Бесплатный фрагмент - Кафе

Введение

Мой опыт с кафе начался с помещения на 5 столов с витриной с тортами и мороженым. Кофемашины. Научиться делать кофе не сложно. Но со временем он почемуто делается вкуснее. Оформлять кафе как один из вариантов возможно в формате магазина по продаже в розницу. Кафе не готовит, а только продаёт купленные где-то полуфабрикаты или пирожные. Так же необходим отдельный воздуховой канал с вентиляцией для устранения запахов в помещениях. Санузлы для посетителей и для персонала. Кассовый аппарат. Уголок посетителя со всеми требуемыми по перечню документами. Рвзрешение роспотребнадзора кажется называется а может гос. Договора на вывоз отходов, отдельно отработанного масла, отдельно договор на обслуживание по пожарной безопасности. Договор с Жеком на территории которого вы работаете, точно помню что они за вывоз мусора отвечают и работают по жалобам от соседей на запахи. Требуется ведение кассовой книги с обязательным приложением зет отчета, в конце дня ежедневно печатается итоговый чек. Мойщик посуды и продавец обязательно должны быть разными людьми. Кроме этого есть ещё должность уборщицы. Бухгалтера и директора. На самом деле зачастую у маленьких компаний директор и бухгалтер это один и тот же человек. С чего же началось моё знакомство с кафе. С битья множества посуды. Когда нет сотрудников и ты их ищешь, чтобы нанять. То посуда скапливается большой горой. И при мытье посуды, мокрые тарелки и фужеры соскакивают друг с друга и летят на пол. Было весело первое время все съедать. Потому что пирожные можно хранить только три дня. Я сладкоежка, но поверьте через неделю я обрадовался когда мне предложили покупать пирожные глубокой заморозки. Их продают все крупные сети кофеин, поскольку такие пирожные можно хранить год. Делать молочные коктели, мороженное шариками и кофе не так уж и сложно. Главная сложность кафе, это отдраивать каменные полы. Только женщины могут отдраить по настоящему чисто каменный пол. Алилуйя, у меня появились двух помошницы. Мы начали делать комплексные обеды. Очень важно суп подавать именно в двух тарелках. Одна глубокая, вторая от второго. Это удобно и гостям и официанту и заметно сокращает количество пятен на столе. Наши пельмени с красной рыбой разлетались на ура. Оказывается можно разрезать булочку, начинить начинкой, а потом ее склеить специальным клеем. Но проходимость была слишком низкой. Пиццу никто не покупал из-за низкой проходимости и приглашаемый специалист по выпечки пиццы. И я виноват, что не задействовал тестомес и аппарат пекущий пиццу под формат доставки пиццы на дом. Не додумался. В кафе все зависит от места и лицензии на алкоголь. 50% выручки в кафе с лицензией составляет прибыль с продажи алкоголя. И идеальное место под кафе на магистральных (проходных) улицах города, у ЗАГСов, с достаточным количеством мест для парковки. Главное конечно это стоимость арендной платы. Но важно и количество ступенек, чем меньше, тем лучше. 10% от общего потока людей не зайдут, из-за большого количества ступенек. Идеальный зал для большого кафе 300 метров, без колон и т. п. Для маленького подойдет зал на 5 столов. Подсобные помещения чем меньше по площади тем лучше. Если вы не делаете упор на доставку допустим пиццы на заказ. Салфетки, ложки, скатерти, солонки, занавески, посуду, в общем все приходится время от времени докупать из оборотных средств. Постоянная закупка продуктов, поставщики, оплата налогов. В общем 25% кафе это «прачечные». А оставшиеся 75% делятся на: 25% жесткий контроль каждой вилки, круглосуточная работа и экономия на всем, безупречная частота. И 25% это те кому повезло с помещением (от знакомых, дёшево, в хорошем месте). И 25% работают в минус, как вариант один член семьи зарабатывает много, а другому скучно и хочется заниматься кафе. Небольшой минус или ноль это не так плохо как кажется на первый взгляд, статус, место куда можно пригласить знакомых, и т.д и т. п.

ПОМЕЩЕНИЯ ПОД КАФЕ

В от­кры­тии ка­фе всё за­ви­сит от вы­со­коп­ро­ход­но­го мес­та, фа­сад­но­го вхо­да и низ­кой арен­дной пла­ты. 50% воз­мож­но­го за­ра­бот­ка при­но­сит ли­цен­зия на ал­ко­голь. Мож­но ко­неч­но выб­рать кон­цеп­цию ка­фе без ал­ко­го­ля. В об­щем это де­ло на каж­дый день с ут­ра до но­чи, плюс на­хо­дить вре­мя на за­куп­ку про­дук­тов. При от­кры­тии лю­бо­го ва­ри­ан­та, об­ра­ти­те вни­ма­ние на пи­рож­ные глу­бо­кой за­мо­роз­ки. Очень дол­го хра­нят­ся, быс­тро раз­мо­ра­жи­ва­ют­ся, кра­си­во выг­ля­дят и вкус­ные. Ин­терь­ер внут­ри, по­да­ча блюд, ме­ню, всё за­ви­сит от Ва­шей фан­та­зии. По до­ку­мен­там, бу­маг мно­го. Но са­мый важ­ный до­ку­мент, акт на на­ли­чие от­дель­но­го вен­ти­ля­ци­он­но­го ка­на­ла. Ве­де­ние кас­со­вой от­чёт­нос­ти и бух­гал­те­рия ежед­нев­ный вя­ло­те­ку­щий про­цесс.

Чем от­ли­ча­ет­ся по­ме­ще­ние под ка­фе от ос­таль­ных по­ме­ще­ний.

Иде­аль­ное мес­то­по­ло­же­ние у зда­ний ЗАГ­Сов, в зда­ни­ях вок­за­лов и не­пос­редс­твен­но у сту­ден­чес­ких ин­сти­ту­тов. В ос­таль­ных мес­тах все­воз­мож­ные фор­ма­ты ка­фе не га­ран­ти­ру­ют при­быль­ность. При­дет­ся прив­ле­кать про­фес­си­она­лов по рек­ла­ме. Нуж­но об­ра­щать вни­ма­ние на про­хо­ди­мость, на сто­имость сред­не­го че­ка, сос­тав­ле­ние ме­ню, ин­ди­ви­ду­аль­ность ин­терь­ера, брен­да, под­хо­да по рек­ла­ме.

Са­мый вы­год­ный сег­мент: про­ве­де­ние бан­ке­тов и ме­роп­ри­ятий с чис­лен­ностью от 100 че­ло­век тре­бу­ет боль­шо­го за­ла.

Иде­аль­ный раз­мер за­ла боль­шо­го ка­фе для раз­ме­ще­ния по­се­ти­те­лей 300 квад­рат­ных мет­ров без пе­ре­го­ро­док и ко­лон (до­пус­ка­ют­ся). Без уче­та под­соб­ных по­ме­ще­ний: кух­ни, са­ни­тар­ных уз­лов для гос­тей и об­слу­жи­ва­юще­го пер­со­на­ла, и под­соб­ных по­ме­ще­ния.

Вто­рым по зна­чи­мос­ти воп­ро­сом яв­ля­ет­ся от­дель­ный воз­ду­хо­вод на кух­не, для уби­ра­ния не­нуж­ных за­па­хов и не­нуж­ных воп­ро­сов от со­се­дей.

Акт о про­вер­ке сос­то­яния от­дель­но­го воз­ду­хо­во­да не раз спа­сет вас от жа­лоб со­се­дей и ус­та­нов­ки плас­ти­ко­вых окон со­се­дям рас­по­ло­жен­ным вы­ше по­ме­ще­ния ка­фе.

Не пу­гай­тесь но­во­го за­ня­тия и не слу­шай­те шеф-по­ва­ров. Пос­ле со­ве­тов шеф-по­ва­ра по мес­ту от­кры­тия, по ме­ню, по пер­со­на­лу и от­сутс­твию кли­ен­тов в те­че­нии пер­во­го по­лу­го­да. Вы всег­да дол­жны быть го­то­вы, что шеф-по­ва­ра име­ют при­выч­ку сбе­гать от вас.

По­это­му при вы­бо­ре мес­та для от­кры­тия, что­бы зас­тра­хо­вать­ся от убы­точ­нос­ти, вы­би­рай­те про­ход­ные ма­гис­траль­ные ули­цы.

На­ли­чие кон­ку­рен­тов дол­жно вас ос­та­нав­ли­вать от от­кры­тия ка­фе в этом мес­те. Учи­ты­вай­те так­же, что 30% ка­фе в Рос­сии ра­бо­та­ют в убы­ток. То есть впе­чат­ле­ние об ус­пеш­нос­ти со­се­дей: от стиль­но­го ин­терь­ера, обес­пе­чен­ной внеш­нос­ти по­се­ти­те­лей и ме­ню с вы­со­ки­ми це­на­ми мо­жет быть об­ман­чи­вым.

При­мер­но по та­кой схе­ме. Один из чле­нов семьи за­ра­ба­ты­ва­ет неп­ри­лич­но мно­го, а дру­гой член семьи от­кры­ва­ет ка­фе в неп­ро­ход­ном мес­те

Акт о про­вер­ке сос­то­яния от­дель­но­го воз­ду­хо­во­да не раз спа­сет вас от жа­лоб со­се­дей и ус­та­нов­ки плас­ти­ко­вых окон со­се­дям рас­по­ло­жен­ным вы­ше по­ме­ще­ния ка­фе.

Не пу­гай­тесь но­во­го за­ня­тия и не слу­шай­те шеф-по­ва­ров. Пос­ле со­ве­тов шеф-по­ва­ра по мес­ту от­кры­тия, по ме­ню, по пер­со­на­лу и от­сутс­твию кли­ен­тов в те­че­нии пер­во­го по­лу­го­да. Вы всег­да дол­жны быть го­то­вы, что шеф-по­ва­ра име­ют при­выч­ку сбе­гать от вас.

По­это­му при вы­бо­ре мес­та для от­кры­тия, что­бы зас­тра­хо­вать­ся от убы­точ­нос­ти, вы­би­рай­те про­ход­ные ма­гис­траль­ные ули­цы.

На­ли­чие кон­ку­рен­тов дол­жно вас ос­та­нав­ли­вать от от­кры­тия ка­фе в этом мес­те. Учи­ты­вай­те так­же, что 30% ка­фе в Рос­сии ра­бо­та­ют в убы­ток. То есть впе­чат­ле­ние об ус­пеш­нос­ти со­се­дей: от стиль­но­го ин­терь­ера, обес­пе­чен­ной внеш­нос­ти по­се­ти­те­лей и ме­ню с вы­со­ки­ми це­на­ми мо­жет быть об­ман­чи­вым.

При­мер­но по та­кой схе­ме. Один из чле­нов семьи за­ра­ба­ты­ва­ет неп­ри­лич­но мно­го, а дру­гой член семьи от­кры­ва­ет ка­фе в неп­ро­ход­ном мес­те и ему всё рав­но, что ка­фе ра­бо­та­ет в убы­ток. Об от­кры­тии ка­фе по ста­тис­ти­ке меч­та­ют 60% неп­ри­лич­но за­ра­ба­ты­ва­ющих граж­дан в Рос­сии. На­вер­ное это объ­яс­ня­ет, по­че­му эти ка­фе ра­бо­та­ют де­ся­ти­ле­ти­ями.

Нем­но­го ста­тис­ти­ки, в Пе­тер­бур­ге и в Мос­кве еже­год­но от­кры­ва­ет­ся при­мер­но 3000 ка­фе и так­же еже­год­но зак­ры­ва­ет­ся 3000 ка­фе.

Ос­новные мо­мен­ты, вли­яющие на по­сеща­емость:

— пе­шеход­ная про­ходи­мость. Из­ме­ря­ет­ся се­кун­до­мером и об­щим под­сче­том про­шед­ших ми­мо лю­дей за оп­ре­делен­ное ко­личес­тво вре­мени.

— рас­по­ложе­ние по­меще­ния на сто­роне по пу­ти ав­то­моби­ля от цен­тра го­рода

— от­сутс­твие ог­ражда­ющих ог­ражде­ний, пре­пятс­тву­ющих по­сеще­нию ма­гази­на пос­ле ос­та­нов­ки и вы­хода из тран­спортно­го средс­тва.

— на­личие дос­та­точ­но­го чис­ла пар­ко­воч­ных мест.

— фа­сад­ный вход.

— на­личие нес­коль­ких вход­ных групп (фа­сад­ный, для пер­со­нала, зо­на раз­груз­ки, на­личие пан­ду­са).

— ко­личес­тво сту­пеней пе­ред вхо­дом в ма­газин. Ко­личес­тво сту­пеней нап­ря­мую вли­яет на ко­личес­тво по­сети­телей ма­гази­на.

— вы­сота по­тол­ков не ма­ловаж­ный мо­мент, чем вы­ше, тем луч­ше. Стан­дар­тно при под­бо­ре по­меще­ний не ни­же 3 мет­ров. За­пас вы­соты не­об­хо­дим для воз­можнос­ти раз­ме­щения под по­тол­ком вен­ти­ляци­он­ных ка­налов, дру­гих ин­же­нер­ных сис­тем и тех­но­логи­чес­ко­го обо­рудо­вания.

— ко­личес­тво сво­бод­ных касс в кас­со­вом прос­транс­тве.

— удобс­тво раз­ме­щения стел­ла­жей с то­варом. Та­кие про­дук­ты как хлеб, ми­нераль­ная во­да и си­гаре­ты дол­жны быть рас­по­ложе­ны сра­зу от вхо­да, в за кас­со­вом прос­транс­твом.

— обес­пе­чение не­об­хо­димы­ми ин­же­нер­ны­ми ком­му­ника­ци­ями (во­дос­набже­ние, ка­нали­зация, отоп­ле­ние, элек­три­чес­кие се­ти дос­та­точ­ной мощ­ности).

Ча­ще все­го в тор­го­вых цен­трах вто­рой и тре­тий эта­жи за­пол­ня­ют сле­ду­ющи­ми арен­да­тора­ми: ма­гази­ны одеж­ды, ка­фе (фор­мат бан­кетно­го за­ла, дис­ко­теки), спор­тивные за­лы, ре­же про­из­водс­твен­ны­ми ли­ни­ями по при­готов­ле­нию про­дук­тов пи­тания (хле­бопе­кар­ная про­дук­ция, кон­ди­тер­ская про­дук­ция).

Круп­ные тор­го­вые цен­тры от 3000 кв. м. В круп­ных тор­го­вых цен­трах на пер­вом эта­же час­то раз­ме­ща­ют якор­ных арен­да­торов (в том чис­ле про­дук­то­вые ма­гази­ны), зо­ны от­ды­ха, ка­фе, ле­довый ка­ток, дет­ские иг­ро­вые ком­на­ты, бо­улинг, ка­ра­оке. На вер­хних эта­жах раз­ме­ща­ют все­воз­можные ма­гази­ны одеж­ды и ак­сессу­аров, дру­гие ма­гази­ны, спор­тивные за­лы, ка­фе, ки­ноте­ат­ры. Час­то в круп­ных тор­го­вых цен­трах есть скры­тый ман­сар­дный этаж сда­ва­емый под офи­сы.

Продажи

Книг о продажах очень много. Но они написаны или для специалистов по рекламе, или для удаленных продавцов по телефону, или для продавцов в офисе (магазине), или для «уличных» продавцов (сетевой маркетинг, НЛП и т.п.)

Перспектива. Планирование: краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная перспектива.

Ориентация на клиента: экономный, любящий надежность, сервис или роскошь.

Все эти вопросы и многие другие расписаны (будут) в этой книге.

Главное.

1. Взял в руки. Очень важное действие. Хочет того человек или нет. Он бессознательно благодарен за то, что ему что-то дали и он это держит в руке. Человек бессознательно становится более расположен к продавцу.

К слову, есть древний способ ловли обезьян в джунглях. В кувшин с узким горлышком кладут яблоко. Обезьяна подбегает, хватает яблоко. В этот момент загонщики начинают бить в барабаны. Мыслительные процессы у обезьян нарушаются и они пытаются бежать, переставая соображать, что нужно разжать руку и бросить яблоко.

2. Жадность. Если у продавца, что-то в два раза дешевле чем у других. То это становится обязательно интересно, даже если не нужно.

А раз товар нужен одним, то конечно он нужен и другим. Например, вспомним описанное в истории массовое безумие на перепродаже луковиц тюльпана.

3. Есть люди которым купля-продажа даются сами собой. Получается у них всё перепродавать быстро и с выгодой. Но не переживайте. Они звезды в продажах, но звезда на кого-то работать не будет.

Продажи. Реклама.

Одним из самых важных в рекламе, является время ее подачи. Лучшее время, это с 18 до 21 вечера.

После этого содержание текста и картинка.

Далее стоимость (смотри выше жадность).

Значительным может быть целевая аудитория которой рекламируется товар и размер охвата (количество потенциальных клиентов перед которыми рекламируется).

Например: календари для бухгалтеров или брендовый плакат крупной компании на магистральной улице города.

Ещё будучи студентом и участвуя во множестве предвыборных компаний, я понял эффект рекламного буклета, который воткнут в каждую дверь. В тех районах в которых я успел обойти каждый подъезд и каждую дверь. В этих районах показатели были выше, чем в соседних.

Малоэффективные виды рекламы.

Спам и массовая рассылка малоэффективны.

Расклеивая рекламные листовки на улице был неоднократно пойман сотрудниками ППС. Что можно сказать о эффективности. Эффективность есть, но она низкая.

Глянцевые журналы. Развод любящих себя директоров на деньги. Эффективность очень низкая, красивый журнал на память очень приятен.

Реклама на мониторах в помещениях с высокой проходимостью. Малоэффективна.

Высокоэффективные виды рекламы.

Хороший эффект у платной контекстной рекламы сайтов с яндекса и гугла с 18 до 21.

Вывеска. Большая яркая понятная видимая издалека вывеска залог хорошей проходимости покупателей.

Запах — не смог обойти пекарни. Если у вас пахнет вкусными булочками как в пекарне к вам обязательно зайдут.

Чистота — если вы хотите заработать в сфере кафе или гостиничного бизнесов, лучшей Вашей рекламой будет чистота в помещениях.

Реклама в СМИ. Реклама на местном телеканале с 18 до 21 самый эффективный из всех видов рекламы.

Печатные СМИ и буклеты, эффективны при условии, что донесены до каждой двери.

Печатные СМИ, эффективны когда в газете с большим тиражом Ваша компания позиционируется в хорошем свете. (Провели массовое мероприятие, финансировали награждение например спортсменов, например на центральной улице города устроили праздник детям)

Баннеры, эффект как и у вывесок (смотри выше). Здесь же оклееные рекламой автомобили.

Календари и другие офисные принадлежности с нанесённой рекламой. Узкоспециализированный вид рекламы для руководства и бухгалтеров компаний, при рассмотрении их как покупателей Вашего товара.

Производитель и продавец.

Производители всегда не дружат с рекламой. Им нужен оптовый покупатель. Им нужен продавец в розницу, который умеет разрекламировать и продать.

Знали бы Вы какие расценки у производителей в России можно найти. И бензин по 24 рубля за литр в том числе. Зачем производителю рекламировать например бензин, когда можно его предложить сети заправок. Так всеми правдами и неправдами производители поставляют свой товар на продажу в сетевые магазины, зачастую под реализацию.

Продажи. Зарабатывание клиентской базы.

В зависимости от товара который продаётся, у продавца условно есть разный срок выхода на стабильный плюс. Например у туристической фирмы это 2 года. У парикмахерской это 6 месяцев. У владельцев кафе или магазина продуктов это два-три месяца. Но у туристической компании неважно место расположения офиса, у парикмахерской важно мастерство мастера, а у кафе и продуктового магазина место это самое главное.

Многие товары условно не нужны покупателю. Грубая говоря, проснувшись утром человек не предполагал, что купится на покупку зубной щётки по скидке 70%.

Какова клиентская база того, кто продал эту зубную щётку. Время пока человек не примет решение, что старая зубная щётка пришла в негодность и нужно покупать новую. И если его устроило качество зубной щётки, то он купит у того же продавца.

Тут есть некий незамечаемый потребителем момент, как будто зубную щётку качественной сделал продавец. На самом деле покупателю просто повезло, что он купил продукт сделанный по некому ГОСТу и то что она ему понравилась.

Как раз на вышесказанном основана мысль, что не важно что продаёт продавец, а важно как он это делает. Но на самом деле это не так. Важно что продаёт продавец или наработанной клиентской базы ему не видать.

Как и «спокойной размеренной жизни», без вложений в рекламу.

Если продавец не «Волк с Уолт-Стрит», то ему нужно думать о будущем.

Краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная перспектива.

Планирование продаж, планирование расходов на содержание и расходов на рекламу. Все эти доходы и расходы можно и нужно планировать в трёх разных плоскостях.

Краткосрочно — день-неделя

Среднесрочно — неделя-месяц

Долгосрочной — месяц-год

Планирование должно основываться на ранее сделанных ежедневных записях о суммах продаж за день, о номенклатуре проданного товара и на средней сумме чека.

Аудит

Этому способствуют ежедневные проверки, еженедельные проверки. «Круглосуточная работа руководителя и персонала». Подсчет, пересчёт, проверка сотрудников на вынос «в юбках» продуктов питания и своевременное драиние помещения в том числе.

В этом и заключается работа продавца, и определяет его успешность.

«Может и не в ту степь» — но эффективно.

Эффективность — ваше благосостояние.

«Зверь, именуемый Кот» Ходжа Насреддин

ДОПОЛНИТЕЛЬНО. Помещения под кафе и продуктовые магазины, формат магазин у дома

Важной инвестиционной составляющей при приобретении магазина под магазин продуктов, инвестиционное вложение в будущую стоимость помещения. Вложение средств в недвижимость с ниже рыночной стоимостью, является подобием вложения денег в копилку. Можно сказать — инвестирование, приносящее не меньший доход, чем открытие самого магазина продуктов. Поэтому поиск новых помещений является одним из важных направлений крупных сетевых компаний.

Существует такое направление инвесторов, как сдача в аренду приобретенного помещения сетевому магазину и продажа помещения с якорным арендатором, как бизнес с определенной годовой окупаемостью.

Одним из самых важных критериев выбора помещения под формат магазина у дома является конкуренция с аналогичными магазинами.

Сколько конкурирующих продуктовых магазинов расположено в радиусе 500 метров от рассматриваемого объекта и среднее количество жителей проживающих в радиусе 500 метров от объекта недвижимости. Эти два показателя помогут произвести расчеты примерного ежедневного оборота будущего продуктового магазина.

Дополнительными критериями здесь служат шаговая доступность и ежедневный минимальный средний чек (условно 100 — 150 рублей) покупки на человека.

При подсчетах количества проживающих в нужном нам радиусе считается количество квартир и умножается условно на 4 человека проживающих в квартире.

Получившееся количество людей умножаются на ежедневный минимальный средний чек.

Далее применяются понижающие коэффициенты.

Существует понижающий коэффициент 0,5, обуславливающий покупки в магазине один раз в два дня.

Также следует поделить получившееся значение на количество магазинов конкурентов, распложенных внутри 500 метрового радиуса, относительно рассматриваемого объекта.

Оценка стоимости недвижимости. Рыночная, ликвидационная стоимость. Основные методики определения стоимости: затратный, сравнительный, доходный подходы

Применяемые стандарты оценочной деятельности

1. Федеральный стандарт оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г.

2. Федеральный стандарт оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015г.

3. Федеральный стандарт оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015г.

4. Федеральный стандарт оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г.

5. Федеральный стандарт оценки ФСО №9 «Оценка для целей страхования и залога», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №327 от 01.06.2015г.

6. Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1—2007г.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п.6 ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»).

Ликвидационная стоимость — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (п.9 ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»).

В Российской практике определение Ликвидационной стоимости составляет 90% от рыночной стоимости, определяется оценщиками и используется только для внутренних отчетных документов Российских банков.

Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость — стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения — оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) Определить предпринимательский доход;

5) Определить величину накопленного износа;

6) Определить остаточную стоимость объекта оценки;

7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Для получения представления об оценке

дается пример из жизни, как выглядит процесс оценки.

Пример определения рыночной стоимости сравнительным подходом.

Перед выбором 4 (четырех) аналогов, наиболее близких к объекту оценки, было просмотрено от 50 до 100 похожих по площади, этажности и местоположению объектов. К оставшимся 4 (четырем) аналогам применяются повышающие и понижающие коэффициенты.

Обоснование корректировок (либо отказа от внесения корректировок)

В качестве параметра сравнения выбрана стоимость 1 кв. м. общей площади объекта. Все вносимые корректировки принимались относительно объекта оценки.

То есть, в случае, если Аналог имеет характеристику лучше, чем у Объекта оценки, цена Аналога уменьшалась на величину соответствующей корректировки. И наоборот, в случае, если Аналог имеет характеристику хуже, чем у Объекта оценки, цена Аналога увеличивалась на величину соответствующей корректировки.

В связи с тем, что все Аналоги расположены в девяти-десятиэтажных домах одного периода постройки, близких к домам в которых расположен Объект оценки, корректировки на масштаб, конструктивное исполнение и местоположение не вносились.

Для определения рыночной стоимости использовались следующие корректировки: