Бесплатный фрагмент - Общее собрание собственников

1. Введение

Перемены, произошедшие в нашем обществе за последние десятилетия, достаточно существенные. И хотя многие в нашей стране, особенно старшее поколение, их так и не приняли многие нововведения, тем не менее, жить в условиях изменившегося общества, изменившихся законов теперь нужно всем, а знание и выполнение требований действующего законодательства просто необходимо каждому. Тем более, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации эти перемены теперь уже непосредственно коснулись каждого из нас. И хотя неоднократно откладывалось вступление в силу так называемого жилищного пакета, принято Государственной думой еще в конце 2004 года. Жилищный Кодекс был введен в действие с 1 марта 2005 года, но последующие изменения, вносимые в этот документ практически ежегодно, достаточно сильно уже его преобразили. Так, например, Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» практически отменил такую форму управления многоквартирным домом, как непосредственное управления и внес достаточно существенные дополнения. В новой редакции статьи 161 ЖК РФ теперь установлено, что непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, может применяться, если количество квартир составляет не более чем шестнадцать. И таких значимых изменений внесено уже достаточно много, поэтому не лишним будет ознакомиться с действующей редакцией Жилищного кодекса, в каком виде он существует в настоящий момент.
Все эти изменения достаточно существенные для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Тем более, что в России в настоящий момент значительно увеличилась доля частной собственности на жилые помещения. Поэтому и происходят и серьезные изменения в организации управления всем жилищным фондом, в том числе его большей частью — многоквартирными домами. А государство активно избавляется от многих обязанностей в отношении своих граждан, и с принятием Жилищного кодекса оно избавляется и от обязанностей по управлению жилищным фондом и перекладывает на плечи собственников не только вопросы содержания многоквартирных домов в целом, но вопросы управления. Тем более, что основная часть жилищного фонда во многих населенных пунктах нашей страны уже давно перешла в результате приватизации в собственность самих граждан, проживающих в этом жилищном фонде. В результате массовой приватизации квартир, в которых мы с Вами проживаем в настоящее время, как то забылось о помещениях не являющиеся частями квартир и предназначенных для обслуживания всего дома. Статья 36 Жилищного кодекса поправила сложившееся положение дел в этом вопросе кардинальным образом. И установила, что


1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

То есть все то, что является общим имуществом в многоквартирном доме, все так же передано теперь собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок на котором находится многоквартирный дом.



Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.


И тем самым образовалась новая проблема, а что с этим всем делать? Нам простым гражданам, живущих в этих домах, не коммерсантам, не бизнесменам, а просто работающим, как и прежде с 8 до 17, теперь, правда уже не на государство, и не совсем удачно вписавшимся в новые рыночные условия. Тем более что в этих старых многоквартирных домах, а основной жилой фонд у нас составляют дома построенные 30—60 лет назад, проживает в настоящее время до 70% людей преклонного или пенсионного возраста. И вот это жилищный фонд с вечно текущими крышами, ржавыми трубами теперь передан собственникам помещений для его содержания, обслуживания и управления всем этих хозяйством в каждом конкретном доме самими собственникам помещений в этом доме. При этом раздел VIII. Жилищного кодекса содержит лишь основные принципы управления многоквартирным домом. И определяет, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:



· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

· управление управляющей организацией.



А распространяемые рекомендации, как правило, направлены на то, чтобы был выбран способ управления многоквартирным домом — создание товарищества собственников жилья. В настоящий момент, когда на рынке присутствуют очень много управляющих компаний, может быть это и оправдано. Поэтому, наверное, во вновь сдаваемых новых домах, как правило, форма управления товариществом собственников жилья выбрана еще самим застройщиком, и предлагается как бы «в нагрузку» к новой квартире.

Но в любом случае необходимо помнить, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому первым шагом в выборе способа управления будет организация, созыв и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Очень метко отметил И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом» — «Семейное и жилищное право», 2005, N 4 


«В отношении собственности тесно переплетаются две стороны: „благо“ обладания имуществом и „бремя“ несения связанных с этим расходов, издержек и риска. То есть собственность — это не только благо, но и бремя. Поэтому закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую „управление имуществом“
Этот хозяйский интерес „управлять“ своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Именно поэтому управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом».



Именно «благо и бремя» вот что такое собственность в многоквартирном доме. И в некоторых случаях обязанности нести это бремя превышают все блага цивилизации, предоставляет эта квартира в многоквартирном доме.

В последнее время появилось много нормативных документов, которые дополняют общие правила содержания общего имущества. В частности они обусловливают, что состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; 
б) органами государственной власти в целях контроля — за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Верховный Суд РФ в определении от 25.12.2000 по делу N 78-ГОО-61 дал более краткую характеристику общему имуществу:



«По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением».



Жилищный кодекс закрепил на уровне закона в обязанность граждан содержание и управление общим имуществом в многоквартирном доме. И хотя многие понятия и определения общего имущества были установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Это такие понятия, как общее имущество многоквартирного дома, основания возникновения общей собственности, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, применялись на практике недостаточно широко в вопросах управления имуществом многоквартирного дома. И только с введение в действие Жилищного кодекса включает в повседневную жизнь практическое значение этих понятий для всех нас, и знание их необходимо теперь каждому, живущему в многоквартирном доме.
Как справедливо отмечали в свое книге Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. — ЗАО «Юстицинформ», 2007 —


«Одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. „з“ п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 „Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность“).

По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55% многоквартирных зданий в России и около 3% жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии. При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).
Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 3акона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541—1 „О приватизации жилищного фонда Российской Федерации“. Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом».



И все это произошло, но в самом худшем в виде. В Жилищный кодекс введен раздела «IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», обязывающего не только содержать, ремонтировать, но проводить капитальный ремонт за счет собственников жилых помещений.

В конце 90-х годов, теперь уже прошлого столетия, в условиях массовой приватизации промышленных предприятий в нашей стране, почти все население нашей страны стало акционерами, но понятие основных принципов корпоративного управления собственностью, владельцами которой стали в то время многие из нас, было понято только относительно не большой частью населения. Многие поспешили избавиться от акций промышленных предприятий, на которых они работали, причем по достаточно смешным ценам. А ведь эти ценные бумаги предоставляли право не только на получение дивидендов от общества, на которые никто не рассчитывал, но и на право участвовать в управление акционерным обществом именно через участие в общем собрании акционеров общества в соответствии с нормами, определенными в ст. 32. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах». К общим собраниям, у многих, особенно у старшего поколения, сложилась устойчивое негативное отношение, вызванное еще сохранившимися в памяти образами комсомольских, партийных и профсоюзных собраний. Когда решения, принимаемые этими собраниями, уже были заранее определены, и особенно не зависели от итогов голосования их участников, и основное назначение проводимых собраний было в попытке выговориться отдельными участниками, собрания которые превращались в простую перепалку между их участниками, но прикрываясь решениями которых проводились в жизнь многие необходимые решения. По старинке какое- то время и общие собрания в акционерных обществах проходили по аналогичному сценарию, но вступление в силу ряда нормативных документов, регулирующих порядок проведения общих собраний в акционерном обществе. И особенно нужно отметить — Положение о дополнительных требованиях к порядку подготовки, созыва и проведения общего собрания акционеров стало более жестко определять порядок проведения общих собрания в акционерных обществах, и эти собрания больше уже не напоминают партийно-профсоюзные собрания прошлых лет. А появление обширной судебной практика по этому вопросу, более строгое распределение интересов различных групп, обеспеченных реальными голосами собственников акций, сосредоточение акций, предоставляющих голоса на общем собрании в отдельных руках, в результате чего произошло формирования крупных пакетов акций. И как следствие, возможность принятия необходимых решений, уже на основании имеющихся голосов, а не по указанию сверху. Все это в конечном итоге и привело к тому, что собрания в акционерном обществе сейчас проходят достаточно организованно, по определенному сценарию и даже отдаленно уже не напоминают собрания прошлых лет. А вступившее в силу новое, именно правовое регулирование проведения общих собраний акционеров в акционерных обществах, привели к тому, что из простого обмена мнениями участников общие собрания акционеров перешли в разряд действительно высшего органа управления акционерным обществом. Органа управления обществом акционерами, имеющими достаточные крупные пакеты акций для принятия соответствующих решений, определяющих деятельность общества в целом.
Примерно аналогичная ситуация складывается и в настоящий момент, но теперь уже в жилищном законодательстве. Жилищный кодекс предоставил вторую попытку принять участие каждому в управлении через участие в общем собрании, только теперь вопрос касается уже судьбы не родного предприятия, на котором нас застала приватизация, а более близкого вопроса — нашего с Вами места жительства каждого из нас, его семьи, близких и родственников. И если каждый из нас будет относиться к общим собраниям, проводимым в многоквартирным доме, примерно так же как он относился в свое время к общим собраниям акционеров, то и результат может быть аналогичный. Можно и далее проводить аналогии между общим собранием в акционерном обществе и общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Например, как и во времена приватизации, нас уже наделили вполне определенным количеством голосов, там это было осуществлено через ваучеры, обмененные потом на акции предприятия, и как легко расстались многие с этими голосами. И теперь все повторяется вновь, у нас у каждого есть уже определенное число голосов, с которыми каждый из нас может участвовать в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме. И это количество определено в части 3 статьи 48 Жилищного кодекса. Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении через участие в общем собрании собственников в многоквартирном доме. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен в статье 36 Жилищного кодекса. Общая площадь многоквартирного дома приведена в технической документации на многоквартирный дом.
Таким образом, каждый может и должен определить количество голосов, которыми он будет располагать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения, принадлежащего на праве собственности, а в свидетельстве о праве собственности должна быть указана общая площадь, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в данном доме. Для получения этой площади необходимо обратиться к документации на многоквартирный дом или получить эти данные из бюро технической инвентаризации. Расчет общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, собирающихся провести общее собрание, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений в этом доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

Вопросы определения количества голосов освещены во многих методических рекомендациях и иногда по-разному. В некоторых рекомендациях, например, предлагается каждый метр (10 метров) приравнивать к одному (10 голосам). Но мне кажется, что в этом вопросе нужно придерживаться норм, заложенных в Жилищный кодекс. Тем более, что от правильного определения доли каждого собственника и количества, принадлежащих ему голосов в дальнейшем, в случае рассмотрения какого спорного вопроса или решения, принятого общим собранием, в судебных инстанциях были бы основания у суда для принятия правильного решения.

Кстати, небезынтересна при этом и дальнейшая судьба доли в праве общей собственности на общее имущество или иными словами количества голосов на общем собрании, которым может располагать собственник помещения. Гражданский кодекс предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Следовательно, если участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, произведет неотделимые улучшения этого имущества, то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, какое количество голосов будет принадлежать участнику долевой собственности, который произвел за свой счет, например, ремонт крыши или произвел замену труб в подвале в многоквартирном доме. В многоквартирном доме, в котором часть помещений принадлежит муниципальному образованию, и эти работы были выполнены за счет бюджетных средств и в счет капитального ремонта дома, который в свое время, в установленные нормами содержания жилищного фонда сроки не был проведен. Пока ответов на этот и многие другие вопросы в отношении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс не содержит.

Здесь так же напрашивается аналогии с первыми собраниями в акционерных обществах, когда строгая нормативная база отсутствовала, было множество диспозитивных норм, и было очень много вопросов, связанных с определением итогов голосования, с процедурами созыва и проведения общего собрания. Акционерное законодательство прошло достаточно длительный путь доработки, сам закон об акционерных обществах менялся неоднократно, и в двух случаях достаточно принципиально, кроме этого было множество судебных решений, в полоть до решений, принимаемых верховными судами нашей страны, и даже Конституционным судом России. И даже сейчас при проведении общего собрания в акционерном обществе порой встречаются достаточно интересные ситуации, не оговоренные действующим законодательством. Не менее длительный срок понадобиться и для доработки Жилищного кодекса, поправки в который вносятся постоянно. Но общие собрания в многоквартирных домах нужно уже проводить сейчас и проводить эти собрания нужно руководствуясь тем законодательством, которое есть на настоящий момент и определено Жилищным кодексом. Но конструкция самого общего собрания, вернее не полного описания в Жилищном кодексе положений, регулирующих процедуры созыва, проведения его, с моей точки зрения, предусматривалась только для проведения одного единственного собрания с целью выбора способа управления многоквартирном домом. И при этом предполагалось, что способ управления должен быть либо управляющей компанией, либо товариществом собственников жилья.

В этом издании предпринята попытка обобщить существующие различные нормативные документы, разработанные в развитие норм Жилищного кодекса в вопросах организации, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Автор надеется, что настоящее издание поможет ознакомиться и разобраться в главных нормативных документах, регулирующих порядок созыва, проведения и организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. И обратить внимание на основные положения из множества этих документов, необходимых для проведения общего собрания. Автор учтет все пожелания и с благодарностью примет замечания по данной работе, которые можно направлять в адрес издательства или оставить на сайте издательства или сайте поддержки книг автора http://oao.vov.ru

2. Основные положения, нормативные документы

Основным нормативным документом, определяющим основные проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, является Жилищный кодекс Российской Федерации. И в частности в основном это глава 6. «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников», содержащая основные статьи, определяющие порядок проведения общего собрания. Но отдельные положения по общему собранию собственников встречаются и в других статьях Жилищного кодекса. При проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и положения новой главы Гражданского кодекса «Глава 9.1. Решения собраний», устанавливающей случаи при которых возникает недействительность решения собрания, общие собрания могут быть признаны недействительными или оспоримы. Так статья 181.5 Гражданского кодекса устанавливает:


Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.


Кроме перечисленного выше в развитие отдельных положений Жилищного кодекса разработано достаточно много дополнительных нормативных документов. И это, прежде всего ряд постановлений Правительства Российской Федерации, существенно дополнившие отдельные статьи Жилищного кодекса, среди которых необходимо отметить такие документы, как:
постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»
постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 года N 373 «О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа»;
постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 г. «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;
постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;
постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»;
постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 г. «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»


Отдельные положения из этих постановлений содержат прямые указания на то, что тот или иной вопрос может быть решен только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Например, пункты 31—33 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (http://base.garant.ru/12148944, опубликовано: 22 августа 2006 г. в «РГ» — Федеральный выпуск №4150) устанавливает, что:



17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.


Или еще один, не менее наглядный пример. Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» был утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В дополнение к «старому» госстроевскому документу — постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (текст постановления опубликован в «Российской газете» от 23 октября 2003 г. N 214 (дополнительный выпуск), в журнале «Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов», ноябрь 2003 г., N 46, 47) и достаточно подробному, появился еще один нормативный документ. И который определил минимальный перечень работ, дополнил существующие нормативные документы.


Минимальный перечень услуг и работ включает в себя:
1) работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов (в том числе, проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений, проверка кровли на отсутствие протечек);
2) работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (в частности, проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода, удаление воздуха из системы отопления);
3) работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, сухая и влажная уборка тамбуров, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок).

Перечень услуг и работ периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:
а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; 
б) в договоре управления многоквартирным домом — в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;
в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, — в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
г) в договоре оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении, заключенном между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией;
д) в решении застройщика — если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом (до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса).
Таким образом, в настоящий момент применяются все три нормативных акта и в связи с появлением нового документа необходимо было внести соответствующие изменения и в договор управления многоквартирным домом и уточнить перечень работ. И утвердить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома данные дополнения и изменения.

Достаточно существенным дополнением являются также и подзаконные акты, издаваемые в виде приказов, писем и методических рекомендаций министерств. Так, например, очень важным для правильного проведения общих собраний в многоквартирном доме является приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр которым утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В настоящее время этот приказ является основным нормативным документов для регламентации проведения общих собраний собственником в многоквартирном доме. С внедрение в стране государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающей возможность проведения общего собрания с использованием системы в соответствии с ст. 47.1 Жилищного кодекса, возможно, будут разработаны иные методические рекомендации, но пока действует этот приказ. Поэтому для правильного рассмотрения конкретного вопроса повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться не только Жилищным, Гражданским кодексами, но всеми подзаконными нормативными документами.

Необходимо иметь в виду и то, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации (см. пункт «к» часть 1 статья 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Эти положения нашли свое прямое отражение теперь в Жилищном кодексе. В статье 5 Жилищного кодекса закреплено право органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий и в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Правовым основанием их принятия служит и федеральный закон от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В развитее этого законодательного акты разработаны и соответствующие законы субъектов Российской Федерации, уставы муниципальных образований. При этом четко в статьях 12 -14 Жилищного кодекса определена компетенция и разграничены полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:


1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;
16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;
16.3) установление порядка приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — деятельность по управлению многоквартирными домами) и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее — деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах), а также порядка ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений;
16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.


К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:


1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
8.1) осуществление регионального государственного жилищного надзора;
8.2) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;
8.3) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
8.4) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;
9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.


К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
1) учет муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление муниципального жилищного контроля;
9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.
Как видно из приведенного выше полномочия органов власти разграничены и обозначены в Жилищном кодексе достаточно подробно. При этом отдельно частью 2 статьи 14 Жилищного кодекса оговорено, что в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе вопросы компетенции органов местного самоуправления вопросов определяются законами данных субъектов Российской Федерации.

Следовательно, при организации и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и существующую региональную законодательную базу.

Первые подзаконные акты в развитие нового Жилищного кодекса появились в наших столицах практически сразу же после вступления в силу Жилищного кодекса. В северной столице — Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга подготовил и распространил методические рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, которое содержало, в том числе и рекомендации по организации и проведению общего собрания собственников в многоквартирном доме и даже в электронной форме. Очень много информации размещено на странице http://gov.spb.ru/helper/sod_fonda/tsg/. Не отстала от этого начинания и столица нашей родины. Правительство Москвы разработало ряд постановлений, среди которых необходимо отметить, прежде всего, это постановление №9-ПП от 17.01.2006 г. «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве», постановление от 24.04.2007 г. №299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». А так же распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 №393 «Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Эти и многие другие документы можно найти на сайте http://housing.mos.ru.И хотя на основании этих методических рекомендац ий распространилось такое понятие, как «создание счетной комиссии» общего собрания, рабочего органа собрания, по аналогии с общим собранием в акционерном обществе. Необходимость в определении количества присутствующих на общем собственников помещений, количестве голосов, которыми они имеют в распоряжении, для определения правомочности общего собрания (определение кворума). А также определения итогов голосования по вопросам повестки дня общего собрания все же приводит к тому, что кому то из собственников помещений необходимо будет поручить выполнять эту обязанности.

Аналогичные разработки имеются и в других регионах нашей страны, правда, о широкой доступности их для граждан не приходится говорить. И хотя практически все администрации органов местного самоуправления имеют свои печатные издания, и к настоящему времени выпустили также аналогичные методические рекомендации, но, к сожалению массовой публикации этих пособий и рекомендаций по проведению и организации общих собраний собственников в многоквартирном доме не произошло. Отдельные документы можно найти в сети интернет на официальных сайтах органов местного самоуправления. Много ссылок на методические рекомендации по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме содержится на страницах сайта автора http://oao.vov.ru/s.htm,http://oao.vov.ru/sobgkh.htm.Ипоявление, хоть и с большим опоздани ем, Методических рекомендаций по порядку организа ции и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр (в дельнейшем по тексту «Методические рекомендации») основного нормативного документа, унифицирует процедуры проведения общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме для всех регионов нашей страны. И данное издание ориентировано именно на этот нормативный документ.

3. Общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с нормами, установленными в статье 44 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. И в данном случае не делается различий для форм собственности данного многоквартирного дома — частная ли это форма, государственная или муниципальная. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом и это орган управления в независимости от принятой формы управления этим домом, даже если в этом доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Вернее, товарищества собственников недвижимости, как установлено теперь в новой редакции Гражданского кодекса в статье 123.12 ‒товарищества собственников недвижимости
Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Данное юридическое лицо — товарищество собственников недвижимости и создаются в основном именно для осуществления функций управления. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предусматривает и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. И только общее собрание определяет условия договора управления, в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса, в случае если выбран способ управления — управление управляющей организацией. И только общее собрание может принять решение о создании товарищества собственников жилья и утвердить устав товарищества собственников жилья, в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст.136, ч.2 ст.135 Жилищного кодекса, в случае если выбран способ управления — управление товариществом собственников жилья. Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание, или утрату им правомочий. Часть первая статьи 44 Жилищного кодекса на этот случай не предусматривает каких-либо исключений, а часть 1 статьи 45 кодекса говорит о том, что должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.
Необходимо обратить внимание так же на то, что Жилищный кодекс устанавливает, что именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не просто жильцов это дома, а только собственники помещений в многоквартирном имеют право принимать решения на общем собрании. И это одно из основных условий, которое нужно понять многим из нас, например, проживание в доме на основании договора найма помещения не дает право на участие в общем собрании с правом принятия решения, по вопросам, поставленным на голосование. Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, а жильцы, проживающие в этом многоквартирном доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но при этом все они не имеют права участвовать в обсуждении вопросов, участвовать в голосовании на общем собрании, то есть принимать непосредственное участие в работе общего собрания без получения соответствующих полномочий, оформленных в виде доверенности от собственника этих помещений в многоквартирном доме. И только при наличии доверенности от собственников помещений они могут принять участие в работе общего собрания и представлять интересы собственника помещения на общем собрании. Порядок выдачи доверенности, ее содержание регламентируют статьи 185—189 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверенность, выданная представителю собственника помещений, должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя, место жительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих их личность, наименование юридического лица и т. д.). Действующее законодательство позволяет выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам. В силу требований установленных пунктом 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность может быть удостоверена не только в нотариальной форме, доверенность может быть так же удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Требованиями п. 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что доверенность от имени юридического лица выдается за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. И складывающаяся к настоящему времени судебная практика показывает насколько важно правильное оформление доверенностей на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Законодательно также определено, что представителем Российской Федерации, субъекта Российской Федерации муниципального образования может назначаться государственный служащий, который осуществляет свою деятельность на основании положения, утвержденного соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 39 Федерального закона 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». ) При рассмотрении доверенностей необходимо также учитывать и такой момент, что практически во всех домах, за исключением домов, построенных жилищно- строительными кооперативами, может быть доля муниципальной собственности, государственной собственности. Но вот оформлена ли (зарегистрирована) она как собственность муниципального, государственного жилищного фонда? Поэтому для правильного оформления доверенностей, а особенно при регистрации их в качестве документа, предоставляющего право на участие в работе общего собрания необходимо учитывать множество факторов. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. В приложении №2 к «Методическим рекомендациям» приведена примерная форма доверенности на голосование.
Необходимо так же иметь в виду и то, что в части 5 статьи 46 Жилищного кодекса установлено — решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Поэтому присутствовали Вы на собрании или нет, нравится оно Вам или нет, но Вам придется исполнять решения принятые общим собранием, при условии, что оно признано законным. В Жилищном кодекса установлены основные обстоятельства, определяющие правомерность принятых решений, а именно решение общего собрания должно быть принято в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания.

Таким образом, можно выделить ряд основных условий для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, см. рис. 1.