Бесплатный фрагмент - Безопасность сделок с недвижимостью

Как не потерять квартиру (стандарт добросовестности)

Данная статья подойдет тем лицам, которые собираются приобрести квартиру, и специалистам по недвижимости, сопровождающим сделку.

Статья разъясняет, как стандарт добросовестности поможет покупателю не потерять квартиру.

Добросовестный покупатель это такой покупатель, который при заключении сделки проявил должную осмотрительность, то есть проверил документы перед приобретением имущества. Тем не менее, проверки документов недостаточно, иначе бы покупатели не теряли бы с такой легкостью квартиру, которую купили.

В настоящее время добросовестным покупателем недвижимости является лицо, купившее квартиру у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный покупатель недвижимости не знал и не мог знать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Если имущество было приобретено у лица, которое не имело право его продавать, о чём покупатель не знал и не мог знать, то данное имущество может быть возвращено прежнему владельцу, только в случае утраты данного имущества не по его воле, например, кто-то угрожал прежнему собственнику или подделал документы.

Для этого покупатель недвижимости должен проявить такую степень заботливости и осмотрительности, то есть принимать меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).

Поэтому, покупателям придется доказывать свою добросовестность в судах, чтобы не лишиться купленной недвижимости.

Именно от признания судом покупателя добросовестным будет зависеть, потеряет он квартиру или нет. Особенно это важно тогда, когда продавец был признан банкротом, спустя какое-то время после сделки. А сегодня такое встречается довольно часто.

В отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен совершить следующие действия:

1) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя);

2) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) информацией о собственнике объекта недвижимости;

3) убедиться в отсутствии в ЕГРН сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре;

4) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.

Данный стандарт добросовестности, установленный Верховным судом, является действенным способом защиты для добросовестных покупателей жилых помещений.

Поддельные документы!

На рынке недвижимости встречаются мошеннические схемы, связанные с поддельными документами. Зная схемы мошенничества, Вы обезопасите себя от проблем.

Поддельная доверенность

Иногда в жизни приходится сталкиваться с ситуациями, когда сделки с недвижимостью совершаются по доверенности.

Это происходит, когда сам собственник недвижимости, по каким-либо обстоятельствам не может присутствовать на сделке.

Но сделка по доверенности — это серьезный риск для покупателя. Поскольку вариантов для махинаций при оформлении такого документа множество.

Для изготовления доверенности используются современные компьютерные технологии, цветные принтеры, которые позволяют подделать документ так, что даже опытный специалист не всегда может отличить ее (доверенность) от подлинника.

Совет: если вы приобретаете квартиру, где от лица продавца действует представитель по доверенности, обязательно свяжитесь с собственником объекта и уточните — продает ли он жилье, и если да, то через кого.

Кроме того, доверенность на заключение сделки с недвижимостью, в том числе дающая право подачи документов в орган регистрации прав, подлежит нотариальному удостоверению. Поэтому действительность нотариально удостоверенной доверенности, а также информацию об отмене Вы можете проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по ссылке: http://reestr-dover.ru. Для проверки доверенности необходимо знать ее реквизиты (регистрационный номер, дату выдачи доверенности, сведения о лице, выдавшем доверенность, а также сведения о нотариусе, ее удостоверившем).

Поддельное решение суда

Речь идет о регистрации мошенника в качестве нового собственника квартиры по поддельным документам и дальнейшая продажа квартиры покупателю. Допустим, мошенник арендует квартиру у собственника, изготавливает по копиям документов поддельные документы и продает подельнику, который в дальнейшем перепродает квартиру покупателю.

Вариантом данного мошенничества является случай, когда преступники изготавливают поддельное решение суда (его копию изготовить проще, чем подделывать договор купли-продажи и подписи сторон) и на его основании регистрируют право собственности, а потом квартиру срочно продают.

Свидетельством данного мошенничества может быть, как обычно, низкая цена, срочность продажи, небольшой срок владения квартирой продавцом.

Совет: если в основании права собственности указано решение суда, то следует по возможности уточнить действительность данного решения, к примеру, посмотреть на сайте суда в разделе «Судебное делопроизводство» — там указываются все дела. Также необходимо оценить риск оспаривания данного решения. Конечно, если продавец являлся первым собственником и признал право собственности через суд на только что построенную квартиру, то это нормальная практика. Если же был реальный спор между собственниками, наследниками, проживающими, то последствия данного спора могут быть непредсказуемы.

Поддельная справка кооператива

Еще одним вариантом мошенничества с правоустанавливающими документами является подделка справки о выплате паевого взноса в гаражном или жилищном строительном кооперативе. Ведь именно с момента выплаты пая, а не с момента регистрации права член кооператива становится собственником объекта недвижимости и вправе распоряжаться им, в том числе путем отчуждения иным лицам.

В этом случае мошенники изготавливают справку, подтверждающую выплату паевого взноса за гараж или квартиру, и продают недвижимость покупателю. Действительность такой справки будет обязательно проверена при проведении государственным регистратором правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, и в регистрации перехода права будет отказано. Но, если вся сумма или часть денег будет передана еще до регистрации права (как часто бывает при сделках с недвижимостью), вернуть эти деньги будет проблематично.

Совет: перед покупкой гаража или квартиры, принадлежащих продавцу на основании справки о выплаченном пае в гаражном или жилищном кооперативе (особенно, если право собственности продавца не зарегистрировано в установленном законом порядке), можно проверить сведения о существовании кооператива на сайте Федеральной налоговой службы (nalog.ru) в разделе «Прозрачный бизнес» (проверь себя и контрагента). Если такой кооператив существует, можно связаться с его председателем для того, чтобы тот подтвердил выплату продавцом паевого взноса. Также можно попросить продавца зарегистрировать свое право перед тем, как передавать ему деньги за отчуждаемый объект недвижимости.

(статья по материалам Управления Росреестра по Красноярскому краю)

Как отличить подлинные документы от подделки при покупке квартиры

Первое, что должно насторожить по поводу поддельных документов — несоответствующее оформление.

Осмотрите бумаги на:

— наличие необходимых водяных знаков, печатей, штампов;

— бланки документов должны быть правильного размера;