Бесплатный фрагмент - Не страшный суд

Причина написания этой книги. Вместо пролога.

Вступительная часть

Часть 1. Ликбез — коротко- о чем пойдет речь

Глава 1. Что такое недвижимость

Глава 2. История недвижимости (очень кратко)

Глава 3. Виды недвижимости

Глава 4. Жилая и нежилая недвижимость

Глава 5. Земля

Глава 6 Здания и сооружения

Глава 7 Что такое оценка стоимости недвижимости

Глава 8 Отчет об оценке в судебном процессе

Глава 9 Покупка недвижимости

Глава 10 Риски при покупке квартиры

Часть 2. Знакомьтесь — суд
Главные действующие лица

Глава 11 Адвокаты — кто они и их роль в разрешении спора

Глава 12 Судебная экспертиза

Глава 13 Судебный эксперт — кто он и что он решает

Глава 14 Что решает строительная экспертиза

Глава 15 Осмотр. Действия эксперта

Глава 16 Недобросовестное поведение участника процесса

Глава 17 Почему эксперт не ответил на вопросы?

Глава 18 Рецензия на экспертизу

Глава 19 Допрос эксперта в суде

Часть 3. Дела судебные

Глава 20 Войны не избежать — готовимся к боевым действиям в суде:

Глава 21 Тяжелая артиллерия — необходимые документы

Глава 22 Дарственная или завещание?

Глава 23 Узаконить самоволку.

Глава 24 Мое семейное гнездышко

Глава 25 Раздел нежилой недвижимости

Глава 26 Раздел земли после развода

Глава 27 Делим дом и делим землю

Глава 28 Выделение доли в натуре

Глава 29 Что такое раздел дома в натуре?

Глава 30 Можно ли поделить дом после развода?

Глава 31 Делим домовладение

Глава 32 Делим не дом, а развалину

Глава 33 Идем к нотариусу

Глава 34 Раздел в суде

Глава35 Возврат к коммуналке

Глава 36 Мировое соглашение

Глава 37 Досталось по наследству

Глава 38 Добрачные активы

Глава 39 Выписываем граждан по суду

Часть 4. Это случается внезапно

Глава 40 Караул! Меня заливают!

Глава 41 Претензия

Глава 42 Акт осмотра — документ или «филькина грамота»?

Глава 43 Залитие канализацией

Глава 44 Залило с чердака — кто виноват?

Глава 45 Повреждения — явные и скрытые.

Глава 46 Как будем считать?

Заключительная часть

Причина написания этой книги

Вместо пролога

Мы все собственники. У кого квартира, дом, участок земли. А некоторые владеют магазином, цехом, одним словом — объектами недвижимости.

Но случается так, что эти объекты становятся предметом споров, конфликтов и даже судебных разбирательств. Мы ее делим, оцениваем, требуем возмещения ущерба, который был нанесен нашей недвижимости специально, а может по не осторожности или просто по не знанию законов.

Но, как правильно сказано — не знание не освобождает от ответственности!

Как поступить, с чего начать и на что рассчитывать в таких спорах?

Об этом на конкретных примерах из опыта своей работы расскажет автор книги — судебный строительно — технический эксперт в области недвижимости.

И если у вас возник или уже назревает спор или конфликт, связанный с вашей недвижимостью, выход есть — прочтите эту книгу! Это не своды законов и норм, не методики и инструкции для экспертов. Книга написана специально для не специалистов простым и понятным языком. Она станет кратким руководством к вашим действиям.

Осведомлен — значит вооружен!

Вступительная часть

Анализируя свой опыт в этой деятельности, пришла к выводу о том, что граждане должны знать правду и ориентироваться в море информации о проблемах, возникающих с принадлежащей им недвижимостью. На сегодня эта информация размещена в основном на различных интернет сайтах. В своей книге я постаралась все систематизировать и рассказать о наиболее типичных конфликтных ситуациях и спорах, касающихся недвижимости и о путях их возможного разрешения.

В основу книги лег личный опыт в качестве эксперта, взятый из конкретных судебных разбирательств.

Я долго думала — как же мне написать и сформировать эту книгу, чтобы читатель смог найти в ней ответ — как ему поступить, когда споры или уже конфликты, связанные с недвижимостью, приводят его в зал суда. Должна признаться, что материала по этой теме много, но он разбросан в основном по интренет — сайтам и ресурсам различных адвокатских контор, риэлторских фирм и на всевозможных правовых порталах.

Я постаралась все это объединить в одном источнике — к этой книге, которую вы держите в руках.

Собирая и выстраивая текст книги, постепенно пришла к выводу о том, что всю эту огромную и очень разнообразную информацию в одной небольшой публикации объять практически не возможно. Поэтому решила, что в ней должны быть отражены только наиболее типичные ситуации или вопросы, которые приводят собственников недвижимости в зал суда.

В конце книги в специальном разделе приведены ссылки на основные источники информации и нормативные документы, которые упоминаются в тексте и на которые ссылается автор.

Ну, а в самом начале я проведу для неискушенных читателей небольшой ликбез, в котором очень кратко, буквально пунктирно расскажу о предмете, которому посвящена эта книга — о недвижимости и её роли в нашей жизни. Допускаю, что в книге приведено много специальных терминов и определений, требований и правил, но без них никак не обойтись. Я постаралась привести их в самом сжатом виде и наиболее доступным для понимания языком, чтобы читатель не заснул и не выронил книгу из рук.

Я постаралась написать книгу так, чтобы она была понятна читателю. Но сразу оговорюсь, что в некоторых разделах текст напоминает язык учебника. Всё потому, что в зале суда все разговаривают и общаются между собой на официальном и «кондовом» наречии, основанном на кодексах, законах, инструкциях и нормативах. Эмоции там не приветствуются. Свободная речь эксперта воспринимается неоднозначно. Если я позволяю себе какое-либо образное сравнение, то у судьи поднимаются от удивления брови, а адвокаты хватаются за ручки, чтобы потом указать на мой с их точки зрения не профессионализм. В зале суда всё должно излагаться очень чётко, точно, конкретно со ссылкой на актуальный норматив или параграф закона.

Именно поэтому я заранее объясняю особенности повествования некоторых глав и разделов, которые читатель, возможно, заметит в этой книге. А может и не заметит, так как сухой язык инструкций и нормативов я постаралась перевести на нормальный, человеческий язык.

Это заметки или зарисовки, которые списаны из реальной жизни. Все они из моей практики и многолетней работы судебным строительно — техническим экспертом.

В книге также речь идет и о том, что для большинства рядовых граждан закрыто некоторой таинственной и слегка тревожной пеленой, о том месте, куда всегда и всем попадать, как правило, не хочется… Но в жизни порой случаются ситуации, когда без обращения в суд просто не обойтись.

Я говорю о суде.

Согласитесь, при упоминании суда и предстоящего неизбежного судебного процесса, обычный гражданин невольно внутренне напрягается и у него слегка портится настроение. Понятно почему. Кому по доброй воле охота судиться?

А если без этого никак не обойтись?

Любого из нас пугает неизвестность. Каждого тревожит тот факт, что наши проблемы решаются не нами, а другими, пусть даже уполномоченными на то лицами, которые в своей деятельности должны руководствоваться буквой закона — я говорю о судьях.

Должна напомнить, что судебная система — это одна из ветвей власти, которых в нашем государстве три — законодательная, исполнительная и судебная. Какое решение в вашем деле в конечном итоге принимает суд, так вам и придется поступать дальше.

Или бороться дальше, обращаясь в суды инстанцией повыше.

В этой книге я не хочу, и не буду подробно изучать устройство судебной системы. Она одновременно и простая и сложная, как и везде во всем мире и тоже имеет строгую вертикальную структуру — от суда первой инстанции (городской или районный суд) до Верховного Суда РФ.

Поэтому решение, принятое судом первой инстанции не всегда ложится в основу ваших последующих действий, так как законом предусмотрена процедура его опротестования — вверх по судебным инстанциям. Но это уже совсем другая история.

Как говорил Козьма Прутков: «Нельзя объять необъятное», поэтому я не буду углубляться в дебри юриспруденции, а поделюсь своим многолетним опытом, который получила в залах суда именно первой инстанции в качестве судебного эксперта по вопросам недвижимости.

А вопросов этих тьма!

Подробнее остановлюсь на основных проблемах и главных ситуациях, которые возникают при спорах, касающихся земли, домов, наделов, дач, возмещении ущербов, оценки и т. д.

Судя по возрастающему количеству экспертиз, которые находятся только у меня в производстве, судебных споров, связанных с недвижимостью, становится все больше и больше. Люди судятся за квартиры, дома, землю, делят, оценивают или определяют порядок пользования своей недвижимостью. Проблем и вопросов в ходе этих судебных разборок возникает великое множество, и они очень разнообразны, а порой неожиданны.

В моей практике было несколько поистине уникальных экспертиз — когда ни методик, ни пособий, ни каких-то подобных или похожих исследований не проводилось. Как пример вспоминаю мое исследование о возможных причинах возникновения протяженных трещин на гранитной надгробной плите спустя полугода после её установки на могиле. Во всяком случае, в ходе производства такой вот необычной экспертизы, я так и не смогла найти точных методик или инструкций, не обнаружила ничего подходящего на просторах интернета, мне ничего не смогли подсказать или посоветовать мои коллеги по цеху. Но что поделаешь — училась заново, вспоминала сопромат, минералогию и еще очень многое, о чем когда-то нам читали лекции в институте.

Я люблю такие экспертизы. Каждая из них — это небольшая ступенька в личном профессиональном росте.

Но в целом все экспертизы делятся на основные направления, типичные для споров с недвижимостью:

— разделы или порядок пользования спорным недвижимым имуществом (земля, дома, квартиры, офисы и т.д.),

— самовольное строительство,

— ущербы при залитиях, пожарах и других авариях (у меня даже была экспертиза об ущербе, причиненном квартире и многоэтажному дому в целом в результате взрыва военного склада, расположенного неподалеку),

— качество и количество выполненных строительных работ,

— перепланировки и реконструкции,

— соблюдение правил застройки участка и другие.

Я готова рассказать о своей работе, не посвящая читателя в ненужные детали и не углубляясь в специфические дебри.

Моя работа — производство экспертиз зачастую напоминает мне разгадывание сложного и многоступенчатого ребуса, где каждый шаг в решении поставленных вопросов является результатом решения каждого предыдущего вопроса. В экспертизе все взаимосвязанно, все имеет логическую структуру.

Поверьте, когда работа доставляет тебе удовлетворение и подталкивает, а чаще всего «спонукает» (именно так!) всё время учиться и узнавать что-то новое — это здорово!

Одними методиками, СНиПами, строительными нормами и правилами решить вопросы строительной экспертизы можно, но довольно сложно. Каждый раз, приступая к экспертизе, я невольно ставлю себя на место обоих сторон судебной тяжбы. Мысленно воссоздаю то, что сухо изложено в иске или в возражениях к поданному иску. Я между истцом и ответчиком, вернее — над ними. Ничьи доводы не должны быть для меня важнее или главнее. В строительных экспертизах многое, если не все — решают не эмоции, а документы.

О роли документов в судебных спорах я буду останавливаться (и не раз!) в ходе повествования. Но люди, их характеры, их поведение и отношение к возникшему конфликту, который разбирается в зале суда — это тоже всегда очень интересно и познавательно.

В книге я позволила себе рассказать о нескольких случаях из моей практики, надеюсь, это будет интересно читателю.

Часть 1. Ликбез — коротко о чем пойдет речь

Глава 1. Что такое недвижимость

Итак, недвижимость. Давайте разберемся — что же это такое.

Вы — владелец недвижимости!

Согласитесь, звучит красиво.

Владеть недвижимым имуществом — участком земли, домом, который тоже находится на земле, квартирой, эллингом или дачей, думаю, хочется каждому. В конце — концов, это престижно, это определенный статус, это предмет гордости гражданина и, как правило, предмет зависти его соседей или «доброжелательных» знакомых и друзей.

Имущество измеряют в объектах. Поэтому так и говорят — «объект имущества» или когда речь идет о множественном числе или о нескольких объектах одновременно — «объекты имущества». При этом каждый объект имущества в идеале кому-то принадлежит (гражданину, организации, поселению или государству). Ну а если владелец имущества не определен и у него фактически нет хозяина, то это имущество становится собственностью того государства, на чьей территории оно построено и расположено.

В нашей стране люди не имеют имущества по праву рождения. Оно достается каждому человеку в течение его жизни различными способами и приходит к нему разными путями. Как правило, большинство из нас получили свое имущество (в данном случае я имею в виду земельные участки, квартиры, дома, дачи, гаражи и т. д.) в наследство или в подарок от родителей или близких родственников.

А кто-то сумел сам заработать и купить себе квартиру, дом или дачу с участком. Да всё, что угодно! И тогда ему выдаются соответствующие документы, подтверждающие, что эта недвижимость принадлежит именно ему — и он становится собственником. Но следует заметить, что каждый собственник несет за то имущество, которое ему принадлежит, ответственность по закону. И чем больше у него этого имущества, тем больше ответственности возлагается на его плечи.

Глава 2. История недвижимости (очень кратко)

Понятие недвижимого имущества имеет длительную историю. В мировой хозяйственной практике оно появляется практически вместе с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые упоминается в законодательстве во времена правления Петра I в его Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором под недвижимыми вещами понимались земли, заводы, фабрики, строения.

В Своде законов Российской империи в 19 веке содержание этого понятия формулируется так: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

После Октябрьской революции в связи с ликвидацией частной собственности на землю понятие «недвижимое имущество» почти на 70 лет выпало из общественно-экономического лексикона и употреблялось исключительно при обращении к зарубежной хозяйственной практике.

И только в 1991 году понятие недвижимого имущества появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991г. статья 4.): «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».

А уже после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г. понятие «недвижимое имущество» вошло в хозяйственную практику нашей страны.

Я приведу полную формулировку статьи 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Как следует из текста статьи, к недвижимости относят не только машино-места, но и различные суда — от морского катера до космического корабля. И это тоже считается недвижимостью!

Вы спросите — почему машино-места? Ясно почему — это как квартира для машины. Кстати, машино-места являются предметом регистрации и различных сделок (купли-продажи, дарение, наследование, аренда и т.д.).

Ещё вопрос — почему к недвижимости закон относит морские и воздушные суда и космические объекты — например, космические спутники? Это связано со сложной процедурой регистрации таких объектов. Но, согласитесь, мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Поэтому для большинства граждан недвижимость — это земля, жилье и нежилые помещения и объекты.

Глава3. Виды недвижимости

Недвижимое имущество — родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Ну а если постройка ничем не соединена с земной поверхностью, заглубленного фундамента у нее нет, но имеется техническая возможность перенести это сооружение целиком в другое место, или разобрать и заново собрать, не причиняя ей никакого вреда — это уже объект некапитальной недвижимости. Пример — строительные бытовки без фундамента, сборно- разборные конструкции любого типа, модули и т. д.

Однако следует заметить, что критерии прочной связи с землей законодательством четко не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.

Хотя и тут как посмотреть. Например, заборы высотой более 5 метров, а по сути — стены, которые воздвигаются на границах некоторых государств (США-Мексика, Израиль-Палестина и т.д.) имеют вполне определенное хозяйственное значение.

Объект недвижимого имущества — это количественно и качественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.

Важно иметь в виду, что объект недвижимого имущества всегда определен качественно и количественно в трех аспектах: физическом, юридическом, экономическом.

— физические параметры: расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;

— юридические параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном праве;

— экономические параметры: стоимость, доход, издержки, ставки налога и пр.

Характеристики объектов недвижимого имущества находят свое отражение в системе государственного учета недвижимости, основным звеном которого является система государственного кадастра недвижимости, созданного в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственном кадастре недвижимости» (№221-ФЗ от 24 июля 2007 г.).

Закон так определяет государственный кадастр недвижимости: «Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (статья 1). Он интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости учтенный объект получает полное и исчерпывающее описание и определённый состав сведений:

— вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

— местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);

— сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП);

— сведения об обременениях прав;

— сведения о кадастровой стоимости объекта;

— категория земель (для земельных участков);

— назначение здания (помещения);

— год ввода в эксплуатацию

Как видите, в этом документе имеется вся исчерпывающая информация об объекте недвижимости.

Но! Особо хочу подчеркнуть, что при проведении каких-либо сделок с недвижимостью необходимо иметь на руках специальный документ — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (сокращенно ЕГРН), выданный накануне этой сделки, так как сведения об обладателях прав на объект недвижимости могут быть не актуальными. Например, за три дня до этого объект уже был продан третьему лицу. И такое случается.

Итак, самые основные признаки недвижимости (а их много) следующие:

— недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

— недвижимость прочно связана с землей как физически, так и юридически;

— новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

— строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

— создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

Можно выделить три основных типа недвижимости — земля, жильё и нежилые помещения и объекты.

Что касается нежилой недвижимости, то, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости, так как может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т. д.

В свою очередь земля подразделяется на:

— земельные участки, предназначенные под застройку;

— природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

— для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),

— для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),

— для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),

— для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),

— для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Определение видов недвижимости в России и в других странах не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной и главной особенности недвижимости во всем мире относится её неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют своё обычное назначение.

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два типа недвижимости — специализированную и неспециализированную.

К первому типу относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены — например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Ко второму типу относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке недвижимости.

Существует ещё одна система классификации недвижимости, получившая у нас название «западной» и предназначенная для коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса — «А», «В» и «С».

Категория «А» — это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.

Категория «Б» включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания — например, система кондиционирования или парковка.

Категория «С» — это так называемая «избыточная недвижимость» — земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

Глава 4. Жилая и нежилая недвижимость

Теперь подробнее остановимся на основных видах недвижимости, принятых в России.

Жилая недвижимость — это совокупность жилых единиц (заселённых и незаселённых).

Жилая единица (жилье) — это жилой дом, жилое помещение, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом — это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений здания.

В свою очередь жилые дома подразделяются на одноквартирные и многоквартирные.

Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом (если он соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому).

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части находятся в их общей долевой собственности

Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

— I тип — место постоянного проживания;

— II тип — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

— III тип — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания, например, кирпичные, блочные, деревянные, панельные, саманные и т. д.

Нежилая недвижимость.

Теперь разберемся с нежилой недвижимостью.

Прежде всего — в ней нельзя проживать и невозможно оформить регистрацию по месту жительства.

Нежилую недвижимость можно разделить на несколько основных видов:

— Торговую

— Складскую

— Производственную

— Свободного назначения

— Административную

— Офисную

— Апартаменты.

В целом нежилая недвижимость предназначена и используется собственником для получения дохода и собственного обогащения путем организации бизнеса на своих площадях или сдачи в аренду.

Кстати, жилую недвижимость тоже можно использовать в коммерческих целях под сдачу в аренду для временного или постоянного проживания граждан.

От того насколько дорого можно сдать как жилую, так и нежилую недвижимость в аренду, зависит её цена на рынке недвижимости.

Как правило, за среднюю рыночную стоимость объекта любой недвижимости принимается сумма всех арендных плат, которые может получить ее собственник за 120 месяцев (10 лет) сдачи объекта в аренду.

В зависимости от места расположения, общего состояния и ряда других факторов, среди которых возникшая срочность продажи, некоторые объекты недвижимости продаются выше (например, 156 месяцев окупаемости — это 13 лет) или ниже (например, 84 месяца окупаемости — 7 лет) относительно среднестатистической рыночной стоимости аналогичных объектов.

В нежилой недвижимости особое место занимает коммерческая недвижимость, к которой можно отнести офисы, рестораны, магазины, склады, гостиницы, бары, спортивно-оздоровительные комплексы и зрелищные сооружения и другие объекты, использование которых предполагает получение дохода.

Офисные помещения классифицируют, прежде всего, по местоположению и качеству здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в России являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Парк машин растет, и на сегодня на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется не менее 150 — 200 парковочных мест.

Магазины и торговые комплексы. Хорошими условиями для расположения многофункциональных торговых центров являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана и др.).

Общественная недвижимость, к которой относят:

— лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

Значение общественной недвижимости состоит в использовании ее объектов непосредственно для пользы общества в целом, т.е. всех его слоёв независимо от уровня доходов и социального положения.

Глава 5. Земля

А теперь коснемся земли и узнаем об этом виде недвижимости хотя бы вкратце.

Понятие земельного участка — одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство.

Согласно Земельному кодексу Российской федерации земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости».

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Самые распространенные только две категории: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Все остальные в обычной жизни (в том числе и в судебной практике) встречаются довольно редко.

Категория земельного участка показывает на каких землях он расположен и в состав каких земель входит.

Земли поселений — это земли, занятые населенными пунктами: городами, селами, деревнями, хуторами. Эти земли всегда востребованы. Самыми ценными являются участки, расположенные именно в этой категории земель и предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (сокращенно ИЖС).

Земли сельскохозяйственного назначения расположены, как правило, за пределами населенных пунктов. В некоторых случаях на них разрешено строительство дома с возможностью регистрации по месту жительства. Но в основном это земля под полями, садами, пастбищами, лугами для покоса травы, а также гражданская нарезка под дачные объединения (садовые товарищества, дачные товарищества и т.д.), которые объединены на общей территории, имеющей много мелких земельных участков с нарезкой по несколько соток площади. Все эти небольшие земельные участки (обычно площадью 4—6 соток) принадлежат разным собственникам — членам кооператива на основании садовых книжек.

К этой же категории земель относятся сады и огороды для посадки различных культур для личного потребления гражданами. Но особо востребованы в землях этой категории земельные участки, предназначенные под крестьянско — фермерские хозяйства (сокращенно КФХ) и для личного подсобного хозяйства (сокращенно ЛПХ).

Земли промышленности — это земли под предприятиями и заводами, авто и ж/дорожными магистралями для движения транспорта, земли под трубопроводами и столбами линий электропередач. Вокруг таких участков формируется охранная (или буферная) зона с запретом на все виды строительства. Это делается для создания безопасного соседства для проживания граждан.

Земли особо охраняемых территорий и объектов — здесь собственником может быть только государство или администрация поселения, к которым относятся эти земли по принципу территориальности. В основном это берега водохранилищ и водных объектов (реки, моря, озера) или участки земли, пригодные для разного рода отдыха и туризма. Особо ценными участками, расположенными на этих землях являются природные заповедники.

Земли лесного фонда — это земли, занятые самим лесом и лесным хозяйством. Продажа в собственность таких участков запрещена законом. Но возможна их долгосрочная аренда у администрации поселения. Эти земли защищает действие Лесного кодекса РФ.

Земли водного фонда — к ним относятся сами водные объекты и их охранные зоны, а также водозаборные зоны и гидротехнические сооружения.

Земли запаса — к ним относятся земли, которым пока не установлено их целевое назначение или такие земли, которые в скором времени будут переведены в любую другую категорию по предписанию администрации района.

У каждого участка земли установлен конкретный вид разрешенного использования — это указание правительства о том, что разрешено делать на каждом конкретном земельном участке, закрепленное в документе. Например, на одном участке можно строить дом, но не выше трёх этажей в высоту. А на другом — разрешена постройка дома высотой в семнадцать этажей, но запрещена постройка низкого трехэтажного дома. На третьем земельном участке разрешено огородничество, в это значит, на нём запрещено строительство любых капитальных построек.

От вида разрешенного использования земельного участка в дальнейшем зависит его фактическое использование. Чем вид разрешенного использования шире и больше работ позволено проводить на участке, тем выше ценность такого участка и выше его ликвидность при продаже.

Бывает, что на вид разрешенного использования участка давит закон, который не позволяет использовать этот земельный участок по его прямому назначению, указанному в строке «Вид разрешенного использования».

Например, земельный участок был нарезан в зоне действия запрета очистных сооружений (запрет действует на расстоянии по 300 метров от этих сооружений во все стороны) или в зоне действия ЛЭП (там расстояния зависят от мощности ЛЭП).

Нечестный продавец может и не сообщить покупателю, что на участке имеется запрет на строительство. Например, в выписке из ЕГРН участок имеет площадь, достаточную для строительства жилого дома — 15 соток (1500 кв. метров). В нем даже будет указан вид разрешенного использования земли: «Для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), на котором, как известно, возможно построить жилой дом и зарегистрироваться в нем. А по факту там и сарай нельзя будет построить из-за тех или иных запретов (обременений), о которых покупателю не сообщили. И тогда собственника участка заставят снести постройку или судебные приставы снесут незаконную постройку сами силами нанятой строительной фирмы. А собственнику выставят счет за услуги по демонтажу строения и вывозу строительного мусора.

Для того, чтобы этого не случилось перед покупкой участка необходимо посетить районную администрацию и узнать — нет ли каких-то ограничений или обременений на данном земельном участке. И ещё — перед началом строительства заказать генеральный план участка (сокращенно ГПЗУ), на котором будет с точностью до сантиметра обозначено пятно застройки, разрешенное на вашем участке.

Пятно застройки — это место, на котором можно строить дом со всеми отступами и запретами, которые должны быть указаны в этом документе.

Если участок имеет обременения, собственник, получив ГПЗУ, с удивлением узнает, что на участке в 15 соток (1500 кв. м.) можно построить дом с размерами только 6Х6 метров. И всё потому, что остальную часть земли съедает охранная зона ЛЭП или кабель связи, идущий под землей по этому участку на глубине 2,5 метра и который тоже имеет свою охранную зону. Или рядом с этим участком расположено ещё что-то особо охраняемое, например, трубопроводы центрального теплоснабжения (наземные или подземные — не имеет значения).

Был в моей практике случай, когда ветерану инвалиду — колясочнику администрация города согласовала участок земли площадью 55 кв. м. под размещение гаража для его инвалидного автомобиля рядом с многоквартирным домом, в котором он проживал на 1-м этаже. Кстати, для него был оборудован и специальный пандус из подъезда. Торжественно отрапортовали наверх о заботе для ветерана! Стали устанавливать металлическую коробку гаража — выяснилось, что под этим участком наискосок пролегает подземная трасса центрального отопления. Ничего капитального здесь строить нельзя — большую часть участка забрала охранная зона подземной теплотрассы. Почему администрация города не учла этот факт — не понятно. Экспертиза определила, что от 55 квадратных метров вне охранной зоны остался участок в 18 квадратов неправильной формы в виде трапеции, на которой инвалиду и установили металлическую коробку для его авто. Остальные 37 квадратных метров засадили цветочками. Деревья и кустарники в охранной зоне сажать запрещено.

Согласитесь, что встречаются непростые участки и очень хитрые продавцы (и чиновники!), которые скрывают от граждан все эти очень важные нюансы.

В таком ответственном деле, как приобретение земли всё надо знать заранее! И лично, ножками пройтись по предмету покупки, выяснить всю его подноготную, до седьмого колена!

Итак, вы купили кусок земли для того, чтобы построить на нем дом, не обремененный никакими запретами — магистраль далеко, ЛЭП высоко.

Однако, случается и такое, что не все участки большой площади на деле оказываются пригодными для застройки.

Дело в том, что дом можно строить, если границы участка позволяют соблюсти все необходимые отступы от соседних участков и соседских построек. Как правило, минимальная площадь, при которой разрешено возводить жилой дом на участке составляет от 3 до 5 соток (это зависит от утвержденных градостроительных норм поселения). Всё, что задумал возвести — втиснуть на эти сотки сложно, но можно. Здесь должен поработать профессионал — архитектор, который при планировке участка обязан учитывать все установленные допуски и нормативы. В крайнем случае, если сосед будет жаловаться на вас за дворовую уборную или выгребную яму, которая почему-то расположена перед окнами его дома, отвечать будет именно проектировщик, который намудрил в проекте. Ну, а если вы всё спланировали и построили сами, без проекта — ответ держать придётся уже лично вам.

Иногда участки достаточно большой площади имеют такие замысловатые очертания, кривые углы или нестандартную форму (в виде узкой полосы, клина, т-образный, г-образный, ломанный многоугольник и т. д)., что строительство на них также становится практически невозможным.

Вот и получается, что по бумагам у вас участок 1500 квадратных метров с категорией земли: «земли населенных пунктов» с назначением земли: «Для индивидуального жилищного строительства» (сокращенно ИЖС), а по факту на нем и дом негде втиснуть.

Или еще хуже — на участке болото или сам по себе участок является вытянутой обочиной вдоль сточной канавы. Для того, чтобы не купить подобный участок нужно разбираться в планах местности или предварительно проконсультироваться со специалистом, например, кадастровым инженером, он подскажет где и как расположен ваш кусок земли обетованной. Поэтому настоятельно советую всем перед заключением сделки лично осмотреть — какую землю и в каком состоянии вы приобретаете. Именно так вы будете знать, что конкретно покупаете — кусок скалы с нагромождением камней, часть болота или обочину сточной канавы. И, наконец, желательно получить выписку из ЕГРН на земельный участок, подготовленную на дату сделки или предоставленную непосредственно накануне ее.

Еще ситуация. Случилось так, что покупаемый вами земельный участок своим расположением полностью перекрывает доступ на несколько соседних участков. В таком случае на него могут наложить принудительный сервитут, который даст вашим соседям право беспрепятственного проезда и прохода по вашей земле, чтобы попасть на свою. Вам это надо?

Глава 6. Здания и сооружения

Переходим к наиболее распространенному виду недвижимости — жилой недвижимости.

Жилая недвижимость делится на:

— квартиры

— дома и домовладения.

Главное здесь то, что в жилой недвижимости можно жить и зарегистрироваться по месту жительства. Это квартира в многоквартирном доме или частный дом. Но для того, чтобы в жилом доме или квартире можно было проживать, эти объекты обязательно должны соответствовать достаточно жестким требованиям, которые предъявляются всевозможными нормативными актами и законами. Они регулярно обновляются и, как правило, ужесточаются. Причем требования, которые предъявляются к частному дому и в целом к застройке частного домовладения, по многим пунктам отличаются от требований, которые предъявляются для квартир в многоквартирном жилом доме. Это разные виды жилой недвижимости, для каждой из которых созданы свои нормативы.

Основными документами, согласно которым формируется застройка земельного участка частного домовладения и возводится сам жилой дом, являются на сегодня несколько нормативов. Ссылки на них даны в конце книги.

Апартаменты и студии — что выбираем?

Красиво звучит — апартаменты! А теперь давайте разберемся — чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать.

Застройщики предлагают выгодные цены на апартаменты, которые нередко оказываются дешевле квартир в новостройках на 20—30%. Предложение, согласитесь, заманчивое.

Но сразу должна предупредить, что с этим видом недвижимости не все однозначно. И прежде всего потому, что до настоящего времени апартаменты по закону не приравнены к жилым помещениям.

С точки зрения закона квартирой называют помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания. Оно может состоять из одной или нескольких комнат, должно включать помещения вспомогательного использования для бытовых и иных нужд жильцов.

Застройщики обязаны соблюдать целый перечень требований при строительстве многоквартирных домов. Среди них нормы санитарной, противопожарной, экологической безопасности. При этом дом должен быть возведен только на участке, предназначенном для жилой застройки. А в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры — детский, сад, школа, поликлиника. Когда гражданин покупает квартиру, он может быть уверен, что с определением ребенка в садик или возможностью получить медицинскую помощь у него не возникнет сложностей.

Но к апартаментам все перечисленное выше не относится. В первую очередь потому, что по закону это нежилая коммерческая недвижимость.

Внешне она ничем не отличается от квартиры. Внутри будет все, что нужно для проживания: и свет, и вода, и место для кухни. Сам дом будет выглядеть современно, и находиться в непосредственной близости от крупного микрорайона, где есть и школа, и детский сад.

Однако, из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию. Только временную. В результате гражданин приобретает не квартиру, а нечто среднее между жильем, офисом и гостиничным номером.

Застройщики понимают, что их товар на рынке выглядит не слишком убедительно, поэтому будут обещать покупателю оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Однако относиться к этим обещаниям следует скептически, так как на практике это почти невыполнимо.

Кроме того, при покупке апартаментов стоит учитывать и другие неприятные аспекты.

Во-первых, стоимость услуг ЖКХ будет выше. И всё потому, что коммунальные платежи начисляют с учетом нежилого статуса недвижимости. Платить придется в среднем на 20% больше. Более того, получить государственную поддержку на оплату коммунальных услуг в апартаментах невозможно.

Не удастся воспользоваться льготами. На такой вид недвижимости субсидии на материнский капитал не распространяются.

Получить налоговый вычет тоже не получится. Это право есть только у тех, кто приобретает квартиру (жилое помещение), так как государство оказывает поддержку в приобретении именно жилья, возвращая гражданину часть уплаченного ранее НДС.

Если человек приобретает апартаменты, то с точки зрения государства он покупает нежилую коммерческую недвижимость, поэтому рассчитывать на налоговый вычет не стоит.

Более того — налоги будут больше. И снова причина в статусе недвижимости. Квартиры облагаются налогом в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов ставка составляет 0,5%. Согласитесь, существенная разница.

И, самое главное, прописаться в апартаментах не получится, так как нежилые помещения прописки не предполагают. А это значит — отсутствие постоянной регистрации. И, как следствие, подать документы в детский сад, определить ребенка в ближайшую школу или районную поликлинику, будет невозможно.

При возведении апартаментов застройщики не обязаны соблюдать нормы и правила, которые предъявляются к жилому помещению и поэтому в помещениях могут быть проблемы с шумоизоляцией, освещением и т. д.

Еще одна новая тенденция в современных домах — квартира–студия.

Студии — это полноценные квартиры, только с особой, открытой планировкой. В них нет коридоров, а жилые комнаты могут составлять единое пространство. Но в остальном особых отличий от жилого фонда нет никаких.

В студии можно и прописаться, и купить ее с привлечением средств государственной поддержки. Можно воспользоваться налоговым вычетом через три года после покупки. Можно использовать льготы при оплате коммунальных услуг. Стоимость студии по сравнению с обычной квартирой обычно ниже. По ценовой категории студия близка к апартаментам, но владельцы такой недвижимости уже лучше защищены с юридической точки зрения.

На сегодня идея приравнять апартаменты к квартирам существует лишь в виде законодательной инициативы. В январе 2021 года принято распоряжение Правительства РФ об определении правового статуса этой недвижимости и установления возможности регистрации в ней. В сентябре нынешнего года планируется внесение соответствующего проекта закона в правительство, а в октябре — в Государственную думу. Если депутаты одобрят инициативу, возможно, уже в декабре 2021 года апартаменты переведут в квартиры, то есть придадут им соответствующий правовой статус. Однако все это — только перспективы.

Выгодно ли приобретать апартамент?

Хороший вопрос.

Важно точно понимать цель приобретения такой недвижимости. Выгодной окажется покупка для людей, которые планируют сдавать апартаменты или просто ограничены в бюджете и пока не могут позволить себе купить полноценное жилье. В значительной мере выбор в пользу апартаментов вполне оправдан в качестве инвестиций, которые реально себя оправдают.

Глава 7. Что такое оценка стоимости недвижимости

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта.

Когда нужна оценка недвижимости?

— При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.

— При судебных спорах как доказательство.

— Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья.

— При peopгaнизaции пpeдпpиятия.

— Для зaлoгa — отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

— пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Как оценить cтoимocть нeдвижимocти?

Есть тpи ocнoвных пoдxoдa: зaтpaтный, cpaвнитeльный и дoxoдный.

Для определения стоимости чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд.

Существуют различные виды стоимости недвижимости:

Рыночная — это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Кадастровая — это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния. Eё oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти.

Инвестиционная — это цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx или другими словами — это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, для того, чтобы узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть, как правило, вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Ликвидационная — это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa (это время, за которое объект должен быть продан), поэтому она вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя и обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны объекта. Пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости:

— Подготовьте объект или помещения к осмотру.

— Подготовьте документы, необходимые для оценки:

— свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое);

— кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта) и по возможности технический план БТИ.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты.

Глава 8. Отчет об оценке в судебном процессе

Когда отчет является важным доказательством в суде?

В процессе судебного разбирательства действует принцип состязательности сторон, где каждая доказывает те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений. От степени активности стороны в процессе, способности сформировать свою доказательственную базу зависят её шансы на успех.

Одним из доказательств по делу суду одной из сторон часто предоставляют отчет об оценке рыночной стоимости того или иного имущества, подготовленный вне рамок процесса.

Отчет об оценке — это итоговый документ, который составляет независимый оценщик по результатам выполнения задания на оценку того или иного имущества. Его используют для обоснования выбранной расчетной величины, по которой оцениваются определенное имущество, убытки (например, оценка стоимости восстановительного ремонта поврежденного в результате залития помещения) и т. д.

Но необходимо отметить, что отчет об оценке, как и любое другое доказательство, не может иметь заранее установленной силы. Тем более если этот документ подготовлен одной из сторон без участия другой и вне рамок рассмотрения судебного дела.

Суд его может учитывать при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами, а может и не учитывать.

Чтобы отчет об оценке лег в основу судебного решения, необходимо, чтобы он являлся относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносился с другими имеющимися в деле документами и доказательствами.

И поэтому экспертное заключение, подготовленное в рамках процесса, с участием обеих сторон, с обязательной подпиской эксперта за дачу заведомо ложного заключения экспертизы — однозначно более весомо.

Отчет об оценке необходимо отличать от такого доказательства, как экспертное заключение. Между ними есть существенные различия.

В чем они заключаются?

— Эксперт имеет самостоятельный процессуальный статус лица, участвующего в деле (ст. 55 АПК РФ), в то время как у оценщика такого статуса нет.

— Отчет об оценке используется как письменное доказательство по делу, а сам оценщик может быть приглашен для участия в деле только как специалист для дачи необходимых пояснений. Его пояснения учитываются как специальное средство доказывания — консультация специалиста.

— За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается судом и дает подписку (п. 5 ст. 55 АПК РФ). Оценщик такой подписки не дает и об уголовной ответственности не предупреждается.

— Эксперт, участвуя в деле, вправе задавать вопросы участникам разбирательства, а оценщик, привлеченный в качестве специалиста, — нет. Если суд оценщика в качестве специалиста не привлек, то он вообще в суде не появляется, исследуется только подготовленный им отчет как письменное доказательство по делу. А вот эксперт даже без вызова в процесс для дачи пояснений все равно является его участником с момента назначения судом.

Подводя черту — можно утверждать, что экспертное заключение имеет более высокое доказательственное значение, чем отчет об оценке. И при наличии отчета об оценке и экспертного заключения в материалах дела суд, скорее всего, приоритет при оценке доказательств отдаст именно экспертному заключению.

Отчет об оценке может усилить позицию стороны по делу, в пользу которой оказалось экспертное заключение, если он соотносится с экспертным заключением.

Единственный выход, когда экспертное заключение можно опровергнуть — это отрицательная рецензия, из содержания которой следует, что проведенная экспертиза не отвечает установленным требованиям.

И даже когда рецензию на экспертное заключение дает другой эксперт, суд, как правило, такую рецензию не примет.

Во-первых, потому что она дается вне рамок судебного дела и по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства.

Во-вторых, эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по ст. 307 УК РФ. Такая рецензия силы экспертного заключения не имеет.

По моему глубокому убеждению, подобная рецензия является субъективным мнением частного лица, не обремененного подпиской за дачу заведомо ложного заключения, и не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы.

И тем не мене стороны идут на всё, чтобы добиться нужного решения суда и опровергнуть «неудобную» для них экспертизу и продвинуть «верный» с их точки зрения отчет свободного художника — оценщика.

Между тем рецензия на экспертное заключение при наличии в деле нескольких экспертных заключений, содержащих взаимоисключающие выводы, создает возможность для назначения по делу дополнительной экспертизы, на чем нужно настаивать сторонам процесса.

В рецензии экспертное заключение может быть подвергнуто критическому анализу, в нем могут быть проанализированы все допущенные экспертом недостатки, например, использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки. Наличие таких недостатков позволит участнику процесса настаивать на проведении по делу дополнительной экспертизы.

Что касается оспаривания оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, то опровергнуть достоверность полученной величины стоимости объекта оценки, которую определил независимый оценщик, возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Ешё надо иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Свои возражения о недостоверности отчёта об оценке нужно подкреплять конкретными доказательствами, которые исключают использование отчёта об оценке в качестве допустимого доказательства по делу, а именно:

— отчет основан на неподтвержденной или неполно исследованной информации и документах;

— в отчете отсутствует информация о методике расчета стоимости и выведение стоимости на основе информации общего характера из открытых источников;

— истечение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке;

— наличие в отчете об оценке очевидных арифметических ошибок, допущенных при расчете рыночной стоимости объекта оценки, отсутствие обоснования от применения подходов по оценке, если указанные недостатки привели к неправильному результату определения стоимости оцениваемого имущества;

— несоответствие отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

— отсутствие в отчете даты проведения оценки, неиспользование стандартов оценки, отсутствие указания на цели и задачи проведения оценки;

— использование в отчете различных допущений и ограничений, предположений;

— не проведение осмотра оцениваемого объекта, что влияет на достоверность представленных в нем выводов, и др.

При отсутствии конкретных доказательств, указывающих на недостоверность отчета об оценке, весомых оснований для признания его недостоверным — не имеются. В то же время незначительные описки, ошибки и мелкие неточности, которые не влияют на существо проведенного исследования, не могут быть основаниями для признания отчета об оценке недостоверным.

Глава 9. Покупка недвижимости

Вы решили приобрести дом.

Многие неискушенные покупатели выбирают дома по наитию, руководствуясь внутренним голосом: нравится — не нравится.

Кто-то следует правилам модного ныне древнего китайского учения Фэн-шуй. Оно учитывает многие аспекты расположения жилища относительно сторон света, дороги, водоема, холма и т. д. Всё этот замечательно и имеет место быть. Лично я доверяю этому учению и применяю его рекомендации при организации пространства своей квартиры или рабочего места.

Правила этого учения себя оправдают, если дом сам по себе крепкий, без изъянов и скрытых дефектов. А для того, чтобы убедиться, что дом хороший во всех отношениях — вот здесь уже следует довериться специалистам другого плана и лично всё проверить своими глазами, потрогать ручками, пройтись ножками.

Прежде всего, перед покупкой частного дома следует тщательно проверить все коммуникации и обойти сам участок. Полностью — по периметру и по диагонали! Если на участке вы заметите присутствие болотных растений — это говорит о том, что участок превращается в болото после каждого ливня или уровень грунтовых вод очень высокий, что также нехорошо.

В нашем городе есть несколько подтопляемых территорий, в которых уровень грунтовых вод настолько высок, что в подвалах домов или гаражей постоянно присутствует вода, а после обильных дождей, её уровень поднимается почти до уровня пола нижнего этажа. А иногда и выше.

Лично я при осмотре дома сразу спускаюсь в подвал, в котором изучаю состояние его стен, на которых, если подтопление действительно происходит, обязательно остаются следы воздействия грунтовых вод в виде характерных пятен от замокания на штукатурке. Если этого нет — всё в порядке! Подвал сухой, значит, и дом будет сухим. Во всяком случае, снизу.

Второе, что следует осмотреть — состояние кровли и деревянных стропил. Любое повреждение кровли оставляет на дереве характерные чёрные пятна гнили. Это первый звоночек — кровля протекает. Любой ливень — и вам тазиков не хватить собирать воду с потолка.

Обязательно следует убедиться в слаженной работе всех внутренних коммуникаций, оборудованных в доме. Это трубопроводы водоснабжения, канализации, электричества, газа и их обслуживание. Лучше всего пригласить для этих целей специалиста, который разбирается в этой теме и сможет задать конкретные вопросы, например, про электропроводку, отопление или про газификацию. Не нужно также стесняться просить включить отопление летом, чтобы убедиться, что оно исправно работает.

Что касается канализации. Здесь очень важно обратить внимание на расстояние от стен дома, на котором оборудован септик или выгребная яма. Причем важно расстояние ямы или септика не только от стен своего дома, но и от стен рядом расположенных домов.

Нормативами установлены определенные параметры, которые необходимо соблюдать — от стен жилого дома септик должен быть расположен не ближе 7-ми метров, лучше дальше. Иначе постепенно, с годами, в случае, если яма подтекает, а септик дал трещину, грунт вокруг него неизменно будет подмокать. Если стены дома расположены слишком близко от этого объекта, фундамент может просесть или наоборот вспучиться, затем стены начнут деформироваться, на них появятся трещины, дом начнет разрушаться.

Был в моей практике случай, когда гражданин купил красивый двухэтажный кирпичный дом с витражными окнами, который располагался на участке в 4 сотки. Дом большой, а места на участке маловато. Планировка домовладения была уже выполнена — оборудована удобная стоянка для двух машин, площадка для барбекю, детская зона, небольшой садик.

Всё вроде продумано.

Спустя год после вселения, стена дома, обращенная к стоянке машин, треснула по всей высоте сразу в нескольких местах. Трещины достигали раскрытия до 5—7мм, а это уже критический параметр.

Стали искать причину и выяснилось, что выгребная яма оборудована как раз под стоянкой для машин, на расстоянии меньше 2-х метров от стены дома. Яму регулярно очищали, но хозяин заметил, что со временем это требовалось делать всё реже и реже.

Это был первый звоночек!

Яма дала трещину, и влага стала просачиваться в грунт, как раз под дом. Фундамент просел, стена деформировалась и покрылась трещинами. Ситуацию успели исправить, но для этого пришлось перекопать весь участок, укрепить фундамент, убрать и засыпать старую выгребную яму, оборудовать новый бетонный септик подальше от дома — как раз в красивом садике — другого места на небольшом участке просто не было.

Так что ещё один очень важный объект, куда следует заглянуть — выгребная яма, которая потенциально может стать в прямом смысле слова — миной замедленного действия.

Будущему хозяину следует пройти по-хозяйски по всему дому, открывая все краны и включая все выключатели. Внимательно осмотреть стены и потолки — нет ли трещин по углам. Попрыгать по деревянному полу — как на танцах, чтобы проверить прогибаются ли доски, если ли деформации пола при ходьбе. Присмотреться к плинтусам — если дом «едет», плинтуса начнут отходить от стен, появятся зазоры между стеной и плинтусом.

Обязательно внимательно осмотреть весь дом на наличие грибка, плесени и иных повреждений, вызванных влажностью, убедиться, что древесина дома не заражена вредителями. В случае их обнаружения — от покупки дома стоит отказаться. Или резко снижать цену, так как исправление этих дефектов слишком дорогостоящее занятие.

Глава 10. Риски при покупке квартиры

При покупке квартиры есть риски не только срыва сделки купли-продажи, но и риски лишиться уже приобретенного жилья.

Случается, что эти объекты продаются с нарушениями законодательства.

Самое распространенное нарушение: имеются некие ограничения. Квартира может быть в залоге или на нее наложен арест. Выяснить это довольно просто — взять выписку из Росреестра, который не станет регистрировать эту недвижимость, пока нарушения не будут устранены. В данном случае мошенники могут убедить покупателя передать им деньги на момент подписания договора купли-продажи, а не после регистрации сделки в Росреестре.

За собственником-продавцом имеются большие судебные задолженности. В таких случаях на квартиру не всегда накладывается арест. Если сделка будет оспорена, покупателю придется очень долго ждать в очереди за финансовым возмещением.

Сделка может быть оспорена органами опеки, если квартира, купленная на материнский капитал, продана без выделения доли детям.

Опасная ситуация возникает и когда продавец находится в стадии банкротства или уже банкрот. Мошенники параллельно с банкротством пытаются распродать имущество, что является незаконным.

Крайне рискованной покупкой считается и недвижимость, которая была недавно получена по наследству. Неожиданно могут возникнуть наследники, желающие оспорить документы.

Квартира покупалась в браке, а продается без согласия второго супруга. Даже если супруги давно не общаются, но формально находятся в браке, супруг может оспорить сделку, которая была совершена без его документально зафиксированного согласия.

Не предсказуема судьба квартиры, по которой идут или шли судебные споры. В любой момент очередной суд может вынести решение не в пользу нового владельца.

Часть 2. Знакомьтесь — суд

Глава 11. Главные действующие лица

Но вернемся к вопросам о судебных спорах, связанных с недвижимостью.

Раньше, в незапамятные дикие времена царизма или ханства какого или вовсе фараонства — как было: если что не так или не по уставу — дал в морду или наказал розгами виновного и — порядок. Или вовсе — отрубил владыка голову или повесил кого, и всё — проблема вроде решена.

Ныне случись какой конфликт или недоразумение в морду уже не дашь — сам станешь виноватым. А мирно договориться порой ну никак не получается. Не понимают люди друг — друга. У каждого своя правда.

Но вопрос решать все-таки надо.

Вот и приходится гражданам обращаться в суд.

А это уже — война или что-то такое затяжное, застарелое, обросшее упреками и доводами, которые стороны устали доказывать друг другу.

Из своего житейского опыта и многолетней работы судебным экспертом я пришла к выводу о том, что конфликтующим сторонам все же вначале надо постараться или хотя бы попытаться договориться миром.

До суда дело лучше не доводить.

Но очень часто конфликт не удалось решить мирно. Обе стороны так и не договорились. Или ситуация вовсе вышла из-под контроля и перешла в затяжные боевые действия сторон. Иначе как в суде её уже не разрешить и не узаконить. Вот тогда граждане обращаются в суд за защитой своих прав и интересов.

Иногда мне кажется, что Суд — это тот же театр. Только в нем герои не вымышленные, а настоящие, а их судьбы решаются не на сцене, а в зале суда и не понарошку, а реально.

И, как правило, в зале суда разыгрываются настоящие драмы, главными героями которых являются две враждующие стороны — Истец и Ответчик. Они могут привлекать каждый со своей стороны тех или иных свидетелей, специалистов, экспертов или просто заинтересованных лиц. Это, если брать по аналогии с театром — герои второго плана, а иногда — просто массовка.

Как и в любой драме, где судьбы героев зависят от замысла автора, который принимает то или иное авторское направление развития событий, в зале суда очень много зависит от главного лица в этом действии — судьи, который также самостоятельно выстраивает судебный процесс. Он назначает даты заседаний суда, рассматривает поступающие обращения (в суде они называются Ходатайства), выслушивает стороны, свидетелей, иных участников процесса и, наконец, принимает решения.

При принятии решений судьи, прежде всего, руководствуются буквой закона.

Но хочу заметить, что судьи такие же люди, как и мы все. Им вовсе не чужды простые человеческие качества и порывы. Они так же любят или ненавидят, их волнуют такие же чувства, как нас, они способны к состраданию. Они живые и поэтому нередко при принятии судьбоносных для граждан решений невольно прислушиваются к своему внутреннему голосу, следуя своему внутреннему человеческому убеждению.

Смею предположить, что решение, которое принимает судья, в некоторой степени предопределено и его внутренним миром, его внутренней системой ценностей, его жизненным опытом. Никакими процессуальными правилами, рациональными методами и даже научными разработками невозможно полностью устранить влияние его внутреннего мировоззрения, заглушить голоса его внутреннего убеждения.

В судебной практике личности судьи отведена большая роль. Это нашло свое отражение в требованиях к судье относительно возраста, образования, жизненного и профессионального опыта. Хотим мы того или нет, но основной гарантией справедливости судебного процесса в немалой степени является и личность судьи, его убеждения, которые вольно или невольно сказываются при применении судьей той или иной нормы закона.

Кстати, свою зарплату судьи получают из наших налогов — также как и сотрудники остальных органов власти (исполнительной и законодательной).

И если суд мне напоминает театр с реальными историями, настоящими героями и массовкой, которых вы можете встретить на улице или во дворе своего дома, с декорациями, которые можно потрогать руками, то я предлагаю вам заглянуть за кулисы этого захватывающего и немного таинственного для простого обывателя действия. Я постараюсь рассказать вам о главной сюжетной линии бесконечной драмы, в которой регулярно участвую по долгу своей работы судебным экспертом. Это драма о любви и ненависти, о жадности и зависти, о здравом смысле и непонимании. Сюжет драмы основан на реальных событиях и рассказывает о борьбе людей за недвижимость — за свой дом, свою землю, за свой кусок счастья в этом мире в виде собственности.

Размышляя об особенностях своей профессии, я в конечном итоге пришла к выводу о том, что основными причинами и поводами для моей работы в качестве судебного эксперта, который призван составлять те или иные заключения и исследования по объектам экспертизы, является человеческая жадность, зависть и обида.

Не так разделили, не то сделали, а почему ему больше, чем мне? И ещё тьма поводов идти в суд за защитой «своей правды».

Вот так и работаем в атмосфере обиды, недовольства, упреков, вранья, злости, жадности и зависти. И при этом надо постараться быть над этим всем — я же независимый эксперт. У меня нет и не должно быть никаких приоритетов ни к одной из сторон конфликта.

Сколько раз мне приходилось стучать в наглухо запертые ворота, за которыми притаились те, кто не намерен допустить эксперта во двор, чтобы осмотреть объект. Зачем это делать? Всё равно суд обяжет предоставить объект эксперту для осмотра. Или же экспертиза будет выполнена по имеющимся документам и материалам дела — иногда их вполне достаточно.

Сколько раз приходилось взывать к простому человеческому пониманию между сторонами, когда в ходе осмотра между ними дело доходило до скандала и драки, когда спускали и натравливали собак друг на друга. Однажды и мне слегка досталось от злобного пса — не успела закрыть калитку. Так что — это наши рабочие будни. Не всегда, но бывает.

Ладно, когда стороны — соседи и по сути чужие друг другу люди. Понятно, когда это бывшие супруги. Пожили немного — теперь давай делиться.

Больно и часто стыдно смотреть на всё это, когда сторонами выступают родные и близкие люди — родители и дети, сестры и братья.

Глава 12. Адвокаты — кто они и их роль в разрешении спора

Если театр начинается с вешалки, то любой суд начинается с канцелярии, куда мы обращаемся со своими подготовленными документами.

Но перед тем как гражданин обратиться в суд, ему, как правило, целесообразно обратиться к адвокату.

Это отдельный герой нашей драмы.

Итак, давайте обсудим, кто же такой адвокат.

Адвока́т (лат. advocatus — от advoco — приглашаю) — лицо, профессией которого является оказание квалифицированной юридической помощи физическим лицам (гражданам, лицам без гражданства) и юридическим лицам (организациям), в том числе защита их прав и представление интересов в суде, обладающее полученным в установленном порядке статусом адвоката.

При этом каждый адвокат является юристом, но не всякий юрист является адвокатом.

Задача адвоката — не оказание содействия суду, а защита прав и законных интересов лиц, которые обратились к нему за юридической помощью.

Вот и выходит, что адвокат — не «помощник» суда, а слуга своего клиента, интересы которого он обязан защищать всеми законными способами. Посудите сами — зачем гражданину адвокат, который был бы «помощником» суда? Более того, адвокат призван и имеет право поспорить с судом при обжаловании судебного решения. Кстати, были в моей практике такие адвокаты, которые, свободно ориентируясь не только рассматриваемом деле, но и в вопросах права, сумели убедить суд в правоте своего клиента, несмотря на то, что свидетели говорили об обратном. Но такие случаи весьма не многочисленны. Как правило, на те или иные вопросы судьи, представители сторон в деле (их адвокаты или юристы) заученно отвечают: «На усмотрение суда.»

Напомню, что согласно статье 2 ФЗ ФЗ №63, адвокат является независимым профессиональным советником по правовым вопросам. Его задача — оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам, а именно:

— Вести в судах арбитражные и гражданские дела.

— Давать консультации и справки в письменной и устной форме.

— Представлять интересы гражданина в конституционном судопроизводстве.

— Составлять жалобы, ходатайства и заявления и другие документы.

— Участвовать в качестве представителя доверителя в административном и гражданском судопроизводстве.

— Представлять интересы гражданина в государственном или местном органе власти и т. д.

— Выступать в роли защитника в уголовном судопроизводстве и производстве по делам об административных происшествиях.

— Представлять интересы доверителя в любых правоотношениях.

При этом адвокат осуществляет деятельность на основе соглашения с доверителем.

Итак, подведем краткий итог.

Первый круг обязанностей адвоката связан с предоставлением юридической помощи в виде консультаций, советов по правовым вопросам, разъяснений законодательства. Также они могут заниматься составлением всевозможных документов правового характера (от простой юридической справки до договора), вплоть до юридического обслуживания.

Второй круг их обязанностей касается непосредственно с их деятельностью в суде, где адвокат представляет интересы своих клиентов (защитник подсудимого в уголовных делах, представитель интересов гражданского истца, потерпевшего или же ответчика в гражданских и арбитражных делах).

Ни прокурор, ни следователь, ни судья и никто другой не вправе требовать от адвоката предоставить им сведения об оказанной юридической помощи. Все, что сказал доверитель (тот, кому оказывает услуги адвокат) — это секретная информация. Ну, а если сам доверитель позволит, то адвокат вправе оглашать полученные от доверителя сведения, да и то только в том объеме, в котором позволит ему клиент.

Кстати, за нарушение адвокатской тайны юристу грозит потеря статуса.

Адвокатура сама по себе не является государственным органом. Соответственно, адвокат не является госслужащим. И значит, он независим в первую очередь от государства, то есть от суда.

Он, прежде всего советник. От слова — советовать. При этом адвокат не берет на себя бремя выбора поведения своего клиента. Он только советует ему, как поступать в той или иной ситуации. А вот следовать добрым советам или игнорировать эти советы — право выбора клиента, который сам решает как вести себя в зале суда.

Я хочу обратить ваше внимание именно на этот признак — признак советника.

За долгие годы работы, общаясь в зале суда с адвокатами, которые на самом деле переживают за своего доверителя, я часто замечала, что порой они, (особенно те, которые считают себя очень хорошими адвокатами), начинают фактически действовать от имени своих клиентов. Не советуясь с ним. Не думая и не интересуясь, что у клиента может быть совсем другая точка зрения на ту или иную проблему.

В любом случае, если клиент решил, что именно этот путь или это действие будет правильным, адвокат должен согласиться с этим. Или переубедить. Но только предварительно, и не в зале суда во время процесса. Для этого в лучшем случае он может рассказать своему клиенту о негативных последствиях того или иного движения по делу. Но если клиент сказал — буду делать и говорить только так и никак иначе, адвокат должен это принять.

Еще раз напомню адвокат только советник по правовым вопросам, а не руководитель своего клиента. Он должен помнить, что к нему обращаются граждане за правовым механизмом разрешения их проблемы, которая связана, как в нашем случае, с недвижимостью. И возникшую проблему он должен решать именно правовым методом.