательными.

Тоже самое можно пожелать и вам, будущим покупателям.

Что можно посоветовать продавцам. Несколько раз наблюдал странное совпадение. Квартира выставленная две недели назад на продажу, была продана. А на входной двери изнутри на дверной ручке был завязан чистый носовой платок на узел.

Ну и более спокойные способы поднять привлекательность. Убирайте посторонние запахи в квартире. Заварите кофе, снимите кожуру с апельсина и положите её на кухонный стол. И совсем простой вариант, сжечь в раковине небольшую часть газеты.

Всегда ищите варианты с благоустроенный территорией. Наличием поблизости магазинов, детских садов, школ, автобусных остановок. наличие парковочных мест. Вечером дома после работы вы будете желать спокойное проведение времени. И повышенный комфорт и отсутствие беспокойства будут этому способствовать.

Анализ рынка. Поиск объектов. Простые вопросы

Постоянный мониторинг стоимости интересующих объектов. У каждой сетевой компании в каждом городе России есть сотрудники поисковики, их обязанностью является целый день ездить по городу и области и обращать внимание на вновь появляющиеся на рынке предложения. Как в интернете, так и по баннерам. Представляете количество сетевых компаний. Это большое количество людей. Кроме этого самый средний инвестор с капиталами от 10 миллионов рублей, каждый день занимается подобными поисками по квартирам и земельным участкам под строительство. По времени от начала поисков до выбора понравившегося объекта обычно проходит от полугода до года.

При поиске квартиры обычными людьми конечно сроки несколько ближе.

Стандартный прием агентов на рынке недвижимости, это вначале показывается как можно более неприглядная квартира. При показе второй и третьей квартиры потенциальные покупатели при воспоминаниях о том, что им показали, согласны на покупку.

Реже встречающийся пример, настроенные на долгие поиски покупатели. Собственники квартир показывают свои квартиры обычно вечером. За вечер в среднем можно смотреть по две квартиры. С учетом перерывов по просмотрам возьмем 20 рабочих дней в месяце и две квартиры за вечер. В итоге получается 80 квартир за месяц. Результат обычно приходит, начиная с 40 квартиры.

А именно о каких результатах идет речь:

— ошибка в объявлении, которую риелтор не замечает месяцами. Например, указан в объявлении крайний 5 этаж, а на самом деле 2 этаж.

— квартира от одинокого человека желающего поскорее продать квартиру-воспоминания и перебраться поближе к своим родственникам. Обычно из центра в спальные районы.

— люди планирующие срочно уехать в другое место жительства, решающие финансовые затруднения.

— квартира с семейными конфликтами родственников долевых сособственников квартиры, желающие срочно разъехаться.

— квартиры с не учтенными холодными помещениями большой площадью. Официально не оформленными, но все же в целом существенно снижающие стоимость одного квадратного метра.

— простой доступ к увеличению квартиры за счет оформления и использования чердачного помещения.

— и ещё великое множество невообразимых совпадений и случайностей приводит к появлению квартиры с низкой стоимостью. Друзья, соседи, общие знакомые и все в таком духе. Один продает, другой покупает.

Однажды у меня был случай, когда двери квартир покупателя и продавца располагались в углу и мешали друг другу до полного раскрывания. А нашли друг друга они по объявлению в интернете.

И все же не рекомендую работать агентам по недвижимости от поиска квартиры. От продажи квартир работать намного проще. По статистике при работе по продаже квартир получается 1,5—2 сделки в месяц, имея постоянно в среднем 8 квартир на эксклюзивных договорах по продаже. А работа по поиску не гарантирует никакого заработка.

Один из приемов на рынке недвижимости по прогнозированию стоимости.

Очень часто график повышения/понижения стоимости нефти совпадает с графиком стоимости недвижимости. С разницей от трех до шести месяцев. Можете посмотреть и проверить.

Стоимость может быть весьма относительным вопросом. Учитывая другие факторы, такие как например состояние квартиры. Например: квартира продается полностью обставленная дорогой мебелью и техникой в связи с тем, что продавцы постоянно проживают в другом городе. То стоимость мебели и бытовой техники может составлять половину стоимости квартиры. Однако не будет фактически отражаться в стоимости квартиры. Можно предположить, опираясь на практику, что в таких случаях стоимость мебели и бытовой техники составляет порядка 15% — 30% от рыночной стоимости.

И в тоже время квартира требующая ремонта, может быть значительно недооценена. Поскольку не у каждого человека есть контакты хорошей строительной бригады, делающей качественные и дешевые ремонты.

Я встречал успешные бизнесы, начавшиеся с 50 тысяч рублей. Например салон красоты. Наиважнейшим вопросом повлиявшим на успех, по моему мнению, является низкая стоимость арендной платы в помещении расположенном у дороги с большой пешеходной проходимостью. Конечно профессионализм дает возможность удержать клиентов. И наработанная клиентская база.

Особенно наглядно будет понять необходимость наработанной клиентской базы на примере открытия туристического агентства. Туристические агентства зарабатывают от 5% до 10% от стоимости поездки. Но каждый клиент требует скидку от 3%. Нужно оплачивать аренду помещения, зарплату сотрудников и расходы на содержание офиса. Так же необходимо учесть расходы на ведение бухгалтерии. Для раскрутки офиса туристического агентства требуется 2 года. Так складывается. Из увидевших рекламу зайдёт в офис примерно 1—3%. С учётом опытного сотрудника с опытом работы от года. Из зашедших клиентов приобретут путёвки 10—50% от пришедших ногами. Но основные клиенты, это те что уже съездили на отдых и им там понравилось. Свою удачную поездку клиенты связывают с покупкой в «Вашем туристическом агентстве» путёвки. И они придут к Вам на следующий год приобретать туристическую путёвку.

Основные параметры самых интересных для покупки помещений (на которые всегда будет спрос)

Ос­новные мо­мен­ты, вли­яющие на по­сеща­емость:

— пе­шеход­ная про­ходи­мость. Из­ме­ря­ет­ся се­кун­до­мером и об­щим под­сче­том про­шед­ших ми­мо лю­дей за оп­ре­делен­ное ко­личес­тво вре­мени.

— рас­по­ложе­ние по­меще­ния на сто­роне по пу­ти ав­то­моби­ля от цен­тра го­рода