Инвестиции в недвижимость. Планирование налогообложения

Вступление

Советы по налоговому и стратегическому планированию, естественно, являются и должны быть прерогативой специализированных специалистов. Налоговые законы Англии настолько сложные и запутанные, что иногда надо несколько специалистов, чтобы правильно спланировать инвестицию.

Если у вас есть деньги на покупку недвижимости, а в Англии это нехилая сумма, то предполагается, что у вас есть и пара сотен фунтов, чтобы проконсультироваться с правильным специалистом. Сразу скажу, я не являюсь налоговым специалистом, я больше консультирую по стратегическому планированию инвестиций, в том числе в недвижимость.

Какая же разница между налоговым специалистом и специалистом по стратегическому планированию?

Разница, в принципе, во времени.

Стратегическое планирование обычно происходит на этапе ПЕРЕД покупкой актива, когда рассматриваются варианты юридического оформления сделки, юрисдикция налоговых дел владельца, а иногда и продавца, составляется бюджет и производится due diligence (проверка) по отношению к участникам сделки и самому активу. Специалисты по стратегическому планированию плотно работают и с юристами, которые оформляют сделку, и с налоговыми специалистами (которые не обязательно являются бухгалтерами, во многих случаях у них квалификация tax adviser). Есть, например, очень большая разница, покупаете ли вы недвижимость на свое имя или создаете компанию, которая потом является владельцем актива. Покупаете ли вы недвижимость от частного лица, или офшорного фонда. Оформляете ли вы fixed interest mortgage или tracking. Привлекаете ли вы капитал или инвестируете только свои средства, покупая недвижимость за наличные. Я также предоставляю услугу планирования переговоров по покупке недвижимости. Это очень важно, особенно в Лондоне, где цены на недвижимость зашкаливают. Если правильно построить тактику переговоров, можно сбить до 40% от исходящей цены. Если вы покупаете резиденцию за 4 миллиона фунтов и знаете, как сбить цену на 20%, сами посчитайте, стоит ли заплатить пару тысяч фунтов за проведение переговоров.

Налоговые специалисты должны привлекаться именно на этом этапе. К сожалению, происходит это чрезвычайно редко и поэтому у них много работы уже на последующем этапе, когда недвижимость уже куплена и счастливый владелец получает космического размера счет из налоговой. В этом случае, налоговые советники должны разрулить создавшуюся ситуацию, чтобы попробовать создать структуру, которая является более tax efficient, то есть, чтобы доходы от недвижимости оставались в большинстве своем в кармане владельца, а не шли в бездонную бочку государства. Во многих случаях, создание такой структуры подразумевает переоформление недвижимости и в таких случаях ситуация плавно переходит обратно в руки опытного специалиста по стратегическому планированию. Круг замыкается.

Стратегическое планирование

Предполагаю вопрос от читателя — если нам просто надо заплатить специалисту, то зачем нам читать эту главу?

Как минимум по двум причинам.

Во-первых, чтобы ориентироваться в проблеме и понимать о чем речь.

А во-вторых, чтобы контролировать качество работы специалиста. К сожалению, в Англии вам могут дать плохой совет даже бухгалтера из больших фирм, которые, теоретически, регулируются национальными институтами типа Institute of Chartered Accountants of England and Wales, но если они сделают ошибку или даже организуют мошенничество, вы сможете добиться справедливости только через суд — практика показывает, что такие институты обычно защищают свои членские взносы, чем клиентов своих членов.

Реальная история. В этой реальной истории я даже дам конкретные имена, так как все в ней правда, и произошло на самом деле. Есть такая фирма, которая еще недавно называлась Harris Lipman, но в 2014 ее купила акула английского рынка Menzies. Репутация у Harris Lipman была еще та, и в прессе и в кулуарах многие шушукались о скандалах, в которые была втянута эта фирма. Подробностей о тех скандалов я рассказывать не буду, просто посмотрите в интернете. Несмотря на подмоченную репутацию, Menzies, в приниципе, неплохая фирма, решилась таки присоеденить Harris Lipman к своим рядам и даже сделала партнеров Harris Lipman — Барри Льюиса и Мартина Аткинса, партнерами в новой мега фирме, которая создалась в результате слияния. С Harris Lipman, когда они еще не были частью мега Мензис, у меня были свои счеты, которые закончились, в принчипе, счетом 1:0 в мою пользу. Но так как вселенная любит баланс, вскоре у меня появился клиент, который реально пострадал в результате мега мошенничества организованного и приведенного в исполнение Барри Льюисом. Подробностей пока что не могу рассказать, просто расскажу о том, куда и как меня послал Chartered Accountants of England and Wales, где и Мензис, как фирма, и Барри Льюис, как ее партнер, являются членами. Если очень коротко, ребята из Harris Lipman «смошенничали» у моего клиента как минимум несколько миллионов фунтов создав фальшивые схемы по рекламации НДС, «убив» компании, в которые мой клиент инвестировал деньги, чтобы отмыть инвестиции через ликвидаторов и шантажируя директора этой компании, чтобы он прикрыл глазки на все эти дела в обмен за долю. Короче, если вы думаете, что 90-е в России это разгул и бесчинаства, это означает, что вы просто не занимались серьезным бизнесом в Англии. Здесь все еще хуже. Но возвращаясь к моему рассказу. Так как в Англии такие дела происходят повсеместно (против этого можно бороться только как со cпидом в Африке — одевая презерватив проверки каждого шага специалиста, отсюда мой совет в книге «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» — ЗАВЕДИТЕ СТОРОЖЕВОГО ПСА!), мошенники совсем не заботятся о том, чтобы закапывать свои какашки поглубже. Так что, раскопав львиную долю экскрементов, я просто прижала одного из мошенников, который слил сообщников. Я составила формальное заявление типа «как крали, как мошенничали и так далее», где на Барри Льюиса указывалось прямо как на главного организатора преступной схемы. Доказательств, чтобы прижать сообщника у меня было достаточно, а вот, чтобы начать и выиграть дело против Мензис — одной из самых крупных фирма Англии, да и мира, хотелось бы побольше. Я решила обратиться за помощью в Chartered Accountants of England and Wales. Да, сейчас. Разбежались они помогать! Коринн Ричардс, тетка из Института, просто послала меня подальше. Так что сейчас я занимаюсь выкапываением остальных какашек, в то время как структура, которая должна блюсти стандарты и честность среди бухгатеров озабоченна преимущественно тем, чтобы не уменьшилось количество членов.

Поэтому, если вы обладаете минимальными знаниями, вы не только сможете правильно поставить задачу специалисту, но и проконтролировать его работу, если вы поймете, что вас обманывают, вы сможете спасти свои деньги на самом раннем этапе.

Покупка для себя и в качестве инвестиции

Между покупкой недвижимости «для себя» и в качестве инвестиции, есть большая разница, их даже несколько, о чем мы подробно поговорим в свое время, но основная разница — это налоги.

Когда вы покупаете дом, в котором вы потом живете, а, скажем, через десять лет вы его продаете и его цена выросла в три раза, вы не платите никаких налогов с разницы между ценой, за которую вы продали дом, и ценой, за которую вы купили эту недвижимость. Если же вы покупаете и продаете инвестиционную недвижимость, то вы должны приготовиться заплатить не только подоходный налог с аренды, но, в случае ее продажи, налог с прироста капитала. Дополнительно, есть еще туева куча налогов, связанных с инвестиционной недвижимостью.

Также, если вы не являетесь налоговым резидентом Англии ситуация резко осложняется, поэтому прежде, чем делать резкие телодвижения по покупке или продажи недвижимости, следует посоветоваться со специалистом. Об этом подробнее чуть позже.

Поэтому правило номер 1 — прежде чем задуматься об инвестициях в недвижимость, следует тщательно спланировать выход из этой инвестиции. Даже если вы сейчас думаете, что вы никогда не продадите ваш доходный дом, могу вас огорчить — рано или поздно вы умрете, а дом унаследуют ваши дети. Так вот, ваши дети могут и не унаследовать заработанное вашим нелегким трудом, если у них не будет денег, чтобы заплатить налог на наследство, а у вас не хватило мозгов или желания, чтобы передать им ваш актив правильным способом.

Итак, коснемся вопроса налогообложения, чтобы вы хоть немного представляли, с чем вам придется столкнуться. В этой книге я немного расскажу, как избегать или уменьшать налоги, естественно, самым законным образом.

Подоходный налог

Итак, рынок недвижимости Великобритании — очень привлекателен для обеспеченных людей проживающих за границей. Лондон стал Меккой для богатых арабов, россиян, китайцев, которые с удовольствием покупают резиденции для личного пользования, а также в качестве инвестиции. Англичане, со своим совершенным мышлением колонизаторов, развитым на генетическом уровне, блестяще используют эту моду, ласково, но твердо закручивая гайки на уровне налогового законодательства. В 2015 веяние дошло и до «святых коров», то есть не-резидентов, так что данная глава полезна не только для инвесторов проживающих в Великобритании, но и для вас, заграничных инвесторов.

Забегая немного вперед, представим ситуацию, что у вас есть несколько домов или квартир, которые вы сдаете в аренду. Скажем, они вам приносят двадцать тысяч в год аренды. Этот доход облагается налогом. То есть потенциально вы с этих двадцати тысяч должны заплатить £1800 фунтов налога и £1433 социальных отчислений (анно домини 2016—2017). Это, если у вас нет другой работы, с другими доходами. Если на другой работе вы заработали еще 10,000, то ваш налог будет 3800 фунтов, в социальные отчисления 2633.

Обидно, правда?

Вы, в поте лица, экономите энную сумму, чтобы поставить в качестве депозита за доходный дом, на вашей шее висит ипотека, вы несете все риски, корячитесь на двух работах и после этого вы еще и платите налоги.

Да, очень обидно. Поэтому, чтобы было меньше обидно, надо знать, как облегчить свою участь.

Я виртуозно выцарапываю из налоговой излишки заплаченных налогов, потому что я знаю основные принципы налогового планирования.

Не буду делиться секретами, как можно, абсолютно законно и легально, отвоевать от налоговой эквивалент бюджета маленькой африканской страны. В данной книге я вам дам только несколько советов, как платить меньше налогов с ваших доходов с аренды.

Итак, все, что вы получаете в качестве аренды, вся сумма, это — доход брутто (gross income). От этой суммы можно и нужно отсчитывать allowable expenses, то есть издержки. Издержки, которые вы можете отсчитывать такие:

1. agent commission — если вы сдаете вашу недвижимость через агента, то его комиссию можно и нужно отсчитать от вашего дохода.