Бесплатный фрагмент - Безопасность нестандартных сделок с недвижимостью

Юридические риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры представляет собой продажу собственником своей квартиры и покупку новой в один день, два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.

Виды альтернативных сделок

— Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.

— Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.

— Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

В проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

— продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;

— покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;

продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Преимущества

— Для покупателя: мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.

— Восстребованность таких сделок из-за нестабильности на рынке и резких цен.

— Для продавца –покупателя: He нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

— Для продавца: Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.

Особенности сделок

— одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;

— один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;

— одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

Риски

— Отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

— Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

— Частичная регистрация сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена.

— Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения договоров. Альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев.

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет и разрешение органов опеки.

Налоги

При продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом

Юридические риски сделок при обмене (мене) жилья

Что такое обмен (Мена)?

Обмен (Мена) — это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой (квартира). Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

Плюс сделки обмена (Мены) с квартирами

— Возможность осуществления сделки с недвижимостью при минимальных финансовых затратах;

— нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;

— при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;

— равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;

— в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

— обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

— обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

— обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

— обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

— обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Для таких сделок предусмотрено несколько особенностей:

— При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга);

— Необходимость оплаты НДФЛ между неравнозначными квартирами с доплатой;

— При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых ухудшаются жилищные условия ребенка;

— Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной;

— Обмен — лучший вариант для сделок между родственниками.

Риски

— Обременения/ограничения на квартиру (помещение)

— Прописанные лица (третьи лица, притязающие на право пользования жильем);

— Сложность поиска эквивалентных квартир (занимает время до 2—3 месяцев);

— Сложность возврата денежных средств при расторжении договора на неравнозначное жилье с доплатой;

— Законодательством не предусмотрена компенсация за произведенный ремонт при расторжении договора;

— Необходимость экспертной оценки имущества при судебных разбирательствах.

Виды обмена частной собственности

— прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);

— альтернативный обмен с помощью договора купли-продажи (когда в сделке 3 или более сторон);

— обмен по схеме trade-in (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).

У прямого обмена есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны. В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Правила оформления договора мены аналогичны сделке купли-продажи

Особенности:

— обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;