Бесплатный фрагмент - Методичні рекомендації по застосуванню Закону України «Про оренду державного та комунального майна»

СПИСОК ОСНОВНИХ СКОРОЧЕНЬ

ВСТУП

Одним із найпоширеніших цивільно-правових договорів у господарській діяльності є договір оренди, за яким наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Орендні відносини регулюються главами 58 (§1 — §6), 59 ЦКУ та главою 30 ГКУ (§5).

ЦКУ визначає:

1) загальні положення про оренду (глава 58, §1);

2) орендні відносини за договором прокату (глава 58, §2);

3) оренда земельної ділянки (глава 58, §3);

4) правила оренди будівлі або іншої капітальної споруди (глава 58, §4);

5) оренду транспортного засобу (глава 58, §5);

6) лізинг (глава 58, §6).

Щодо Господарського кодексу, то його положення щодо орендних правовідносин слід розцінювати як спеціальні, адресовані суб’єктам, які займаються господарською діяльністю.

Згідно з чинним законодавством поняття «оренда» та «найм» тотожні. Тому все розглянуте нижче щодо оренди (термінологія нижче прив’язана до цього терміна) однаково стосується і найму.

При укладенні договорів оренди державного чи комунального майна, крім положень ЦКУ та ГКУ, як основних законодавчих актів, треба враховувати також положення спеціального Закону — Закону України «Про оренду державного і комунального майна», який і буде нами детально розглянутий.

Зазначимо, що у багатьох країнах, у тому числі і в Україні, оренда отримала широке розповсюдження та вважається одним з ефективних способів організації бізнесу нарівні з веденням його на основі приватної власності.

Для орендаря залучення активів за допомогою оренди не вимагає значного стартового капіталу, а витрати на орендні платежі в подальшому часто окуповуються за рахунок доходів, отриманих від товарів або послуг, вироблених із використанням орендованого майна. У свою чергу, орендодавці отримують доходи від передачі майна в оренду, вирішують проблеми надлишкового майна, забезпечують підтримання майна в належному стані, а в деяких випадках за допомогою передачі майна в оренду організовують нерозривні технологічні процеси виробництва.

Оренда державного майна — це тема, яка неодноразово розглядалася багатьма відомими вченими цивілістами через наявність колізій в законодавстві, що регулює взаємовідносини між орендодавцями і орендарями державного майна. При цьому маса міністерств та відомств, намагалися вирішити суперечності, що виникли, даючи при цьому роз’яснення, які різнилися між собою.

Ефективність оренди та ступінь її впливу на розвиток економіки держави значною мірою зумовлюється повнотою правового регулювання цієї сфери відносин, а також можливістю вжиття заходів щодо вдосконалення правотворчої роботи та усунення суперечностей у правозастосовній практиці.

Створення правової системи, яка б забезпечила успішне втілення в життя політичної, економічної та соціальної реформ в умовах перетворень держави, спрямованих на інтеграцію України у Європейське Співтовариство, є надзвичайно актуальним на сьогоднішній день.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулює насамперед Закон України «Про оренду державного та комунального майна», який в свою чергу покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.

Не дивлячись на вищевказану функцію Закону, варто зауважити, що на даний момент виникли, досить таки, несприятливі умови, що впливають на конкурентоспроможність державного та комунального нерухомого майна у порівнянні з приватним сектором.

Розробка методичних рекомендацій обумовлена відсутністю, як таких, комплексних досліджень оренди державного та комунального майна з метою надання роз’яснень всім, хто за характером роботи, навчання чи наукових інтересів цікавиться проблемами правового регулювання оренди державного та комунального майна щодо правильного застосування норм, а також надання допомоги у вирішенні проблемних питань на практиці, що виникають під час оренди державного та комунального майна та суміжних з нею відносин.

Водночас зазначаємо, що методичні рекомендації не є нормативно-правовими актами, вони лише мають інформаційний характер і не встановлюють правових норм.

Методичні рекомендації підготовлено на основі Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІІ у редакції від 24.05.2016.

ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ОРЕНДУ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА»

На сьогодні відносинам, які виникають у сфері оренди державного та комунального майна, присвячені загальні положення ЦК та ГК України, а також численні підзаконні нормативні акти, однак основним спеціальним актом законодавства — є Закон України від 10 квітня 1992 №2269-ХП «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону від 24 травня 2016 року).

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам. (Преамбула в редакції Законів №768/97-ВР від 23.12.97; №685-XIV (685—14) від 20.05.99)

Крім того, даний Закон має універсальний характер, оскільки його положення, якщо інше не передбачено законодавством і договором оренди, можуть регулювати орендні відносини інших форм власності (п. 1.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 №12).

Стаття 1. Завдання Закону

Положеннями вказаної статті визначено сферу регулювання Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до статті 1 Законом регулюються:

1). Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, які в свою чергу включають процедуру погодження, надання висновків чи дозволів, встановлення договірних відносин та їх припинення.

Майнові відносини, які виникають між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, що включають сплату орендної плати, здійснення ремонтів, порядок повернення майна у разі припинення чи розірвання договору, відповідальність сторін, відшкодування збитків та нарахування штрафних санкцій.

2). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об’єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук».

В частині другій статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» використовується стара назва цього законодавчого акта, назва Закону із змінами, внесеними згідно із Законом №848-VIII (848—19) від 26.11.2015 «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу», однак законодавець не вніс відповідних змін до вказаної статті.

Цей Закон визначає особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук — Національної академії аграрних наук України, Національної академії медичних наук України, Національної академії педагогічних наук України, Національної академії правових наук України, Національної академії мистецтв України — та особливості управління державним майном, яке закріплено за установами, організаціями та підприємствами, що перебувають у віданні Національної академії наук України та національних галузевих академій наук.

Метою Закону України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу» є забезпечення ефективного використання державних коштів та майнового комплексу Національної академії наук

України, національних галузевих академій наук щодо задоволення державних і суспільних потреб.

Відповідно до статей 3, 4 Закону України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу» Національна академія наук України та Національні галузеві академії наук виступають орендодавцем цілісних майнових комплексів та нерухомого майна, що передано ним державою у безстрокове користування.

Разом з цим, положення з приводу управління об’єктами державної власності, що перебувають у віданні академій, містяться і в Закону України «Про управління об’єктами державної власності».

Так, згідно статті 8 Закону України «Про управління об’єктами державної власності» об'єкти державної власності за рішенням Кабінету Міністрів України передаються Національній академії наук України, галузевим академіям наук у безстрокове безоплатне користування.

Національна академія наук України, галузеві академії наук, яким державне майно передано в безстрокове безоплатне користування, виконують щодо цього майна функції, передбачені пунктами 1, 3—11, 14, 15, 18—38 статті 6 Закону України «Про управління об’єктами державної власності», за винятком повноважень, що стосуються утворення господарських структур.

Перелік об’єктів державної власності, що входять до майнового комплексу Національної академії наук, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 19 лютого 1999 №226.

Варто зазначити, що з метою регулювання порядку передачі в оренду майна Національної академії наук України (далі — НАН України) (крім цілісних майнових комплексів) та підвищення ефективності його використання постановою Бюро Президії Національної академії наук України від 15.10.2014 №216, розроблено Положення про порядок передачі в оренду майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Це Положення розроблено відповідно до вимог Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, інших нормативно-правових актів, що діють на території України, з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу».

Враховуючи викладене при передачі в оренду майна, що належить до майнового комплексу НАН України необхідно дотримуватися вимог даного Положення, а при вирішенні всіх інших питань, що не врегульовані цим Положенням, необхідно керуватись чинними законодавчими актами України.

3). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, а також за спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань організації спеціального зв’язку та захисту інформації, підпорядкованими йому регіональними органами та територіальними підрозділами, закладами та установами Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України».

Закон України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» визначає правовий режим майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України, і повноваження органів військового управління та посадових осіб щодо управління цим майном.

Зміст Закону України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» свідчить про відсутність положень з приводу оренди державного майна, однак він і не містить прямо передбачених заборон, а ці відносини передбачаються в інших нормативно-правових актах.

Військове майно — це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України. До військового майна належать будинки, споруди, передавальні пристрої, всі види озброєння, бойова та інша техніка, боєприпаси, пально-мастильні матеріали, продовольство, технічне, аеродромне, шкіперське, речове, культурно-просвітницьке, медичне, ветеринарне, побутове, хімічне, інженерне майно, майно зв'язку тощо.

Міністерство оборони України здійснює управління військовим майном, у тому числі закріплює військове майно за військовими частинами (у разі їх формування, переформування), приймає рішення щодо перерозподілу цього майна між військовими частинами, в тому числі у разі їх розформування.

Військове майно закріплюється за військовими частинами Збройних Сил України на праві оперативного управління.

Положення щодо використання військового майна також містяться у низці підзаконних нормативно-правових актів, серед яких:

Положення про інвентаризацію військового майна у Збройних Силах, затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від 03.05.2000 №748;

Положення про порядок обліку, зберігання, списання та використання військового майна у Збройних Силах, затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від 04.08.2000 №1225;

Порядок та умови проведення конкурсів на право укладення договорів оренди військового майна, затверджені Наказом Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26.07.2000 №1549/241;

Положення про порядок створення та діяльності комісій з оцінки вартості військового майна, що підлягає передачі в оренду, затверджене наказом Міністерства оборони України та Фонду державного майна України від 17.09.2001 №333/1697;

Положення про порядок створення та діяльності комісії з оцінки вартості військового майна МНС України, що підлягає передачі в оренду, затверджене наказом Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи України, Фонд державного майна України від 13.06.2013 №190/995.

Відповідно до норм Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» випливає, що Збройні Сили України здійснюють господарську діяльність з метою одержання додаткових джерел фінансування військ (сил) для підтримання на належному рівні їх бойову та мобілізаційну готовність.

Перелік видів господарської діяльності, здійснення якої дозволяється бюджетним установам Міністерства оборони України затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 липня 2000 року №1171.

Серед такої діяльності Збройних Сил України статтями 1, 7 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» та вищевказаного Переліку є передача в оренду рухомого та нерухомого військового майна, за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки, тобто без шкоди бойовій та мобілізаційній готовності військової частини.

Необхідно зауважити, що відсоток коштів спеціального фонду Міністерства оборони, який складають доходи від укладення договорів про передачу в оренду рухомого та нерухомого майна Збройних Сил України доволі значний.

Передача такого майна в оренду здійснюється виключно на конкурсній основі, при цьому умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України.

Порядок передачі в оренду майна, яке належить Збройним Силам України фізичним та юридичним особам регулюється Порядком надання дозволу військовим частинам Збройних Сил на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2000 року №778.

4). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, що належить

вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що є засновниками наукового парку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про наукові парки».

Стаття 13 Закону України «Про наукові парки» визначає особливості статусу вищого навчального закладу або наукової установи — засновника наукового парку та зокрема, передбачає, що вищий навчальний заклад та/або наукова установа можуть бути засновниками юридичних осіб та/або їх об’єднань для організації та виконання проектів наукового парку. Вищий навчальний заклад та/або наукова установа мають право бути орендодавцем приміщень та обладнання для партнерів наукового парку на строк реалізації проектів наукового парку згідно із статтею 20 цього Закону. (Строк реалізації проекту наукового парку не може перевищувати семи років з дня його державної реєстрації — стаття 15).

Стаття 20 цього Закону встановлює, що за проектами наукового парку, зареєстрованими згідно із статтею 15 цього Закону, реалізація яких передбачає використання приміщень та обладнання вищого навчального закладу та/або наукової установи, за поданням виконавчого органу управління наукового парку між вищим навчальним закладом та/або науковою установою і партнером наукового парку укладається договір оренди на строк, передбачений умовами реалізації проекту наукового парку.

Крім того, відповідно до статті 26 Закону України «Про вищу освіту» Національному вищому навчальному закладу за рішенням Кабінету Міністрів України може бути надано повноваження: виступати орендодавцем нерухомого майна, що належить вищому навчальному закладу.

Наведеними законодавчими актами не передбачено жодного обмеження щодо розміру (обсягу) майна, яке може передаватися в оренду самостійно вищими навчальними закладами, а також не передбачено жодних повноважень Фонду державного майна України щодо погодження чи контролю укладення відповідних договорів, що може призвести до безконтрольної передачі в оренду навіть цілісних майнових комплексів цих державних установ.

5). Оренда майна інших форм власності регулюються положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.

На практиці часто виникає питання про правомірність поширення положень Закону «Про оренду державного та комунального майна» на підприємства і організації, майно яких не знаходиться в державній або комунальній власності.

Зважаючи на те, що чинним цивільним законодавством інститут оренди фактично прирівнюється до інституту найму і є його різновидом, щодо відносин оренди майна інших форм власності застосовуються і є пріоритетними загальні положення ЦК, що регулюють найм.

У разі, якщо положення Закону «Про оренду державного та комунального майна» не суперечать положенням ЦК, вони підлягають субсидіарному застосуванню до таких відносин. Проте згідно з абзацом 2 частини п’ятої статті 1 Закону «Про оренду державного та комунального майна» оренда майна інших форм власності в обов’язковому порядку регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підприємства.

З приводу вказаних об’єктів інших форм власності (колективної, приватної), то укладення договору оренди такого майна може мати місце тільки за згодою власника або уповноваженої ним особи, незалежно від того, чи є орендар бюджетною або будь-якою іншою установою, організацією.

6). Відносини оренди об’єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності».

Як вбачається зі змісту Закону України «Про особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності» останній розроблено з метою спрощення порядку передачі в оренду чи концесію об’єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, які перебувають у комунальній власності та стимулювання залучення приватних інвестицій в житлово-комунальне господарство.

Вказаний Закон регулює терміни надання заявок про участь у конкурсі та конкурсних пропозицій, встановлює права місцевих рад делегувати органам державної виконавчої влади повноваження з затвердження конкурсної документації, проведення конкурсу та визначення його переможця, погодження та підписання договору оренди чи концесії об’єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення. Також передбачає розмежування понять «реконструкція», «модернізація», «поліпшення», «ремонт (відновлення)» та визначає засади компенсації здійснених інвестором поліпшень, що забезпечить більш прозорі умови інвестування та стимулюватиме надходження приватного капіталу в житлово-комунальне господарство.

Додатково при укладені договорів оренди майна вказаної категорії необхідно звернути увагу на Методичні рекомендації з питань організації конкурсу щодо передачі в оренду чи концесію об’єктів водо-, теплопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, та укладання відповідних договорів затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.04.2012 №150, які розроблені для органів місцевого самоврядування з метою надання роз’яснень щодо застосування норм чинного законодавства при організації ними конкурсу щодо передачі в оренду чи концесію об’єктів водо-, теплопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, та укладанні відповідних договорів.

7). Відносини оренди об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості оренди чи концесії об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності».

Додатково необхідно підкреслити, що Міністерство енергетики та вугільної промисловості України визначило Порядок повідомної реєстрації укладених договорів концесії об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності та Порядок взяття на облік укладених договорів оренди об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності.

Таким чином, деталізовано процедури, передбачені статтею 11 Закону «Про особливості оренди чи концесії об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності».

8). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна державних

підприємств, у тому числі казенних підприємств, оборонно-промислового комплексу, які включені до складу Державного концерну «Укроборонпром», регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно промислового комплексу — учасників Державного концерну „Укроборонпром“ та забезпечення їх стабільного розвитку».

Для формування чіткого розуміння, насамперед, необхідно розкрити питання правового статусу та правового режиму майна підприємств, що є учасниками Державного концерну «Укроборонпром».

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про особливості управління об’єктами державної власності в оборонно-промисловому комплексі» Державний концерн «Укроборонпром» є уповноваженим суб’єктом господарювання з управління об’єктами державної власності в оборонно-промисловому комплексі.

Статтею 2 цього ж закону визначено вичерпний перелік об’єктів управління державної власності в оборонно-промисловому комплексі.

Статус учасників Державного концерну «Укроборонпром» встановлюється його Статутом відповідно до Господарського кодексу України, проте з урахуванням особливостей, що спричинені правовим положенням самого Концерну.

Учасники Концерну зберігають статус юридичної особи та профіль діяльності.

Суб’єкти господарювання, які включені до складу Концерну, зберігають господарську самостійність з урахуванням обмежень, передбачених законодавством та Статутом.

Майно Концерну становлять відображені в його балансі оборотні та необоротні активи, що є державною власністю. Концерн володіє, користується та розпоряджається майном на праві господарського відання відповідно до мети своєї діяльності в установленому законодавством порядку.

Відповідно до пункту 51 Статуту Державного концерну «Укроборонпром» затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31 серпня 2011 №933, Генеральний директор Концерну надає учасникам Концерну згоду на оренду державного майна; пропозиції щодо умов договору оренди з урахуванням потреби в ефективному використанні орендованого майна; контролює виконання орендарями інвестиційних і технічних програм розвитку орендованих об’єктів державної власності, що перебувають в управлінні учасників Концерну, якщо такі програми передбачені договором оренди; організовує контроль за використанням орендованого державного майна, що перебуває в управлінні учасників Концерну.

Зауважимо, що Закон України «Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно промислового комплексу — учасників Державного концерну „Укроборонпром“ та забезпечення їх стабільного розвитку» визначає комплекс економічних заходів, спрямованих на вирішення питань заборгованості та забезпечення стабільного розвитку державних підприємств оборонно-промислового комплексу, в тому числі казенних підприємств, які включені до складу Державного концерну «Укроборонпром», а питання оренди майна згадується лише в пункті 3 статті 3 Закону де зазначається, що передача в оренду нерухомого майна, загальна площа якого перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, здійснюється безпосередньо підприємствами оборонно-промислового комплексу за погодженням з Державним концерном «Укроборонпром», крім випадків передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств оборонно-промислового комплексу, щодо яких орендодавцем є Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

9). Відносини оренди об’єктів портової інфраструктури, що перебувають у державній власності, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про морські порти України».

Відповідно до частини другої статті 23 Закону України «Про морські порти України» існуючі на день набрання чинності цим Законом стратегічні об’єкти портової інфраструктури не підлягають передачі в оренду чи концесію (крім причалів, залізничних та автомобільних під’їзних шляхів (до першого розгалуження за межами території порту), ліній зв’язку, засобів тепло-, газо-, водо- та електропостачання, інженерних комунікацій), приватизації та/або відчуженню у будь-який інший спосіб. Причали можуть бути об’єктами оренди на строк до 49 років. Причали, залізничні та автомобільні під’їзні шляхи (до першого розгалуження за межами території порту), лінії зв’язку, засоби тепло-, газо-, водо- та електропостачання, інженерні комунікації можуть передаватися у концесію у складі єдиних майнових комплексів.

Статтею 26 Закону України «Про морські порти України» передбачено приватне інвестування в об’єкти портової інфраструктури на основі окремих договорів. Так відповідно до частини першої вказаної статті приватне інвестування в об’єкти портової інфраструктури державної форми власності на території морського порту здійснюється на підставі договорів концесії, договорів про спільну діяльність, договорів оренди, інших видів інвестиційних договорів, що укладаються на основі спеціальних процедур, визначених законами України.

Зазначимо, що при врахуванні таких факторів як відсутність будь-яких умов у Законі України «Про морські порти України» щодо обов’язкового інвестування зі сторони орендаря у розвиток орендованих ним об’єктів портової інфраструктури та з врахуванням умов розрахунку орендної плати, орендарям з економічної та правової точки зору недоцільно вкладати кошти у розвиток орендованих ним об’єктів портової інфраструктури. Для орендаря, з економічної точки зору, доцільним буде використання майна, що перебуває в оренді до повного його зносу, що у свою чергу є не прийнятним для Адміністрації морських портів України — власника цих об’єктів. Тому на думку багатьох авторів питання передачі у оренду та концесію об’єктів портової інфраструктури ще потребують ретельного вивчення та доопрацювання.

10). Відносини користування державним майном, створеним або придбаним інвестором для виконання угоди про розподіл продукції, після переходу прав власності на таке майно до держави регулюються Законом України «Про угоди про розподіл продукції».

Насамперед слід зазначити, що Закон України «Про угоди про розподіл продукції» спрямований на створення сприятливих умов для інвестування пошуку, розвідки та видобування корисних копалин у межах території України, її континентального шельфу та виключної (морської) економічної зони на засадах, визначених угодами про розподіл продукції.

В пункті 31 частини другої статті 8 вказаного Закону передбачено, що однією з істотних умов угоди про розподіл продукції є порядок передачі інвестором рухомого майна державі, яке було ним створене або придбане для виконання угоди про розподіл продукції та право власності на яке перейшло до держави відповідно до закону.

Право власності на майно, створене або придбане інвестором для виконання угоди про розподіл продукції передбачено статтею 23 Закону України «Про угоди про розподіл продукції».

Право власності на таке майно переходить від інвестора до держави з дня, коли вартість зазначеного майна повністю відшкодована компенсаційною продукцією, або з дня припинення дії угоди про розподіл продукції на умовах і в порядку, передбачених угодою.

Право інвестора на користування майном, що перейшло у власність держави, та умови користування визначаються виключно угодою про розподіл продукції.

11). Відносини користування приватним партнером державним, комунальним майном та майном, що належить Автономній Республіці Крим, створеним або придбаним цим приватним партнером на виконання договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, після переходу права власності на таке майно до держави, територіальної громади чи Автономної Республіки Крим регулюються Законом України «Про державно-приватне партнерство».

У рамках здійснення державно-приватного партнерства відповідно до цього Закону та інших законодавчих актів України можуть укладатися договори про: концесію; управління майном (виключно за умови передбачення у договорі, укладеному в рамках державно-приватного партнерства, інвестиційних зобов’язань приватного партнера); спільну діяльність; інші договори.

Договір, укладений у рамках державно-приватного партнерства, може містити елементи різних договорів (змішаний договір), умови яких визначаються відповідно до цивільного законодавства України.

Необхідно зауважити, що проблематика державно-приватного партнерства викликає неабияку зацікавленість науковців та практиків, зокрема з приводу безпідставності визнання оренди державного та комунального майна формою державно-приватного партнерства.

Однією з причин виникнення вказаних обставин є те, що ряд ознак державно-приватного партнерства закріплених статтею 1 Закону України «Про державно-приватне партнерство» зокрема такі як забезпечення вищих техніко-економічних показників ефективності діяльності, ніж у разі здійснення такої діяльності державним партнером без залучення приватного партнера, передача приватному партнеру частини ризиків та внесення приватним партнером інвестицій в об’єкти партнерства не передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Типові договора оренди не передбачають тісної взаємодії партнерів для отримання спільного господарського результату. Тому не йдеться ані про розподіл ризиків між сторонами, ані про обов’язкове внесення приватним партнером інвестицій в об’єкти партнерства.

Наявна також відмінність між об’єктами оренди та партнерства. Об’єктами оренди є виключно об’єкти, які існують на момент укладення договору, і їх можливий перелік передбачений статтею 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Об’єктами державно-приватного партнерства згідно зі статті 7 Закону України «Про державно-приватне партнерство» є об’єкти, що вже існують, створювані чи придбані, які перебувають у державній або комунальній власності чи належать Автономній Республіці Крим.

Спільним у відносинах оренди та партнерства є те, що їхні об’єкти перебувають у державній чи комунальній власності, або належать Автономній Республіці Крим.

Тому, державно-приватне партнерство передбачає складний господарський зв’язок між партнерами та тіснішу взаємодію порівняно із орендними відносинами.

Стаття 2. Оренда

Для формування чіткого розуміння змісту інституту оренди (найму), насамперед, необхідно з’ясувати сутність ключового терміну — оренда.

Загальне поняття оренди сформульовано в статті 283 Господарсь­кого кодексу України та статті 759 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до частини першої статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Подібне положення містить частина перша статті 759 ЦК України, де за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Разом з тим у частині другій цієї статті ЦК України закріплено положення про можливість визначення законом особливостей укладення та виконання договору оренди (найму).

За визначенням, наведеним у Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 року №181, орендою є правочин, за яким орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

З визначень понять договорів, які дає законодавець, слідує, що оренда відрізняється від відносин найму господарською спрямованістю.

Поняття оренди державного та комунального майна сформульоване у статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і розуміється як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Варто виокремити основні характеристики договору оренди державного та комунального майна:

1. Договір оренди є строковим, майно передається в користування наймачеві на визначений строк. Строковість означає обов’язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно.

Строк, на який укладається договір, є істотною умовою договору оренди за ГК України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна», тоді як за ЦК України, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

2. Договір є платним. На відміну, наприклад, від такого договору, як позика, договір оренди завжди передбачає платність, що матеріалізується в формі орендної плати.

3. Користування майном, що відбувається при оренді необхідне «для здійснення підприємницької та іншої діяльності». Цей аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди державного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об’єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

4. Законодавство встановлює виключний перелік державного та комунального майна, яке може бути об’єктом оренди, що передбачено статтею 4 Закону «Про оренду державного та комунального майна».

5. Об’єкт оренди державного та комунального майна є власністю орендодавця публічного права (держави чи територіальної громади), що обумовлює специфічні ознаки вказаних відносин. Статтею 5 Закону «Про оренду державного та комунального майна» (див. також ст. 287 ГК) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна.

6. Законодавство не містить прямої вказівки на те, в якій формі повинен укладатися договір оренди державного та комунального майна. Проте згідно зі статтею 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін «підписання» вказує на обов’язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальним.

7. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди його істотних умов. Спеціальне законодавство щодо оренди державного та комунального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним.

За ЦК України такий договір може бути як реальним, так і консенсуальним, а за Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та ГК України такий договір може бути тільки консенсуальним, тобто такий, що породжує права та обов’язки виключно після досягнення згоди з усіх основних умов договору.

Відповідно до частини другої статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» державну політику у сфері оренди здійснюють:

Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо державного майна. Це передбачається, зокрема, положенням Закону України «Про управління об’єктами державної власності»;

органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, — щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим. Так, відповідно до статті 138 Конституції України, до відання Автономної Республіки Крим належить управління майном, що належить АРК, а згідно положень: статті 26, 28 Конституції Автономної Республіки Крим прийнятої на другій сесії Верховної Ради Автономної Республіки Крим 21 жовтня 1998 року, затвердженої на підставі Закону України «Про затвердження Конституції Автономної Республіки Крим» від 23.12.1998 №350-XIV; п. 4 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про Верховну Раду Автономної Республіки Крим» від 10.02.1998 №90/98-ВР; статей 17, 35 Закону України «Про Раду міністрів Автономної Республіки Крим» від 16.06.2011 №3530-VI; Положення про порядок управління майном, що належить Автономній Республіці Крим, затвердженим Постановою Верховної Ради АРК від 21.04.1999 №459—2/99, такими органами визначено Верховну Раду АРК, Раду Міністрів АРК, міністерства, республіканські комітети та інші органи в порядку, встановленому законодавством України, нормативно-правовими актами Верховної Ради АРК;

органи місцевого самоврядування — щодо майна, яке перебуває в комунальній власності, що додатково передбачено статтею 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Стаття 3. Правові засади оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності

Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Положення вказаної статті має відображення, зокрема, у частині другій статті 287 ГК України де встановлено, що організаційні та майнові відносини, пов’язані з передачею в оренду цілісних майнових комплексів державного сектора економіки, а також цілісних майнових комплексів, що є комунальною власністю, регулюються законодавством відповідно до цього Кодексу та у частині першій статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» де визначено, що цей Закон регулює організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна, майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Важливе значення для регулювання орендних відносин також мають й інші акти законодавства України:

— Цивільний кодекс України (глава 58 «Найм (Оренда)», зокрема §1. Загальні положення про найм (оренду)), Законів України: «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII, «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук», «Про господарську діяльність у Збройних Силах України», «Про наукові парки», «Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності», «Про особливості оренди чи концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності», «Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно-промислового комплексу — учасників Державного концерну „Укроборонпром“ та забезпечення їх стабільного розвитку», «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про управління об'єктами державної власності», «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні», про Державний бюджет України на відповідний рік;

— Декретів Кабінету Міністрів України: «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» від 31.12.92 №26—92, «Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності» від 11.01.93 №5—93;

— постанов Кабінету Міністрів України: «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди» від 10.08.95 №629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 №3), «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу» від 04.10.95 №786, «Деякі питання оплати оренди державного майна» від 25.03.2009 №316, «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна» від 31.08.2011 №906, Типові договори оренди, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 pоку №1774, та ряд інших нормативних актів;

— рішень Конституційного Суду України: у справі за конституційним зверненням товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Кампус Коттон клаб» щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) від 09.07.2002 №15-рп/2002; у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна)» від 10.12.2009 №31-рп/2009; у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Науково-виробнича фірма «VD MAIS» щодо офіційного тлумачення положень статті 786 Цивільного кодексу України» від 03.07.2012 №14-рп/2012.

До наведеного слід зазначити, що багатьма територіальними громадами розробляються Положення про оренду майна, які, при цьому, регулюють організаційні і майнові відносини, пов’язані з орендою майна, які визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Варто зауважити, що зміст та наповнення таких Положень в цілому дублюють норми діючого законодавства, тому вважається, що розробка таких Положень є недоцільним, враховуючи й те, що це не передбачено діючими нормативно-правовими актами України у цій сфері.

Таким чином, усі організаційні і майнові відносини, пов’язані з орендою майна, що перебуває у комунальній власності, визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», а усі інші відносини, які не визначені діючим законодавством, регулюються відповідним договором оренди.

Разом з цим, відповідно до частини п’ятої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад, відповідно до закону, здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об’єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об’єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Також зазначимо, що відповідно до статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Враховуючи вищевикладене, можна вважати, що правові підстави для прийняття рішень відповідними радами про затвердження Положень про оренду майна територіальної громади відсутні.

Вищевказане також має своє відображення при розгляді Державною регуляторною службою України, яка відповідно до Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» та постанови Кабінету Міністрів України від 23.09.2014 №634 «Про порядок підготовки пропозицій щодо удосконалення проектів регуляторних актів, які розробляються органами місцевого самоврядування» надає висновки до проектів рішень місцевих рад в даній сфері.

Стаття 4. Об’єкти оренди

Частина перша статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає перелік майна, яке може бути об’єктом оренди за даним законом.

До об’єктів оренди, визначених Законом, належать передусім цілісні майнові комплекси підприємств, їхні структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці). Цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розмішений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Подібне положення збігається зі статтею 191 Цивільного кодексу України щодо підприємства як єдиного майнового комплексу, де в частині другій цієї статті визначено, що до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Зазначимо, що в Господарському кодексі України у статті 283 також йдеться про оренду цілісного майнового комплексу. Так, в частині третій статті 283 ГК України передбачено, що об’єктом оренди можуть бути державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання.

Оскільки до складу майна підприємства, крім основних фондів, входять оборотні кошти та інші цінності, то щодо них законодавством встановлений особливий порядок їх передачі. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованостей орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Причому надання орендареві в кредит коштів і цінних паперів здійснюється на підставах самостійного кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди на строк, що не перевищує строку договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов’язаний повернути надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби, що не належать до грошових коштів і цінних паперів викуповуються орендарем на підставі договору купівлі-продажу, що укладається разом з договором оренди. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів визначений у постанові Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки вартості об’єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» від 10 серпня 1995 року №629.

Крім того, до об’єктів оренди, згідно із Законом України «Про оренду державного та комунального майна» можуть належати як нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств, так і майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

До об’ктів оренди відносяться захисні споруди цивільного захисту із збереженням їх цільового призначення, крім зазначених у частині другій статті 2 Закону та нерухоме майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних органів і органів доходів і зборів, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.

В доповнення до абзацу 6 частини першої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначимо, що відповідно до частини десятої статті 32 Кодексу цивільного захисту України захисні споруди цивільного захисту можуть використовуватися у мирний час для господарських, культурних і побутових потреб у порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України.

Порядком використання у мирний час захисних споруд цивільного захисту для господарських, культурних і побутових потреб, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 березня 2017 року №138 (далі — Порядок) встановлено вимоги до використання у мирний час захисних споруд цивільного захисту для господарських, культурних і побутових потреб.

Так, відповідно до частини дванадцятої статті 32 Кодексу цивільного захисту України, пункту 4 Порядку захисні споруди можуть використовуватися у мирний час для потреб суб’єкта господарювання за умови приведення їх у готовність до використання за призначенням у строк, визначений паспортом захисної споруди, але не більше 12 годин.

Захисні споруди можуть передаватися у мирний час в оренду для задоволення потреб суб’єкта господарювання із збереженням цільового призначення таких споруд.

Договір оренди захисної споруди, що перебуває на балансі підприємства, укладається відповідно до Типового договору оренди захисних споруд, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 березня 2017 №138 (див. Додаток 9).

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року №786.

Оскільки законодавством у сфері цивільного захисту не передбачається особливий перелік документів, який має подаватися орендарем для укладення договору оренди захисної споруди та з врахуванням абзацу 3 пункту 4 Порядку, згідно якого використання для потреб суб’єкта господарювання захисних споруд державної власності здійснюється з урахуванням вимог законодавства у сфері управління об’єктами державної власності, випливає висновок, що орендар має надати орендодавцеві, при бажанні укласти договір оренди майна, пакет документів згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 15.02.2013 №201.

Разом з цим, при укладенні договору оренди, для належного визначення умов договору, орендодавцеві необхідні — паспорт та облікова картка захисної споруди, які складаються балансоутримувачем після прийняття в експлуатацію завершеної будівництвом захисної споруди або за результатами її технічної інвентаризації як об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до частини другої вказаної статті Закону про оренду, не можуть бути об’єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), казенних підприємств, що здійснюють діяльність, пов’язану з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів (правові та організаційні засади державної політики щодо обігу в Україні наркотичних засобів, психотропних речовин і прекурсорів визначено Законом України «Про наркотичні засоби, психотропні речовини і прекурсори»), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств (порядок створення та особливості господарської діяльності яких визначено статтями 76, 77 ГК України).

Зауважимо, що в Законі про оренду, законодавець не вніс зміни та визначає, що не можуть також бути об’єктами оренди об’єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 №2163-XII, який втратив чинність 07.03.2018 на підставі Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» №2269-VIII від 18.01.2018.

У частині другій статті 5 Закону України «Про приватизацію державного майна» (2163-XII) визначено критерії віднесення об’єктів до таких, що мають загальнодержавне значення.

Ці ж об’єкти зазначено у частині другій статті 4 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII.

Це, зокрема, об’єкти, які забезпечують виконання державою своїх функцій, забезпечують обороноздатність держави, її економічну незалежність, та об’єкти права власності українського народу, майно, що становить матеріальну основу суверенітету України. До такого майна віднесено майно органів державної влади та органів місцевого самоврядування, майно Збройних Сил України (крім майна, щодо якого законом встановлено особливості приватизації), Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, сил цивільної оборони, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та органів доходів і зборів, що безпосередньо забезпечує виконання цими органами встановлених законодавством завдань, майно закладів охорони здоров’я системи екстреної медичної допомоги. Проте не все майно, яке перебуває на балансах зазначених органів, відповідає вказаному критерію віднесення до майна, що має загальнодержавне значення.

Так, у будівлях міністерств і відомств є допоміжні та інші не пристосовані для безпосередньої роботи апарату і техніки міністерств і відомств приміщення. Такі приміщення (або їх частини) використовуються балансоутримувачами, наприклад, для розміщення їдалень і буфетів. З метою розміщення закладів харчування, а також аптечних, газетних і книжкових кіосків, закладів зв’язку, побутового обслуговування тощо вони можуть передаватися в оренду.

Зазначені приміщення можуть бути об’єктами оренди за умови надання органом, уповноваженим управляти відповідним майном, висновку про те, що вказані об’єкти не підпадають під вищевказані критерії, а також дозволу на оренду і передбачених статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» висновків щодо умов договору оренди.

Крім того, не може бути також об’єктом оренди те майно, яке включене до переліку об’єктів права державної власності, що не підлягає приватизації, затвердженого Законом України «Про перелік об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації» від 07 липня 1999 року №847-XIV, які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, що випускають підакцизну продукцію, переданих в оренду до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 29 червня 2004 року.

Як показує судова практика, для встановлення того, чи підлягає майно підприємства передачі в оренду, недостатнього лише факту відсутності найменування підприємства у вищезазначених переліках об’єктів, що не підлягають приватизації. Для цього також необхідно проаналізувати статутні документи підприємства, з метою визначення того, чи належить продукція, яку випускає підприємство до підакцизної.

Також згідно переліку частини першої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути об’єктами оренди:

майно, що забезпечує цілісність об’єднаної енергетичної системи України та диспетчерське (оперативно-технологічне) управління;

майно підприємств урядового, фельд’єгерського та спеціального

зв’язку; майно підприємств, що провадять діяльність у сфері метрології, сертифікації та стандартизації;

об’єкти космічної діяльності;

захисні споруди цивільного захисту: в яких розташовані пункти управління;

призначені для укриття працівників підприємств, що мають об’єкти підвищеної небезпеки;

розташовані у зонах спостереження атомних електростанцій та призначені для укриття населення під час радіаційних аварій;

установи виконання покарань та слідчі ізолятори;

полігони, будови, споруди, устаткування для захоронення твердих промислових та побутових відходів, скотомогильники;

автомобільні дороги, крім тих, що належать підприємствам до

першого розгалуження їх за межами території цих підприємств;

злітно-посадкові смуги, що мають стратегічне значення;

акваторії портів, гідрографічні споруди, захисні гідроспоруди (греблі, дамби, вали, моли, насипи) та системи сигналізації, портові системи інженерної інфраструктури і споруди зв’язку, енерговодопостачання та водовідведення, залізничні колії (до першого розгалуження за межами території порту), навчальний та гідрографічний флоти;

водосховища та водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди (крім гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми);

магістральні та міждержавні електричні мережі (лінії електропередачі);

магістральний трубопровідний транспорт, що обслуговує потреби

держави в цілому;

магістральні нафто-, газо-, аміакопроводи та підземні нафто-

та газосховища.

Окреме індивідуально визначене майно із складу цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, забороненого до оренди, може бути об’єктом оренди (без права приватизації та суборенди), якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу.

Обмеження, встановлені цією статтею, не поширюються на передачу в оренду державного майна у складі магістральних газопроводів та підземних сховищ газу, що входять до Єдиної газотранспортної системи України, підприємству або підприємствам на строковій платній основі без права відчуження для здійснення функцій оператора Єдиної газотранспортної системи України та/або оператора підземного сховища газу. Зазначена передача майна в оренду може здійснюватися виключно з метою та на виконання зобов’язань, взятих Україною відповідно до Закону України «Про

ратифікацію Протоколу про приєднання України до Договору про заснування Енергетичного Співтовариства» на підставі договору і на умовах, затверджених Кабінетом Міністрів України, з урахуванням принципів додержання економічної безпеки держави.

Частиною третьою статті 4 Закону передбачено, що цей перелік не є вичерпним, оскільки законодавчими актами України може бути доповнено перелік підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об’єктами оренди.

Так, певні обмеження містяться у:

— Декреті Кабінету Міністрів України «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» від 31.12.1992 №26—92, в якому передбачено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів. Відсутність дозволу є підставою для припинення договору оренди.

— Законі України «Про мораторій на відчуження від редакцій державних та комунальних засобів масової інформації приміщень та майна», де в статті 3 передбачено, що тимчасово, до набрання чинності законом про реформування державних та комунальних засобів масової інформації, встановлюється мораторій на передачу приміщень та майна в оренду чи інше користування фізичним і юридичним особам.

— Законі України «Про посилення захисту майна редакцій засобів масової інформації, видавництв, книгарень, підприємств книгорозповсюдження, творчих спілок», де статтею 2 передбачено, що нерухоме майно друкарень, видавництв, інформаційно-виробничих комплексів, що увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) на базі майна, переданого у державну чи комунальну власність згідно з Законом України «Про обернення майна Компартії України та КПРС на державну власність», може бути об'єктом оренди виключно редакцій засобів масової інформації, друкарень, видавництв, книгарень, підприємств книгорозповсюдження, творчих спілок. Перепрофілювання цих об'єктів забороняється. Статтею 4 Закону визначено, що Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном підприємств, що увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) на базі майна, переданого у державну чи комунальну власність згідно з Законом України «Про обернення майна Компартії України та КПРС на державну власність», як орендодавці на вимогу заснованих органами державної влади, місцевого самоврядування, об'єднаннями громадян, державними науково-дослідними установами, навчальними закладами, трудовими колективами редакцій засобів масової інформації, друкарень, видавництв, книгарень, підприємств книгорозповсюдження, а також творчих спілок зобов'язані укласти договір найму (оренди) на невизначений строк приміщень, в яких перебувають ці редакції, друкарні, видавництва, книгарні, підприємства книгорозповсюдження, творчі спілки, в порядку та за тарифами, встановленими для бюджетних організацій.

— Постанові Верховної Ради України «Про запровадження мораторію на ліквідацію, відчуження, перепрофілювання оздоровчих закладів (дитячих, професійних тощо)» від 17.03.2009 №1137-VI, в якій рекомендовано органам державної влади та органам місцевого самоврядування, засновникам (власникам) оздоровчих закладів тимчасово, до схвалення відповідного закону, припинити прийняття рішень та призупинити виконання вже прийнятих рішень про ліквідацію, відчуження, перепрофілювання, передачу в оренду оздоровчих закладів для провадження діяльності, не пов'язаної з оздоровленням та відпочинком.

— Постанові Верховної Ради України «Про запровадження мораторію на виселення творчих спілок» згідно якої, органам виконавчої влади, органам місцевого самоврядування тимчасово до схвалення відповідного закону необхідно не допускати практики безпідставного розірвання чи припинення договорів оренди з творчими спілками, а також закріпити за ними переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Слід також звернути увагу на те, що Закон України «Про оренду державного та комунального майна», визначаючи порядок оренди державного та комунального майна, нічого не говорить про те, чи переходить автоматично у користування земельна ділянка, розміщена під майном, яке передається в оренду орендареві.

Відповідно до частини першої статті 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Водночас згідно з частини першої статті 9 ЦК України положення даного Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових і сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими законодавчими актами.

Беручи до уваги, що земля є природними ресурсом, вбачається те, що при врегулюванні пов’язаних з нею орендних відносин мають застосовуватися положення Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року №2768—1П та Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року №161 -XIV.

Так, згідно з частини першої статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. З огляду на це, вбачається, що Земельний кодекс України притримується позиції стосовно того, що в оренду земельна ділянка може передаватися виключно на основі договору оренди.

Натомість відповідно до статті 796 ЦК водночас з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. При цьому в договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Разом з тим, якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

З іншого боку, чатина друга статті 2 Закону України «Про оренду землі» вказує на те, що відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються Законом України «Про оренду землі» з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Беручи до уваги те, що відповідно до частина першої статті 4 Закону України «Про оренду державного або комунального майна» цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання, вбачається, що приналежною складовою цілісного майнового комплексу є земельна ділянка, на якій він розташований. Крім того, схоже положення містить Цивільний кодекс України. Так, згідно зі статтею 191 ЦК підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. При цьому до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Враховуючи зазначене вище, є підстави говорити про те, що при передачі цілісного майнового комплексу державного або комунального майна в оренду земельна ділянка, на якій він розташований, переходить у користування орендаря автоматично з укладенням договору оренди, а тому укладати додатково договір оренди земельної ділянки не потрібно.

Водночас дана позиція не є повністю беззаперечною, а тому на практиці існує проблема співставлення та різнопланового тлумачення положень Земельного кодексу України та Законів України «Про оренду землі» та «Про оренду державного та комунального майна».

Додатково звернемо увагу на те, що відповідно до частини другої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що не можуть бути об’єктом оренди водосховища та водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди (крім гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми), у зв’язку з чим вбачається, що об’єктом оренди також можуть бути гідротехнічні споруди рибогосподарської технологічної водойми, що визначені статтею 1 Закону України від 18.09.2012 №5293-VI «Про аквакультуру».

Звертаємо увагу, що відповідно до статті 1 Закону України «Про аквакультуру» гідротехнічними спорудами вважаються об’єкти нерухомого майна (земляні греблі та дамби, водозабірні споруди, повеневі водоскиди, донні водовипуски, водопостачальні, скидні та рибозбірноосушувальні канали, рибовловлювачі, камери облову, причали, водоскиди, бистротоки, перепади, перегороджувальні рибозахисні та інші споруди), що є інженерними спорудами, які призначені для управління водними ресурсами (підготовка, постачання, збереження, транспортування води та водовідведення), а також для запобігання шкідливій дії вод.

На практиці часто виникають проблемні питання коли орендар укладає лише договір оренди водного об’єкту та при цьому використовує гідротехнічну споруду без укладеного договору чи навпаки укладає договір гідротехнічної споруди не уклавши при цьому договору оренди землі, що тягне за собою відповідальність відповідно до законодавства та стягнення шкоди.

Варто зазначити, що вказані обставини виникають, зокрема, через те, що питання оренди водних об’єктів залишається неврегульованим. Це призводить до безсистемного надання в оренду водних об’єктів окремими районними адміністраціями, виникнення конфліктних ситуацій між суб’єктами господарювання, органами виконавчої влади та місцевого самоврядування. Відповідно до Закону України «Про аквакультуру» та статті 51 Водного кодексу України встановлено порядок надання водних об’єктів (їх частин) в користування на умовах оренди для цілей аквакультури.

Статтею 14 Закону України «Про аквакультуру» встановлено, що при передачі юридичній чи фізичній особі в оренду рибогосподарської технологічної водойми такій особі одночасно можуть передаватися в користування гідротехнічні споруди.

Особливості використання рибницьких ставів та їх активними елементами — гідротехнічними спорудами, чинним законодавством України фактично не враховані. Гідротехнічні споруди є специфічними інженерними спорудами рибницьких ставків, які потребують їх сезонного використання через нерозривний процес циркуляції місцевих талих та річкових вод. У разі, коли гідротехнічні споруди не експлуатуються відповідно до Правил експлуатації гідротехнічних споруд рибоводних господарств, стави не заповнюються водою до належного рівня, відбувається їх швидке заростання трав’яною та жорсткою рослинністю, замулення, порушується водообмін, що в свою чергу призводить до руйнування гідроспоруд, порушення екосистеми прилеглої території.

У зв’язку з наведеним, вважаємо, що наявна необхідність встановлення, у пункті 33 Типового договіру оренди водних об’єктів затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 №420, окрім іншого, зобов’язання щодо оформлення в оренду гідротехнічних споруд, зазначених у пунктах 3 та 4 цього договору.

Крім того варто зазначити, що надання рибогосподарської технологічної водойми в користування на умовах оренди для цілей аквакультури здійснюється органом, який здійснює розпорядження земельною ділянкою під водою (водним простором) відповідно до Земельного кодексу України, за договором оренди за наявності паспорта рибогосподарської технологічної водойми та/або технічного проекту рибогосподарської технологічної водойми.

Порядок розроблення паспорта водного об’єкта затверджено наказом Міністерства екології та природних ресурсів від 18.03.2013 №99 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18.05,2013 за №775/23307.

У зв’язку з наведеним зауважимо, що при проведенні оцінки майна — гідротехнічної споруди, суб’єкту оціночної діяльності необхідна наявність вищевказаного паспорту, тому є підстави вважати, що укладення договору оренди водного об’єкту має передувати укладенню договору гідротехнічної споруди.

Стаття 5. Орендодавці

Статтею 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та статтею 287 Господарського кодексу України в імперативному порядку визначено коло суб’єктів, яким надано право виступати орендодавцями щодо державного та комунального майна, це:

1). Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва;

2). органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки

Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном;

3). державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами;

4). підприємства, установи та організації.

Відповідно до статті 5 Закону та пункту 1 статті 287 ГК України Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва виступають орендодавцями щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам.

Статус, організація, повноваження та порядок діяльності Фонду державного майна України визначено Законом України «Про Фонд державного майна України» від 09.12.2011 №4107-VI.

Пунктом 4 частини першої статті 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» визначено повноваження Фонду державного майна України у сфері оренди державного майна, за якими Фонд:

виступає орендодавцем цілісних (єдиних) майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств у процесі приватизації (корпоратизації), що перебувають у державній власності;

здійснює контроль за надходженням до Державного бюджету України плати за оренду державного майна;

проводить інвентаризацію, оцінку цілісних (єдиних) майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, що передаються в оренду Фондом державного майна України, а також нерухомого майна та майна, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств, утворених у процесі приватизації (корпоратизації), або виступає її замовником, укладає договори на проведення оцінки зазначеного майна та затверджує акти оцінки (висновки про вартість майна);

здійснює контроль за використанням орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, виконанням умов договорів оренди цілісних майнових комплексів державних підприємств;

бере участь у здійсненні контролю за поверненням цілісних майнових комплексів державних підприємств до сфери управління уповноважених органів управління після закінчення строку дії договорів оренди;

Наказом Фонду державного майна України від 15.05.2012 №678 затверджено Положення про регіональне відділення Фонду державного майна України та Положення про представництво Фонду державного майна України в районі, місті, згідно яких регіональні відділення та представництва виступають орендодавцями нерухомого майна.

Абзацом третім статті 5 Закону та пунктом 2 статті 287 ГК України передбачено, що органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляють майном, виступають орендодавцями щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно зі статтею 327 ЦК України, в комунальній власності перебуває майно, що належить територіальній громаді. Управляють таким майном безпосередньо сама територіальна громада та створені нею органи місцевого самоврядування.

Як вбачається, законодавець не встановлює переліку майна, що може бути об’єктом права комунальної власності, обмежившись загальною нормою, згідно з якою в комунальній власності є майно, в тому числі грошові кошті, яке належить територіальній громаді. Тобто, можна дійти висновку, що у власності територіальної громади, як і в держави, може бути будь-яке майно. Однак насправді це не так. Поза сумнівом, у комунальній власності не можуть бути об’єкти виключної власності й деякі інші об’єкти, покликані забезпечувати лише загальнодержавні інтереси та державну безпеку.

Згідно зі статтею 142 Конституції України, матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме й нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об’єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Отже, наведена конституційна норма містить певні критерії для визначення переліку об’єктів права комунальної власності. Відповідно вона знайшла майже повне, але з деякими редакційними особливостями, відображення у статті 16 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні».

Визначальні принципи управління майном, що є в комунальній власності, полягає в тому, що правомочності власника здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Порядок здійснення цих прав певною мірою визначається Законом «Про місцеве самоврядування в Україні».

Здійснювати права суб’єкта права комунальної власності безпосередньо можуть лише невеликі територіальні громади, зокрема сіл. В інших випадках ці та інші функції здійснюють сформовані в установленому порядку сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад, сіл, селищ, міст. Органи місцевого самоврядування є юридичними особами й наділяються законом власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність.

Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання прийняття рішень про створення, ліквідацію, реорганізацію підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Поки що в Україні немає спеціального законодавчого акта, який би детально визначав обсяг прав комунальних підприємств, установ та організацій щодо закріплюваного за ними майна. В період, коли комунальна власність була різновидом державної власності, ці правомочності визначалися нормами, що стосувалися державних підприємств, установ та організацій, а відтак за комунальними підприємствами майно закріплювалося на праві повного господарського відання, а за комунальними установами та організаціями — на праві оперативного управління. Така практика збереглася і після відокремлення комунальної власності від державної у зв’язку з прийняттям Конституції України.

Разом із тим зауважимо, що згідно зі статтею 143 Конституції України і згідно з частиною четвертою статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», територіальні громади самостійно управляють комунальним майном, тож вони мають право самі визначати перелік документів, необхідний для укладення договору оренди.

У кожному регіоні України є нормативні акти органів місцевого самоврядування, що регулюють ці питання на рівні регіону. Як зазначалося раніше відповідними радами органів місцевого самоврядування приймаються Положення про оренду майна, Положення про порядок розрахунку плати за оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади, Порядок нарахування та розподілу плати за оренду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) місцевої комунальної власності, які в цілому дублюють норми діючого законодавства.

Відповідно до абзацу четвертого статті 5 Закону та пунктом 4 статті 287 ГК України передбачено, що державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами виступає орендодавцем щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні.

Необхідно зазначити, що на виконання Указу Президента України від 12 вересня 1994 року №517 «Про программу розміщення дипломатичних представництв, консульських установ іноземних держав і представництв міжнародних організацій в Україні» і з метою створення належних умов для здійснення їх функцій Кабінетом Міністрів України постановою від 27 лютого 1995 року №146 затверджено Положення про порядок розміщення дипломатичних представництв, консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних та іноземних організацій в Україні.

Згідно пункту 5 вказаного Положення розміщення представництв і установ у місті Києві здійснює Київська міська державна адміністрація через Генеральну дирекцію по обслуговуванню іноземних представництв (ГДІП), а у Автономній Республіці Крим, областях і місті Севастополі — Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні і Севастопольська міська державні адміністрації.

Відповідно до пункту 8 Положення дипломатичні представництва, консульські установи та міжнародні міжурядові організації, які мають намір для свого розміщення орендувати споруди та приміщення повинні письмово сповістити про це МЗС, а міжнародні неурядові організації та іноземні організації інформують про відповідні свої наміри ГДІП, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Севастопольську міську державні адміністрації.

З приводу порядку надання майна вказаної категорії в оренду ми повернемося згодом.

Стаття 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в абзаці п’ятому та пункт 3 ГК України передбачає, що підприємства, установи та організації виступають орендодавцем щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Нагадаємо, що в колишній редакції Закону також було таке саме обмеження щодо площі, але без словосполучення «на одне підприємство». Тому було не зовсім зрозуміло, як цю норму застосовувати. Тепер ясно, що одне підприємство має право самостійно укласти один або декілька договорів оренди на нерухомість загальною площею до 200 кв. м.

Незважаючи на це, варто зауважити на необхідності погоджувати з Фондом державного майна України розрахунки орендної плати відповідно до пункту 2 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, за якою передбачено погодження з ФДМУ або його РВ розрахунків орендної плати за будь-яке державне майно.

Стаття 6. Орендарі

Орендарями згідно частини першої статті 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

З приводу господарських товариств, створених членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу варто згадати таке поняття як орендне підприємство.

Зазначимо, що стаття 115 ГК України, до моменту її виключення на підставі Закону №3269-VI від 21.04.2011, визначала поняття орендного підприємства.

За змістом вищевказаної статті ГК України орендним підприємством визначалося підприємство, створене орендарем на осно­ві оренди цілісного майнового комплексу існуючого державного або комунального під­приємства чи майнового комплексу виробничого структурного підрозділу (структурної одиниці) цього підприємства з метою здійснення підприємницької діяльності.

Відповідно до частини другої вказаної статті ГК орендарем є юридична особа, утворена членами трудового колективу підприєм­ства чи його підрозділу, майновий комплекс якого є об’єктом оренди.

Можливість створення орендних підприємств в Україні зберігалася протягом усього пе­ріоду чинності Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» аж до 14 березня 1995 року, коли він був змінений та одержав назву «Про оренду державного майна». Легальною базою створення орендних підприємств стали статті 15 та 27 Зако­ну про оренду майна (у початковій редакції), відповідно до яких орендар набув права само­стійно обирати організаційну форму підприємницької діяльності на основі орендованого майна, затверджувати статут створюваного ним підприємства та наділяти останнє правом повного господарського відання на закріплене, орендоване та інше майно.

3 самого початку, у відповідності зі статтею 6 Закону України «Про оренду майна дер­жавних підприємств і організацій» (1992), у ролі пріоритетного ініціатора створення орендного підприємства передбачалася «організація орендарів».

Організації створювалися членами трудового ко­лективу державного підприємства, організації або структурних підрозділів з їх ініціативи. Підставою для створення такої організації слугувало рішення трудового колективу держав­ного підприємства, організації про оренду майна державного підприємства, організації. Для цього було потрібно більше половини голосів його членів.

У разі прийняття членами трудового колективу рішення про укладення договору оренди особи, які бажали стати орендарями, створювали організацію орендарів.

З дня державної реєстрації організація орендарів набувала права юридичної особи і, тим самим, можливість укласти договір оренди державного майна. Створена трудовим колекти­вом організація орендарів мала переважне, перед іншими фізичними та юридичними особа­ми, право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, організації, де вона створена.

З прийняттям нових редакцій цього Закону, який спершу одержав назву «Про оренду дер­жавного майна» (від 14 березня 1995 року), а потім — «Про оренду державного та комунального майна» (від 23 грудня 1997 року) організація орендарів у числі можливих орендарів більше не згадується, її роль покликані виконувати господарські товариства, створювані членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу.

Частиною другою статті 8 цього Закону (98/95-ВР) визначено, що після прийняття рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство. Закон не встановлює заборони щодо входження до складу такого господарського товариства іншої юридичної особи.

Також слід зазначити, що Законом України «Про господарські товариства» (1576—12), яким встановлено правила створення господарських товариств, їх діяльності, права і обов’язки учасників та засновників, не передбачено обмежень щодо складу засновників (учасників) для господарських товариств, які створюються для взяття в оренду цілісного майнового комплексу.

Щодо порядку прийняття рішень трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу повернемося згодом.

З приводу орендарів фізичних осіб зазначимо, що по 27 липня 2004 року діяла норма, що зобов’язує фізичних осіб — орендарів до укладення договору оренди державного майна зареєструватися як суб’єкти підприємницької діяльності.

На даний час ця норма трохи змінена. Так відповідно до абзацу другого частини першої статті 6 Закону фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.

Тобто, з даної норми слідує, що реєстрація фізичної особи як фізичної особи-підприємця необхідна тільки в тому випадку, якщо державне майно орендується нею з метою використання в підприємницькій діяльності. Тому, якщо майно буде використовуватися в інших цілях, то й статус фізичної особи-підприємця орендареві не потрібен.

Таким чином, орендарями державного та комунального майна можуть бути: юридичні особи, фізичні особи і приватні підприємці.

Під зазначеними у частині першій статті 6 Закону (2269—12) «іншими юридичними особами» слід розуміти будь-яких юридичних осіб, у тому числі всі види підприємств та їх об’єднань, які передбачалися статтями 2 і 3 Закону України «Про підприємства в Україні», а зараз відображені у Господарському кодексі України.

За змістом частини сьомої статті 9 Закону ініціювати укладення договору оренди нерухомого майна може і бюджетна установа, організація, яка має пріоритетне право на оренду нерухомого майна перед іншими заявниками.

Прямої заборони орендувати державне або комунальне майно для підприємств з іноземними інвестиціями, кооперативів, професійних спілок, політичних партій, регіональних та інших громадських об’єднань Закон не вміщує.

Особливості оренди майна для здійснення підприємницької та іншої діяльності громадянами та юридичними особами іноземних держав та особами без громадянства визначаються законодавством України, що передбачено частиною другою статті 6 Закону.

Так, Закон України «Про режим іноземного інвестування» визначає особливості режиму іноземного інвестування на території України, виходячи з цілей, принципів і положень законодавства України.

Згідно статті 4 цього Закону іноземні інвестиції можуть вкладатися в будь-які об'єкти, інвестування в які не заборонено законами України.

При укладенні договору оренди з іноземними суб’єктами необхідно також звернутися до Закону України «Про міжнародне приватне право», який встановлює порядок урегулювання приватноправових відносин, які хоча б через один із своїх елементів пов’язані з одним або кількома правопорядками, іншими, ніж український правопорядок.

Згідно статті 32 Закону України «Про міжнародне приватне право» зміст правочину може регулюватися правом, яке обрано сторонами, якщо інше не передбачено законом.

У разі відсутності згоди сторін договору про вибір права, що підлягає застосуванню до цього договору, застосовується право відповідно до частин другої і третьої статті 32 цього Закону, при цьому стороною, що повинна здійснити виконання, яке має вирішальне значення для змісту договору, є наймодавець — за договорами найму (оренди).

Стаття 42 цього Закону передбачає захист права власності та інших речових прав. Захист права власності та інших речових прав, які підлягають державній реєстрації в Україні, здійснюється відповідно до права України.

Стаття 7. Ініціатива (пропозиція) щодо оренди майна

Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ініціатива щодо оренди майна може виходити як від орендарів, так і від орендодавців.

При цьому орендарями можуть бути (ч. 1 ст. 6 Закону) як юридичні особи, так фізичні особи. Законодавство не забороняє бути орендарями держмайна також іноземним особам. Орендодавцями можуть бути суб’єкти визначені статтею 5 цього Закону. Орендодавець може оголосити про передачу майна в оренду в порядку, встановленому цим Законом.

Порядок укладення договору оренди та послідовність дій із передачі майна в оренду розглянемо пізніше (Стаття 9).

Якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить не від трудового колективу, орендодавець відповідно до частини другої статті 7 Закону повинен у триденний строк повідомити про неї трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, стосовно якого подано заяву про оренду.

Трудовий колектив протягом п’ятнадцяти днів, враховуючи день отримання повідомлення про наявність заяви (ініціативи) щодо оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, має право прийняти рішення про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, утворити господарське товариство та подати орендодавцю у встановленому порядку заяву щодо оренди відповідного майна.

Порушення трудовим колективом цього строку позбавляє його переваги перед іншими бажаючими взяти це майно в оренду, але не виключає можливості брати участь у конкурсі претендентів (абзац перший частини сьомої статті 9 Закону). Тому під «відсутністю заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства чи його структурного підрозділу» слід розуміти відсутність такої заяви протягом передбачених частиною третьою статті 7 Закону п’ятнадцяти днів.

Частиною четвертою статті 7 Закону передбачено, що Фонд державного майна України щодо державного майна, а органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування, щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим, або комунального майна формують щороку на підставі інформації органів, уповноважених управляти відповідним майном, переліки цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передано в оренду.

Зазначені переліки оприлюднюються в засобах масової інформації та на офіційних веб-сайтах орендодавців. Потенційним орендарям рекомендується попереднє уточнення актуальності відповідних пропозицій у орендодавців, оскільки нормативними вимогами до оприлюднення відповідних переліків не передбачено виключення з них приміщень, вже наданих у користування протягом відповідного періоду.

Стаття 8. Порядок прийняття рішення трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу

Відповідно до статті 252—1 Кодексу законів про працю трудовий колектив підприємства утворюють усі громадяни, які своєю працею беруть участь у його діяльності на основі трудового договору (контракту, угоди), а також інших форм, що регулюють трудові відносини працівника з підприємством. Повноваження трудового колективу визначаються законодавством.

Трудовому колективу, що забезпечує експлуатацію цілісного майнового комплексу, надається перевага при вирішенні питань, пов’язаних з орендою відповідного майна, однак за умови дотримання певного порядку та вимог.

Згідно з частиною першою статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі, якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить від трудового колективу його структурного підрозділу, рішення повинно прийматись простою більшістю голосів членів всього трудового колективу підприємства.

Відтак, коли ж йдеться про оренду майна структурного підрозділу підприємства, згода трудового колективу всього підприємства не потрібна, достатньо простої більшості голосів членів трудового колективу цього структурного підрозділу.

У разі недотримання вимоги з приводу кількості голосів, переваги відповідно будуть відсутніми, незважаючи на наявні трудові відносити колективу з підприємством.

Після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство, адже орендарем може бути, як згадувалося раніше, фізичні або юридичні особи, тому трудовому колективу необхідно створити організацію з правами юридичної особи.

Законом не передбачено жорстких вимог з приводу виду такого товариства.

Згідно статті 1 Закону України «Про господарські товариства» господарським товариством є юридична особа, статутний (складений) капітал якої поділений на частки між учасниками.

Господарськими товариствами цим Законом визнаються підприємства, установи, організації, створені на засадах угоди юридичними особами і громадянами шляхом об'єднання їх майна та підприємницької діяльності з метою одержання прибутку.

До господарських товариств належать: акціонерні товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, товариства з додатковою відповідальністю, повні товариства, командитні товариства.

До реєстрації у встановленому порядку статуту господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви. Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації юридичних осіб врегульовано Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань».

Створене членами трудового колективу господарське товариство, у статутному (складеному) капіталі якого частка внесків членів трудового колективу становитиме відповідно до статуту товариства більш як 50 відсотків, має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, де створене це товариство. Заява господарського товариства про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди подається орендодавцю до проведення конкурсу на право оренди цього майна.

Стаття 9. Порядок укладення договору оренди

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» досить детально регламентує процедуру укладання договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 9 Закону фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі — матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності затверджено наказом Фонду державного майна України №201 від 15.02.2013.

Комплект документів, що подається ініціатором оренди орендодавцеві, залежить від виду орендованого майна, однак незважаючи на це, в усіх випадках цей пакет документів включає:

— заяву про намір взяти в оренду майно із зазначенням найменування, місцезнаходження та платіжних реквізитів заявника;

— проект договору оренди об'єкта;

— інформація про відсутність застосування до заявника санкцій відповідно до законодавства (у довільній формі).

Разом із заявою про оренду цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його (її) структурного підрозділу та документами зазначеними вище подаються копії установчих документів орендаря/копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 та сторінка із зазначенням останнього місця проживання) (легалізовані та перекладені — для нерезидентів).

В окремих випадках, передбачених законодавством, подається рішення трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу та щодо створення господарського товариства.

Разом із заявою про оренду нерухомого майна, що перебуває на балансі підприємства (установи, організації), господарського товариства подаються копії установчих документів орендаря/копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 та сторінка із зазначенням останнього місця проживання) (легалізовані та перекладені — для нерезидентів).

В окремих випадках, передбачених законодавством, подаються:

— інформація про орендаря, зареєстрованого згідно з вимогами законодавства та внесеного органами державної податкової служби в установленому порядку до Реєстру неприбуткових організацій та установ;

— погодження органу охорони культурної спадщини (у разі належності об’єкта оренди до об’єктів культурної спадщини, що є пам’ятками).

Разом із заявою про оренду іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває на балансі підприємства (установи, організації), господарського товариства подаються такі документи:

звіт про незалежну оцінку іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна з висновком про вартість об’єкта оренди (у разі якщо майно знаходиться на балансі господарського товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), але не увійшло до його статутного (складеного) капіталу, звіт про незалежну оцінку не подається);

копії установчих документів орендаря/копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 та сторінка із зазначенням останнього місця проживання) (легалізовані та перекладені — для нерезидентів);

У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець за умови відсутності заборони на передачу майна в оренду у п’ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

У разі якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об’єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, — також до органу Антимонопольного комітету України.

Органи, уповноважені управляти майном, та орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом п’ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову).

У разі порушення провадження у справі про банкрутство керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у п’ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій.

У разі наявності пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть у цей же термін запропонувати підприємству, заснованому на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.

У разі, коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Відповідно до частини четвертої статті 9 Закону Орендодавець протягом п’яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, — органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Слід також врахувати, що для опублікування оголошення про вивчення попиту на об’єкт оренди необхідно знати його вартість. При цьому термін опублікування встановлений законодавством — протягом 5 днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном.

Тому Фондом державного майна України рекомендовано практикувати паралельне здійснення процедур, а саме вже одразу після отримання заяви про оренду, одночасно з розглядом питання оренди уповноваженим органом управління розпочинати відбір оцінювача об’єкта оренди на конкурсних засадах, укладати з переможцем такого конкурсу договір на проведення оцінки і т. д.

Враховуючи наведене, зауважуємо на створенні передумов для вивчення попиту, що дозволить скоротити час від отримання заяви про оренду до укладення договору оренди.

Крім того, з метою уникнення конфліктних ситуацій у зв’язку з можливою відмовою органу управління у наданні згоди на оренду об’єкта, можливо передбачити умовами договору на проведення оцінки, враховуючи норми частини четвертої статті 849 Цивільного кодексу України, право замовника в односторонньому порядку відмовитися від виконання цього договору за зазначених обставин, за умови виплати платником виконавцю плати за виконану частину роботи.

Відповідно до абзацу другого частини четвертої статті 9 Закону орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна протягом десяти днів після розміщення оголошення.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди.

З моменту надходження до орендодавця заяви та проекту договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу щодо такого майна підприємству забороняється здійснювати купівлю, продаж, передачу, обмін, надання в безоплатне користування, списання майна, придбання цінних паперів, одержання кредитів у розмірах, що перевищують середньорічний рівень за останні три роки. У разі якщо зазначені дії необхідні для ефективного функціонування підприємства, його структурного підрозділу, вони вчиняються з дозволу органу, уповноваженого управляти відповідним майном.

За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Таким чином, відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» проведення орендодавцем конкурсу відбувається виключно за наявності певної обставини, а саме мінімум двох заяв від претендентів (фізичних або юридичних осіб), які бажають укласти договір оренди (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу, його структурного підрозділу — для оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу або за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації — для нерухомого майна).

З огляду на вказане, вбачається можливим говорити про те, що законодавець визначив обов’язок для орендодавця проводити конкурс чи ні, залежно від кількісного складу претендентів на укладення такого договору оренди.

У разі проведення конкурсу орендодавець надсилає у п’ятиденний строк після дати затвердження результатів конкурсу копії проекту договору та інших матеріалів органам, уповноваженим управляти відповідним майном, а за наявності обставин, визначених Законом України «Про оренду державного та комунального майна» щодо антимонопольного законодавства, також органу Антимонопольного комітету України.

Порядок проведення конкурсу визначається:

— Кабінетом Міністрів України — щодо об’єктів, які перебувають у державній власності. На сьогодні порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна визначений постановою Кабінету Міністрів України від 31 серпня 2011 №906 «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна « в від 31 серпня 2011 №906 (зі змінами і доповненнями);

— органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, — щодо об’єктів, які належать Автономній Республіці Крим;

— органами місцевого самоврядування — щодо об’єктів, які перебувають у комунальній власності. Прикладом є Положення про оренду майна територіальної громади м. Луцька затверджене рішенням Луцької міської ради від 29.02.2012 №21/32.

Коротко розглянемо умови та етапність проведення конкурсу на право оренди майна, за процедурою визначеною Порядком затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 31 серпня 2011 №906.

Конкурс на право оренди об’єкта оголошується орендодавцем.

Особи, які під час вивчення попиту виявили заінтересованість в оренді об’єкта, письмово повідомляються орендодавцем про проведення конкурсу і необхідність подання письмових пропозицій відповідно до оголошення про конкурс.

Умовами конкурсу є:

— стартовий розмір орендної плати;

— ефективне використання об’єкта оренди за цільовим призначенням;

— дотримання вимог щодо експлуатації об’єкта;

— компенсація переможцем конкурсу витрат, пов’язаних з проведенням незалежної оцінки об’єкта оренди, опублікуванням оголошення про конкурс у відповідних засобах масової інформації.

Умови конкурсу можуть також передбачати зобов’язання щодо:

— внесення протягом 10 робочих днів від дати укладення договору оренди плати не менш як за шість місяців. Період, за який вноситься плата, встановлюється за пропозицією уповноваженого органу управління;

— виконання певних видів ремонтних робіт;

— виконання встановлених для підприємства мобілізаційних завдань;

— виготовлення продукції в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону;

— збереження (створення) нових робочих місць;

— вжиття заходів для захисту навколишнього природного середовища з метою дотримання екологічних норм експлуатації об’єкта;

— створення безпечних умов праці;

— дотримання умов належного утримання об'єктів соціально-культурного призначення.

Інші умови включаються до умов конкурсу з урахуванням пропозицій органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном.

Основним критерієм визначення переможця є найбільший розмір орендної плати у разі обов’язкового забезпечення виконання інших умов конкурсу.

Стартова орендна плата визначається згідно з Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року №786.

Конкурс проводить конкурсна комісія, що утворюється орендодавцем.

Основними завданнями комісії є:

— визначення умов та строку проведення конкурсу;

— розгляд поданих претендентами документів та підготовка і подання орендодавцю списку претендентів, допущених до участі в конкурсі;

— проведення конкурсу з використанням відкритості пропонування розміру орендної плати за принципом аукціону;

— складення протоколів та подання їх для затвердження орендодавцю.

Конкурс проводиться з використанням відкритості пропонування розміру орендної плати за принципом аукціону.